Loc de parcare în parcarea subterană a unei case de apartamente, de regulă, este o proprietate cota generală. Și asta înseamnă că atunci când aceasta este vândută, rezoluția va trebui să ceară proprietarilor toți vecinii în parcare. Și ele pot fi, și 100, și 150 și 200. Cu toate acestea, există cel puțin un semi-legale două modalități legitime de a vinde masini.
Loc de parcare în garajul subteran al complexului rezidential este dificil de a vinde din două motive. În primul rând, în Ekaterinburg oferta în majoritatea cazurilor depășește cererea. Potențialii cumpărători sunt întotdeauna limitate - de obicei, locuitorii din clădirea de apartamente. Mai mult decât atât, de vânzare de locuri de parcare in parcarea subterana sunt atat ca indivizi, și dezvoltatorul însuși. O ofertă ulterioare cumpărători de apartamente bonusuri bune și reduceri la locuri de parcare. Concurează cu dezvoltatorul în termeni de vânzări este dificil, locurile de parcare vânzător privat, va trebui probabil să „muta“ în preț.
Ekaterina Kondratiev, Director al Academiei „noua proprietate“:
„Oferim locuri de parcare este dificil. Ele sunt cumpărate mai ales de către cei care au cumparat deja un apartament în casă. De exemplu, recent am mers la vanzare pe parcare la strada ingineri mecanici, 30. Dezvoltatorul este de vânzare de locuri de parcare pentru 450 de mii de ruble, și o persoană privată - pentru 290 de mii de ruble. Asta e diferența. Cineva a cumparat constructorul pentru prețul, și să vândă acum nu pot. "
Dar chiar și în cazul în care vânzătorul este de acord să dumping, el se va confrunta cu provocarea de numărul doi. Loc de parcare, în majoritatea cazurilor, este supusă cotei generale de proprietate. Programator vinde locuri de parcare ca pondere sau acțiuni, începând de astăzi, legea nu permite să se înregistreze un loc, nu un pereți separat, ca un obiect independent.
Artem Denisov, managing partner al "Geneza" firma de avocatura:
„Recunoașterea dreptului de proprietate a spațiului de parcare nu este ca obiecte independente de bunuri imobile, precum și o parte (cota) de proprietate creează anumite inconveniente. În conformitate cu normele prevăzute la art. 246 din Codul civil, eliminarea proprietății în coproprietate, se realizează prin acordul tuturor membrilor săi. Astfel, în practică, în cazul vânzării de locuri de parcare, primul proprietar are de oferit să cumpere restul proprietarilor săi sau de a obține o derogare de la ceilalți proprietari. "
Loc de parcare - proprietate. Pe ea, ca într-o casă, certificatul privind dreptul de proprietate. Cu toate acestea, spre deosebire de apartament sau cota într-un apartament, pentru a vinde masini in vremuri mai dificile. La un nivel minim, deoarece apartamentul nu este de 100 de proprietari, iar pentru parcare este - situația cea mai comună.
Există cel puțin trei moduri de a vinde loc de parcare in parcarea subterana. Două metode sunt în deplină concordanță cu litera legii, două sunt moduri de „by-pass“.
Metode legitime I
1) Ia respingerea tuturor sososbvenikov
Paul Maslihin, director general adjunct al Codului civil al Regatului Cerului „Trezoreria de Nord“ de activitatea imobiliara:
A doua dificultate este de a obține consimțământul scris de vânzare de 100-200 de persoane, în funcție de mărimea lotului de parcare. Formal urmați procedura este posibilă în două moduri: atunci când semnarea documentelor de la notar (costuri prea mari în acest caz) sau trimiterea de notificări de vânzare a telegramelor cu confirmare. Textul telegramei specifică prețul total, data de plecare și termenul de răspuns (o lună). Conform Codului Civil al Federației Ruse, refuzul poate fi considerată ca fiind non-răspuns. Astfel, în cazul în care în termen de o lună nimeni nu a răspuns: Rosreestr înregistra tranzacția pe baza notificărilor trimise.
Cu toate acestea, în cazul în care raportul nu a fost primit la timp, co-proprietar are dreptul la temeiul legii, în termen de trei luni de la acordul de a cumpăra dreptul de a solicita transferul procesului în sine. Apoi, vânzătorul va trebui să se întoarcă bani pentru cumpărător și pentru a merge la o afacere nouă.
2) Transmit puteri capitolul HOA
Această metodă poate fi numită cea mai optimă din punct de vedere al legii, și comoditatea pentru vânzător. Subtilitatea constă în faptul că inițiativa inițială privind înregistrarea procură de la cumpărător ar trebui să ia Hoa. Cu toate acestea, nu toate complexele rezidentiale înfășurată o astfel de ordine.
