Dă la gestionarea unui apartament modest în Butovo și du-te la Goa este posibil, dar riscant. Există posibilitatea ca, atunci când te vei întoarce, vei rămâne cu nimic. de gestionare a activelor de închiriere pe piața imobiliară din România este slab dezvoltată. Și serviciul este totuși cerut.
Dă la gestionarea unui apartament modest în Butovo și du-te la Goa este posibil, dar riscant. Există posibilitatea ca, atunci când te vei întoarce, vei rămâne cu nimic. de gestionare a activelor de închiriere pe piața imobiliară din România este slab dezvoltată. Și serviciul este totuși cerut.
Trăiește în distracție
Necesitatea acestui serviciu vine într-un moment în care Rumyniyane a început în masă pentru a investi în locuințe. În cazul în care apartamentele achiziționate de două, trei și mai mult controlul asupra propriei lor a devenit dificilă. A existat o cerere pentru servicii de management, și cu el o propunere.
Astăzi încrederea este comună în marile orașe. Printre cei care dau proprietatea lor conducerii, o mulțime de străini și clienți ai regiunilor să investească în imobiliare din Moscova. Este, de asemenea, figuri publice care nu doresc să facă publicitate proprietatea sau vin în contact cu ei pentru angajatori necunoscute. Pensionarii, care, din cauza vârstei sau a funcțiilor psihologice nu pot dispune în mod corect de apartamentele lor sau doresc să câștige venituri suplimentare.
Dar cel mai mult dintre clienții companiilor de administrare acelor proprietari care merg în străinătate pentru o perioadă lungă de timp. Mulți dintre ei chirie locuințe în încredere și începe daunshiftit. Veniturile realizate din închirierea apartamentului din Moscova, suficient pentru a trăi în plăcere oriunde în Thailanda, Goa, etc.
Schema de interacțiune între proprietar și agenția începe cu un management de contract notarial, care reglementează drepturile și obligațiile părților. Ca o regulă, contracte pe termen lung: cel puțin - o limită maximă anuală - trei - cinci ani. Proprietarul alege setul de servicii pe care le doresc să primească de la societatea de administrare (CC): de la efectuarea de plăți de utilități și becuri de schimb pentru a repara sediile, achiziționarea de mobilier și de raportare fiscală.
„De asemenea, agenția în conformitate cu acordul poate plăti un simplu plat. Dar, în orice caz, Codul penal garantează proprietarului o plată lunară a unei sume, „- spune Maria Zhukova, primul director adjunct al companiei“ MIEL-Rent“.
„Una dintre cele mai importante servicii în contractul de administrare fiduciară de bunuri imobiliare - un sondaj lunar de facilitatea rezidențiale - atrage atenția Svetlana Ulitskaja. - Angajații din Codul penal vizita în mod regulat apartamentul pentru identificarea și eliminarea promptă a daunelor evidente, urme de dafin, scurgeri sau foc, prezența unor mirosuri străine, animalele în apartament, împotriva căreia proprietarul ar putea opune. În plus, agentul afla numărul real de locuitori: nu este un secret că, uneori, este uneori diferit de prevăzut în contractul de muncă ".
Experții subliniază că cooperarea acordul oficial care este benefică pentru ambele părți. „Chiriașul trebuie să se ocupe de persoana juridică, astfel încât orice probleme sunt rezolvate rapid, - spune Vadim Lamin, managing partner al imobiliare SPENCER ESTATE. - Un proprietar economisește timp pentru bani relativ mici. Compania este responsabilă în temeiul contractului. "
Costul de gestionare a activelor se calculează ca procent din plățile de leasing, care depinde de lista Codul penal al serviciilor. Dacă vorbim despre un control total, acesta va fi de 30-40%, în unele cazuri, ajunge până la 50%. Dacă vorbim doar despre gestionarea serviciului, atunci valoarea de compensare este de aproximativ 10%. Bani pentru chirie pe lista de client-proprietar al cardului.
Dar pot exista alte scheme. Agenția subscrie la suma fixă care este plătită clientului, și tot ce mai sus, primește ca plată pentru servicii. „Există, de asemenea, un astfel de sistem: proprietarul vrea să treacă“ ucis „apartamentul, care are un preț de piață scăzut al ratelor de închiriere - continuă Maria Zhukova. - Pentru agenția prin apartament face reparații și apoi stai la un preț mai mare. În acest caz, proprietarul primește suma, care a fost evaluată inițial plat pentru a repara, iar agenția - diferența dintre costul de închiriere de locuințe unei renovate și distribuirile către proprietari. Astfel de contracte sunt încheiate timp de cel puțin cinci ani, și agenții imobiliari au capacitatea de a lupta off de investiții. "
În firmele mici angajate în societatea de administrare nu, ca un anumit agent, care să întocmească o procură. el încheie contracte de muncă pe baza acestei procuri, ca urmare a graficului plăților de utilități și a transferurilor de bani către proprietarul apartamentului. Taxa pentru acest minim de servicii (10% din chirie), astfel încât agenția primește, de obicei, un comision la livrarea apartamentului (tradițional 100%), iar clientul se calculează pe agentul.
