Investiția în proprietate comercială format din stradă de vânzare cu amănuntul este o alternativă la instrumentele financiare clasice
Sub premisa de vânzare cu amănuntul de stradă, de regulă, sunt obiecte înțelese, zona comercială principală, care este situat pe primele etaje ale clădirilor (rezidențiale sau nerezidențiale), cu intrari separate, ecran de geamuri cu posibilitatea de a plasa copertinei deasupra intrării, echipate cu servicii de inginerie necesare pentru a se adapta rețeaua de înaltă calitate comerț, alimentație publică, bănci și birouri corporative ale companiilor pentru a găzdui birouri de vânzări. Compoziția poate include spații și mezanin subsol sau etajul al doilea.
Ați putea fi, de asemenea, interesat în
Zona poate varia în mod serios cu media vorbim despre un interval de la 50 la 400 de metri pătrați. m, care este, de asemenea, popular printre cererile chiriașilor. Suprafața totală a obiectului poate depăși 1000 de metri pătrați. m, cu toate acestea, se acordă preferință premisele cât mai mult posibil la parter.
Investitorii au în vedere din ce în ce de vânzare cu amănuntul stradă în centrul orașului, în același timp, indicatorii de rentabilitate necesare cu evaluarea corectă poate oferi, de asemenea principalele căi de vânzare cu amănuntul, cu trafic intens, și posibilitatea de parcare, precum și spații în zone rezidențiale la ieșirea din metrou sau în mijlocul unei rezidențiale matrice.
Un investitor privat care nu are experiență în deținerea și gestionarea imobiliare comerciale pot alege să cumpere gata de închiriere de afaceri sau trebuyuschiydopolnitelnyh entitate de investiții pentru a crește profitabilitatea. Luați în considerare aceste opțiuni în mai multe detalii:
de afaceri de închiriere Gata - o cameră cu un contract de închiriere înregistrat. Contractele pe termen lung (în medie 5-7 ani) permite să se prevadă venituri pentru întreaga perioadă.
Vânzarea de gata de închiriere de afaceri din Moscova se execută în principal, cu multiplicatorul chiriei brute, care variază de la medie, de la 8 la 12 ani, în timp ce în recuperare a investiției locatii premium pot ajunge la 15 de ani. În formă simplificată, atractivitatea investițiilor în imobiliare comerciale de vânzare cu amănuntul format din stradă poate fi calculată cu următoarea formulă:
Prețul de achiziție = venituri din primul an de leasing * M,
unde M - multiplicatorul, perioada de recuperare de așteptat de ani de zile.
În acest caz, venitul primului an de leasing este considerată netă a TVA și utilități costurile.
Achiziționarea de proprietate, care necesită investiții suplimentare - putem vorbi despre o cameră fără grevare sub forma unui contract de închiriere pe termen lung (poate fi vacant în momentul vânzării, sau de a avea un contract de închiriere pe termen scurt, la o rată mai mică decât piața) și / sau necesită investiții în îmbunătățirea stării fizice a obiectului.
Aceste facilități sunt, în general, mai ieftine decât cele de afaceri gata de închiriere, deoarece noul proprietar trebuie să-și petreacă timp și resurse pentru a găsi un chiriaș. De asemenea, reducerea poate fi asociată cu necesitatea de a investi în repararea spațiilor, achiziționarea de energie electrică suplimentară sau organizarea de intrări suplimentare la fața locului.
Piața este obiect de popular al strategiei de cumpărare, care ulterior pot fi împărțite în mai multe loturi și să treacă mai mulți chiriași. Astfel, puteți crește profitabilitatea proiectului, în general, aplicarea invers legate de tarifele de închiriere: mai mult spațiu de podea, scăderea ratei. În formă simplificată, este de asemenea posibil să se aplice o formulă cu un multiplicator de la 5 la 9 ani.
Trebuie remarcat faptul că, în general, în ciuda mai atractivă în comparație pentru a cumpăra o afacere, perioada de amortizare a acestui tip de investiție poate fi preferată numai pentru jucătorii care au experiență pe piața de retail din stradă și de a înțelege specificitatea sa. randamente mai mari în majoritatea cazurilor, este asociat cu un risc crescut, inclusiv eventualele întârzieri în acord replanificare, legalizarea modificărilor obiectului, o perioadă mai lungă de căutare de chiriași și alte circumstanțe neprevăzute.
Conceptul de „preț mediu“ retail stradă piață este absentă - costul de două camere învecinate pot fi destul de diferite. În același timp, pe baza formulei de calcul al atractivității investițiilor, putem spune, de exemplu, cu privire la aceste puncte de referință:
- Rata de închiriere pe Petrovka acum se ridică la 130.000 de ruble pe metru pătrat. m pe an. Pentru a plasa de 200 de metri pătrați. m flux anual de închiriere va fi de 26 de milioane de ruble, astfel încât prețul acestor spații cu chiriaș - mai mult de 260 de milioane de ruble. Și luând în considerare faptul că Petrovka - strada premium ar trebui să multiplicatorului maxim specificat - 15, iar prețul va fi de 390 de milioane de ruble.
- Prima linie a Varșovia autostrada - autostrada călătorie, axat în principal pe traficul auto. Zona de 200 mp. metri poate costa 500 000 de ruble pe lună chirie, apoi goliți-l putea vinde pentru perioada de 8 ani - 48 de milioane de ruble. În cazul în care camera este un chiriaș pe un contract pe termen lung pot fi vândute la o perioadă de 10 ani (60 de milioane de ruble).
- Rata medie de închiriere pe strada Pyatnitskaya - 110.000 de ruble pe mp pe an. Să presupunem că o suprafață de 100 mp camerei. m, cu un chiriaș care plătește acest pariu. Se pare 11 milioane de ruble, venitul anual de închiriere, respectiv, vânzarea de astfel de afaceri gata de închiriere va costa 110 de milioane de ruble.
Suntem adesea întrebat cum un spațiu chiriaș este mai stabil și profitabil. Se crede că magazinele alimentare au cea mai mare rezistență, deoarece chiar și în vremuri dificile consumatorii continuă să cumpere produse. Desigur, operatorul cu produse alimentare (prima rețea) este de multe ori o alegere bună, dar alte profiluri nu pot arăta mai puțin de stabilitate pentru proprietar. De exemplu, o cameră care îndeplinește cerințele de catering: astfel de propuneri au o cerere mare pentru, și, prin urmare, rotația în astfel de facilități pentru a efectua mai ușor. Noi ar trebui să evidențieze, de asemenea, brandurile internaționale pentru a deschide magazine în centrul orașului, formatele emblematice, cu investiții semnificative, inclusiv in marketing, ele au, de asemenea, un interes de a plăti înapoi. Un brand cu contract de închiriere pe termen lung poate acționa și ca o garanție a stabilității.