Paul Maslihin, director general adjunct al Codului civil al Regatului Cerului „Trezoreria de Nord“ de activitatea imobiliara:
„Atunci când cumpără o parcare toți cumpărătorii procură în scris șefului că el poate Hoa le reprezenta. Pe baza capului formularului de autorizare HOA va vorbi în numele tuturor proprietarilor. "
Cu toate acestea, avocații cred că această metodă de obținere a drepturilor nepreemptivă este controversată. Este posibil ca o astfel de afacere ar putea fi contestată în instanța de judecată.
Oleg Yarushin, Branch Managerul "Yukov și Partners" Bar (Ekaterinburg)
„Legea spune că acordul proprietarilor, despre puterea de avocat nu spune nimic. De aceea, cred că astfel de tranzacții pot fi contestate. Oamenii noștri încearcă uneori să conteste acordul de împrumut, în care persoana pictată. Atunci când o persoană este neprofitabilă, el spune că el vede documentul pentru prima oară în viața lui, nu a luat nimic, și nu a semnat nimic. În acest caz, provocarea nu va fi dificil. Dar, pe de altă parte, este puțin probabil ca cineva va fi interesat de ea. În cazul în care obiectul este vândut la prețuri de piață, locuri de parcare nu există nici un deficit, este puțin probabil ca un vecin va merge în instanță pentru a transfera drepturile și obligațiile ".
II alternativ Route
Această metodă este asociată cu încheierea de tranzacții fictive - sub masca de o singură operațiune efectuată este diferit. Pedeapsa pentru comiterea unor astfel de tranzacții nu sunt prevăzute de legislație. Cu toate acestea, în cazul în care o parte interesată poate dovedi că operațiunea era fictivă, atunci cumpărătorul va fi obligat să restituie apartamentul, și vânzătorul - bani.
Atunci când este necesară donarea de acordul din partea celorlalți coproprietari. în cadrul unui contract de vânzare de cadou este cel mai potrivit în cazul în care tranzacția este efectuată între rude sau prieteni, adică vânzătorul nu este interesat inseala cumpărător.
Alexander Babichev, director al RK "Prospect":
„Am fost în parcare, în cazul în care au existat 98 de co-proprietari. Parcare pus ca un singur obiect, care este împărțit în 98 fracțiuni. Aproape imposibil de a contacta toți și să obțină consimțământul acestora. În acest caz, folosesc de obicei contractul donație. Oamenii acționează într-un mod optim costurilor energetice. "
Punerea în aplicare a unui astfel de sistem, în cazul în care cumpărătorul și vânzătorul sunt străini, se pot substitui cumpărătorul sub atac. Spre deosebire de contractul de vânzare, care este fix, că proprietatea este transferată gratuit drepturilor terților, contractul nu prevede această donație. În acest caz, cumpărătorul este protejat de faptul că un obiect poate califica alte persoane. Asigurați-vă vânzătorului va fi nimic.
În plus, această metodă are o caracteristică specială: în acest caz, un impozit de 13% se va plăti un „donatar“ - adică, cumpărătorul. Întrucât, în cazul taxei de vânzare de vânzare este întotdeauna plătit de către vânzător.
Imprimare vânzarea de locuri de parcare de la „umbra“ ar putea fi schimbări legislative. Experții nu văd obstacole în calea au fost lăsate să se înregistreze mașinile în garaj subteran, ca obiecte independente la nivel legislativ.
Oleg Yarushin, Branch Managerul "Yukov și Partners" Bar (Ekaterinburg)
„Nu văd ce obstacolul a legifera, pentru a face parcarea proprietății în cauză, care ar fi, nu apar întrebări. Este suficient pentru a face o schimbare in doar un singur articol. Avem unele lucruri ajunge la punctul de absurditate, din păcate ".
Între timp, în ultimii ani, a fost chiar și unele progrese în discutarea acestui subiect.
Artem Denisov, managing partner al "Geneza" firma de avocatura:
„Problema locurilor de parcare alienare a ajuns în cele din urmă Duma de Stat - un proiect de lege N 174235-6«Cu privire la amendamentele la articolul 2 și articolul 20 din Legea federală «reglementarea tehnică privind siguranța clădirilor și a structurilor». Nota explicativă la proiectul de lege prevede că scopul său este de a realiza posibilitatea de înregistrare a proprietății de loc de parcare ca o proprietate separată ".
Rețineți că astăzi, unii dezvoltatori se luptă din greu pentru a amenaja locuri de parcare ca obiecte individuale. În cazuri excepționale, o fac (borduri sunt luate pentru garduri). Cu toate acestea, aceste precedente sunt rare. În cazul în care sunt adoptate modificări legislative, atunci proprietarii nu vor mai avea dificultăți cu vânzarea lor.