fond avere personală George Kachmazov: cum să construiască un portofoliu de investiții
Scopul formării portofoliului - crearea fondului de avere personală ca o garanție a stabilității la vârstnici în vederea transferului efectiv al proprietății prin moștenire sau pentru revânzare.
Semnificația portofoliului de investiții - pentru a nu obține o creștere rapidă a capitalului, și în conservarea acesteia. Este important să se plăți regulate pentru a acoperi toate cheltuielile proprietarului și o participare minimă în gestionarea, astfel încât proprietarul ar putea petrece timpul pe afaceri ca un hobby, de călătorie, de familie și hobby-uri.
Înainte de formarea portofoliului investitorului definește parametrii de bază privind dimensiunea investițiilor, strategiile de investiții, riscuri, rentabilitatea, finanțarea și managementul.
2. Valoarea investițiilor regulate și valoarea finală a capitalului
Investitor definește ea însăși cel mai frecvent și mai puțin riscurile semnificative și în funcție de acest portofoliu generează. De exemplu, dacă el nu este gata să-și asume riscul de a pierde un chiriaș, sunteți probabil să investească în instalații cu contracte de închiriere pe termen lung. Pe de altă parte, într-o situație în care acest risc este acceptabil pentru investitor, acesta va fi considerat ca opțiuni pentru o proprietate adecvată, sau la sfârșitul unui contract de închiriere pe termen scurt.
4. Diversificarea portofoliului
Locație - un risc cheie, deoarece alegerea dreptul de localizare a obiectului determină siguranța și rentabilitatea investițiilor.
Investițiile de portofoliu cu clase de active eterogene și în diferite țări - un management complex și dificil de afaceri. Cumpărarea obiectelor aflate în diferite jurisdicții înseamnă că trebuie să înțeleagă particularitățile sistemelor fiscale locale și de a găsi contractori diferite pentru a gestiona obiecte. Se recomandă să nu investească mai mult de două clase diferite de active în una sau două țări. De exemplu, Rumyniyane, care deține proprietăți imobiliare în România, de multe ori achiziționa bunuri imobiliare profitabile în străinătate, în același loc, în cazul în care acestea au deja oa doua casă.
Există situații în care investitorul în sectorul imobiliar european este o sarcină fundamentală pentru a reduce riscurile de țară. În acest caz, în loc de diversificare, prin achiziționarea de bunuri imobiliare în alte continente (în plus față de facilitățile din Europa) este strategia preferată a investi o parte a fondurilor în instrumente financiare, cum ar fi valori mobiliare ale companiilor situate în afara Europei.
Pe baza apetitului pentru risc, investitor alege gama de randament la care se poate conta în mediul actual. Normal de închiriere de afaceri randament în Europa - aproximativ 5-6% pe an. Dacă este necesar, puteți regla în continuare profilul de risc, și să ia decizii de investiții adecvate.
Pentru investitor important să fie în măsură să atragă un împrumut bancar pentru achiziționarea, ca o creștere a rentabilității pârghie. Atunci când investițiile de portofoliu, spre deosebire de achiziții individuale, investitorul poate aștepta o condiții mai interesante de creditare bancare și, în consecință, pentru cele mai bune cifre de performanță. De exemplu, atunci când cumpără investiții imobiliare în Germania, debitorul se poate aștepta un credit de 60% din prețul de achiziție sub 2% pe an. Astfel, atunci când obiectul contractului de leasing de returnare cu randament de 6,5% a investiției dat de credit poate ajunge la 8-10%. Atunci când portofoliul neperekreditovannom are capacitatea de a obține rapid de lichiditate, fără a vinde - prin creșterea gradului de îndatorare. De asemenea, este posibil să se finanțeze achiziționarea altor active cauțiune disponibile.
Un investitor se poate angaja în formarea, gestionarea și vânzarea portofoliului de bunuri imobiliare pe cont propriu, dar experiența arată că este mai convenabil de a angaja o companie care este specializată în investiții imobiliare, după cum se poate economisi timp investitorului.
Pentru a simplifica obiectul de control al procesului, este recomandat să se aleagă doar chiriași de calitate și pentru a minimiza numărul lor.
8. Strategia de ieșire și calendarul investițiilor
Există două strategii de ieșire ale proiectului de investiții - descentralizare și de vânzare.
- Transferul de proprietate prin moștenire. De-a lungul anilor, valoarea portofoliului este în creștere (deși într-un ritm moderat), și poate fi deținut de aceeași familie de peste 100 de ani. Prin urmare, portofoliul ar trebui să fie structurat astfel încât să poată transmite pierderile fiscale la un nivel minim.
- Vanzare. Deoarece poate exista o situație în care proprietarul nevoie urgentă de bani (de exemplu, pentru activitatea de bază), portofoliul ar trebui să fie în stare lichidă, adică, astfel încât să poată fi vândute rapid (2-4 luni), fără o pierdere semnificativă a valorii. Acest lucru se realizează prin achiziționarea de facilități în locații premium, utilizarea multi-obiect variante și alte metode.
În cazul în care scopul formării fondului de avere personală investitor, galopantă din activele este neobișnuit (cu excepția celor de forță majoră). Ca o regulă, formarea unui astfel de portofoliu, investitorii sunt ghidate de investiții pe termen lung (de la 15 ani) și să acorde o atenție deosebită taxelor pe moștenire.
Astfel, principalii parametri de care aveți nevoie pentru a determina înainte de a începe crearea unui portofoliu de investiții, - este scopul final, bugetul, dorința de a riscului, localizarea, tipul de obiect, rentabilitatea, schema de finanțare, mecanismul de control și strategia de ieșire.
George Kachmazov special pentru "RBC Real Estate"
George Kachmazov "Trani"