Concept, tipuri și generale caracteristici ale contractului de închiriere
Conform contractului de închiriere o parte (locator) se obligă să furnizeze celeilalte părți (locatar) proprietatea de plată pentru posesie și folosință temporară sau pentru uz temporar (vezi. Art. 606 din Codul civil).
Contractul de închiriere este consensuală, compensat, reciproc.
Legislație: art. 606-625 GKRumyniya „Dispoziții generale ale contractului de leasing.“
Prin utilizarea se referă la extragerea lucrurilor proprietățile sale utile, fără a schimba substanța lucrurilor, inclusiv achiziționarea de fructe și venituri. Dreptul de utilizare poate include dreptul de a răscumpăra proprietatea (a se vedea. Art. 614 din Codul civil). Dreptul de chiriaș de a folosi proprietatea pentru un lucru de repetiție (vezi. Art. 617 din Codul civil). Transferul de proprietate a unui lucru nu este un motiv de reziliere a contractului de închiriere.
În cazul în care transferul de proprietate pentru a utiliza dreptul de proprietate pe ea este reținut de către partea de transmisie. Persoana care a obținut proprietate de închiriat, dobândește dreptul de proprietate și utilizarea acestora, sau doar dreptul de utilizare. În primul caz, proprietatea este transferată în sfera economică a chiriaș, al doilea - în sfera economică este locator.
Deoarece aceasta este o posesiune și folosință temporară (sau), termenul contractului de leasing este întotdeauna limitat - sigur sau nesigur.
Mână - orice subiecte de drept civil.
Locatorul - proprietarul unui lucru plăcere o persoană care are dreptul prin lege sau de către proprietarul pentru a lua proprietate de închiriat.
Articol - orice lucru corporal neconsumabil, deoarece nu-și pierde proprietățile sale în timpul utilizării, cu excepția lucrurilor, a căror închiriere este interzisă sau restricționată prin lege.
Nepotreblyaemost - este calitatea lucrurilor pe care le permite să nu-și piardă proprietățile lor naturale în timpul utilizării. Legea nu specifică de câte ori un lucru care urmează să fie utilizate, astfel încât să poată fi considerat un non-consumabil. Prin urmare, nepotreblyamoy fi privit ca orice element care poate fi folosit de mai multe ori.
articole consumabil. t. e. cele care sunt distruse într-un singur act de utilizare a acestora (alimente, combustibil, și așa mai departe. p.) pentru chirie nu pot fi depuse. În lista de obiecte de leasing specificat ca bunuri imobile și mobile (art. 130 CP). Ca parte a unei proprietăți numit clădiri de om și structuri, întreprinderi și unele vehicule (a se vedea. Art. 2 alin. 1, art. 130 din Codul civil). Toate celelalte obiecte de închiriere sunt lucruri mobile. Caracteristicile contractului de închiriere a terenurilor stabilite de Codul Funciar al Federației Ruse.
Subiectul contractului de leasing este condiția esențială
Date 3. Contractul de închiriere trebuie să fie specificate cu siguranta permițând configurarea proprietatea care urmează să fie transferate către chiriaș ca un obiect de leasing. În absența acestor date în contract o condiție a unui obiect care urmează să fie închiriate, nu este considerată convenită de părți, iar contractul respectiv nu este considerat a fi încheiat.
Subiectul contractului de leasing - este întotdeauna individuale specifice lucru neconsumabil.
Forma de închiriere:
- un contract de închiriere pentru o perioadă de mai mult de un an sau cu participarea persoanelor juridice - o formă simplă scrisă;
- chirie de bunuri imobile este supusă înregistrării de stat, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege (un contract de leasing de clădiri, structuri - pentru o perioadă de cel puțin un an - 2 al articolului 65 din Codul civil i.);
- leasing acord, care prevede transferul ulterior de proprietate asupra bunului către chiriaș -, în forma prevăzută pentru contractul de vânzare.
Prin derogare de la regula generală prevăzută la art. 161 din Codul civil, contractul de închiriere încheiat între cetățeni pentru mai mult de un an, indiferent de suma, trebuie să fie făcută în scris.
contract de închiriere pentru o sumă ce depășește de 10 ori mai mare decât salariul minim, acesta trebuie să fie încheiat în scris, indiferent de durata acestuia. În acest caz, suma de leasing ar trebui să fie luate în considerare costul bunului sau chiria pe toata durata contractului de leasing, în funcție de care valoare este mai mare.
Pentru contracte de închiriere cu persoane juridice o formă simplă scrisă este obligatorie în toate cazurile.