În piață există companii care sunt angajate în închirierea pe termen scurt, folosind în acest scop un apartament situat într-o capacitate fiduciară. „Ei incheie contracte pe termen lung cu proprietarii de bunuri imobiliare și să le plătească o taxă lunară, în timp ce ei înșiși stau apartament, nu mai mult de două săptămâni - spune Anna Karpova, sef de inchiriat de elita Est-o-Tet urban companie de imobiliare. - Se mărește profitul din contractul de închiriere, dar necesită costuri suplimentare monetare și de timp - clienții constatare, spații de curățare, etc.“.
Astfel de nuanțe trebuie să fie sigur de a utiliza locuințe, pentru a prescrie în contract, astfel încât să nu devină o victimă a fraudei. Riscul de ședere în Goa, fără fonduri fiind înșelați managerii se confruntă, din păcate, nu există. De exemplu, un apartament pentru doar trei sau patru chiriași. Cu aceste escrocii primi plăți în avans - cel puțin pentru primele și ultimele luni - și dispar cu banii. Apartament fără știrea proprietarului poate fi exploatat fără milă, închiriere chirie sau închirierea de paturi. Ca urmare, proprietarul primește înapoi de locuințe „mort“, care va trebui să investească o mulțime de bani pentru restaurare.
Pentru a evita acest lucru, trebuie să prescrie cu atenție în contract toate elementele pentru obligațiile ambelor părți, inclusiv pentru orice apartament scop și cât de mulți oameni pot trăi în ea poate fi folosită.
Experții subliniază faptul că doar 20% dintre proprietari caută să agenție și să încheie un contract oficial pentru managementul la Moscova. „In acest segment pana cand se specializeze companiile mari, de exemplu, servicii de administrare a proprietății nu sunt alocate într-o direcție separată - spune Alexey Smerdov, șef de departament chirie“ NDV-Real Estate ". - Cu toate acestea, actorii de pe piață nu sunt de poziționare această activitate ca un profil, poate ajuta clienții în acest domeniu ".
Motivele pentru subdezvoltarea chiriei de piață poate fi după cum urmează. „Pentru marea majoritate a proprietarilor de bunuri imobiliare inchiriabili - singura sursă de venit, - spune Galina Senko, director departamenta IntermarkSavills chirie. - Prin urmare, ei nu își pot permite costul suplimentar al atracției din Codul penal ".
Al doilea motiv - cerințele privind proiectarea și desfășurarea unor astfel de activități. Legislația prevede înregistrarea obligatorie de stat a contractelor de administrare fiduciară și contabilitate (o reflectare a acestei proprietăți pe un bilanț separat și menținerea acesteia pentru auto-înregistrare, deschiderea unui cont bancar pentru calcularea activităților legate de gestionarea activelor, etc.). Pentru a evita obstacolele juridice și contabile suplimentare, unele companii intră în contractele de agenție obișnuite. „Acest acord nu dă drepturi depline de management al proprietății, - spune Galina Senko. - Unele acțiuni se poate face numai cu acordul proprietarului legal. În cazul în care încrederea deplină a contractului de management penal dobândește aceleași drepturi ca proprietar pe durata contractului. "
„Realitatea pieței de închiriere de astăzi sunt de așa natură încât problemele de management obiect sunt rezolvate printr-un mediu rezidențial de persoane imobiliare, care într-un fel familiarizat cu proprietarii de apartamente, - spune Serghei Krekov, CEO al companiei de gestionare Clever Estate. - Asta este, serviciul este oferit numai pe baza încrederii proprietarului. Dezvoltarea deschiderii oficiale a controlului pieței face dificilă. "
Cu toate acestea, acest segment este promițătoare, dar avem nevoie pentru a rezolva două probleme pentru dezvoltarea sa. Prima - traducerea relațiilor financiare dintre mandatar și administrator al persoanei sau companiei în canalul oficial.
A doua problemă - formarea unei culturi a încrederii între client și Codul penal. Proprietarii în timp ce îndoieli cu privire la fiabilitatea Codului penal și siguranța bunurilor lor. Ca urmare, de gestionare a activelor îi lipsește cel mai important lucru - încrederea cetățenilor.