Punctul 2 din art. 609 seturi de înregistrare de stat obligatorie a acordului de închiriere a bunurilor imobile ca o tranzacție imobiliară (n. 1, art. 164 din Codul civil). Înregistrarea tranzacțiilor imobiliare efectuate în conformitate cu art. 131 din Codul civil și Legea privind înregistrarea de stat. În conformitate cu art. 1 numit Legea contractul de închiriere este tratat ca restricții (servituți) ale dreptului la un imobiliar adecvat. imobiliar este considerat contract de închiriere încheiat, t. e. dă naștere unor drepturi și obligații ale părților din momentul înregistrării de stat.
Prețul contractului - nu este esențială. chirie formă element montat. 614 din Codul civil.
2. Chiria este stabilit pentru toate bunurile închiriate ca un întreg sau separat pentru fiecare dintre componentele sale sub formă de:
1) definit ca o sumă fixă de plăți efectuate periodic sau în același timp;
2) a stabilit cota care rezultă din utilizarea produselor închiriate de proprietate, fructe sau venituri;
3) furnizarea unor servicii către chiriaș;
4) transferul de locatar către locator din cauza lucrurilor contractuale în proprietate sau de închiriere;
5) pentru chiriaș de stabilire a costurilor, datorită contractului încheiat pentru a îmbunătăți proprietatea închiriată.
Părțile pot prevedea în combinația de închiriere a acestor forme de închiriere sau alte forme de plata chiriei.
3. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract, chiria poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai des decât o dată pe an. Legea poate prevedea alți termeni minime revizui valoarea chiriei pentru închirierea unor specii distincte, precum și să închirieze anumite tipuri de proprietate.
4. Cu excepția cazului în care legea prevede altfel, chiriașul are dreptul de a solicita o reducere corespunzătoare a chiriei, în cazul în care, datorită unor circumstanțe pentru care nu îndeplinește condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere, sau starea proprietății sa deteriorat considerabil.
5. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în contractul de închiriere, în caz de încălcare gravă a termenilor chiriaș să plătească chiria proprietarul are dreptul să ceară de la el o plată anticipată a chiriei în termenul specificat de locator. În acest caz, proprietarul nu are dreptul de a solicita plata anticipată a închiriat mai mult de două mandate consecutive.
Chiria - o plată este pentru deținerea și utilizarea (sau) a proprietății închiriate, și nu pentru orice servicii suplimentare pe care proprietarul poate avea un chiriaș. Mărimea ordinului, termenii și condițiile de plată pentru închiriere se stabilesc prin contract.
În caz de întârziere a plății chiriei chiriaș este răspunzător față de locator în formă de daune, plata dobânzii la st.395 Codul civil, precum și plata unei penalități, în cazul în care este prevăzută de contractul de închiriere. Relația dintre aceste măsuri de răspundere stabilite prin normele generale prevăzute de GC.
Chiriile pot fi setate pentru toate bunurile închiriate în totalitate sau separat pentru fiecare dintre componentele sale, în funcție de ce fel de dispoziții în acest sens sunt cuprinse în contract.
În cazul în care în cazul în care chiria nu este de acord cu privire la o unitate de suprafață a indicatorului care caracterizează dimensiunea clădirii (construcție), acesta a stabilit o regulă care este utilizată pentru a determina valoarea absolută a chiriei. Pentru a face acest lucru, înmulțiți rata de chirie pentru numărul de unități de suprafață, care este conținut de fapt transferă locatarului clădirii (construcție).
Termenul contractului de închiriere
Anumită perioadă de timp. Legea poate prevedea maximul (limita) termenele pentru anumite tipuri de contracte de leasing. Contractul de închiriere încheiat pentru o perioadă mai lungă decât termenul legal este încheiat pentru o perioadă egală cu limita (p.3 st.610 Codul civil) .Dacă chiriaș continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului, în lipsa obiecțiilor din partea proprietarului, contractul va fi reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată de timp (st.610 Codul civil).
Pe termen nelimitat. În acest caz, oricare dintre părți poate anula contractul prin notificare cealaltă parte timp de 1 lună și în cadrul unui contract de închiriere de bunuri imobile - 3 luni, cu excepția cazului stabilit altfel prin contractul (p.2 st.610 Codul civil).
- pentru a oferi proprietăți într-o stare care corespunde condițiilor contractului de închiriere și scopul proprietății în termenul prevăzut (articolul 611 din Codul civil.);
- avertizează chiriasul cu privire la toate drepturile terților asupra bunurilor închiriate (st.61Z Codul civil);
- face la repararea cheltuiala (cu excepția cazului în care se convine altfel) - art. 616 din Codul civil;
- pentru a compensa locatarului pentru costul de îmbunătățiri permanente aduse consimțământul locatorului și pe cheltuiala chiriașului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de leasing (art. 624 din Codul civil).
- de a folosi proprietatea închiriate, în conformitate cu termenii contractului de închiriere, iar în cazul în care astfel de condiții în contract nu sunt determinate în conformitate cu scopul proprietății (articolul 615 din Codul civil.);
- face plăți în timp util pentru utilizarea proprietății.
Caracteristici. locatarul poate acorda dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou mandat.
Proprietarul este responsabil pentru orice deficiențe ale proprietății închiriate, indiferent dacă acestea împiedică utilizarea proprietății în întregime sau doar parțial. Responsabilitatea nu apare numai la acele defecte care sunt numite în Sec. 2 linguri. 612 din Codul civil.
Cel mai frecvent caz de dispoziție de proprietate închiriate acționează subînchiriere. Când subînchiriere chiriaș în raport cu sub-Locator devine proprietar, în timp ce, în același timp, o anumită cantitate de drepturi de leasing pentru ei. Nu este un accident subcontract de leasing la regulile contractelor de leasing, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau alte acte juridice.
acord subînchiriere nu poate fi încheiat pe o perioadă care depășește durata contractului de închiriere. Subarendaș nu poate avea un volum mai mare de drepturi conform contractului de leasing.
Ca un acord general subînchiriere regulă ar trebui să fie soarta contractului de închiriere (p.2 st.615 Codul civil). În special, încetarea anticipată a unui contract de închiriere presupune încetarea deținutului, în conformitate cu prezentul contract de sub-închiriere. Subarendaș nu poate dobândi drepturi în temeiul subinchiriere, locatarul nu are drepturi conform contractului de leasing.
În cazul în care locatarul utilizează proprietatea în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau în scopul de proprietate, proprietarul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a contractului și de a pretinde daune-interese (st.615 p.3).
1. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contractul de închiriere, locatarul îndeplini în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului este, ceteris paribus dreptul preferențial, înainte de alte persoane pentru a intra într-un contract de închiriere pentru un nou mandat. Locatarul va notifica locatorului cu privire la dorința de a încheia un astfel de acord în termenul specificat în contractul de închiriere, iar în cazul în care contractul este specificat nici un moment, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.
La intrarea într-un contract de închiriere pentru un nou termen condiții ale acordului poate fi modificat prin acordul părților.
În cazul în care proprietarul a refuzat să locatarului la încheierea contractului pentru un nou termen, dar într-un an de la data cu el expirarea contractului încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul poate, la discreția sa, să solicite în instanță transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul contractului și daune încheiat, cauzată de refuzul de a reînnoi un contract de închiriere cu el, sau doar compensații pentru astfel de daune.
îmbunătățiri Fond de comert
În conformitate cu îmbunătățirile care trebuie înțelese ca modificări în proprietate închiriate în perioada de contract, care crește proprietățile sale de consum și a costurilor.
Diferite îmbunătățiri sunt separate și nu pot fi separate de proprietate închiriate, și produse cu sau fără consimțământul locatorului.
Separabile a recunoscut îmbunătățirile care pot fi separate de lucrurile fără a afecta aceasta. Prin urmare îmbunătățiri permanente în separarea lor de un lucru degrada starea sa, prin care se dobândește dezavantaje.
Realizat de Locatar îmbunătățirile separabile ale proprietății închiriate sunt recunoscute ca fiind proprietatea sa, pe care le poate folosi la discreția sa. La sfârșitul contractului de leasing îmbunătățiri separabile ar trebui să fie separate de bunurile închiriate.
Neotdelimyeuluchsheniya indisolubil legată de proprietatea închiriată, și pentru că o parte din ea devin proprietatea locatorului. Cu toate acestea, un chiriaș care a făcut îmbunătățiri pe propria cheltuială, și cu acordul locatorului are dreptul după încetarea contractului de rambursare a costurilor acestor îmbunătățiri.
Buyout proprietății închiriate
Legea sau contractul de leasing poate prevedea că bunul închiriat este transferat în proprietatea locatarului la expirarea duratei contractului de leasing sau până când expiră, sub rezerva chiriașul a cauzat întregul acord al prețului de răscumpărare.
Contract de închiriere cu opțiune de cumpărare este una dintre cele mixte, ca linii de conectare de vânzare și de închiriat. În cazul în care condițiile de rambursare a bunului nu este stipulat în contractul de închiriere, acesta poate fi instalat un acord suplimentar între părți, care au dreptul de a conveni asupra clasificării chiriile plătite anterior în prețul de buy-out.
Soiuri de contractului de închiriere:
Contractul de închiriere a vehiculelor;
Contractul de închiriere a clădirilor și structurilor;
întreprinderile Contractul de închiriere;