mici afaceri românesc este dinamic și imprevizibil. Și aproape înainte de fiecare cap într-o zi, și pun la îndoială necesitatea de a închiria spații de birouri. Desigur, trebuie să ia în afara spațiilor în sectorul economiei, precum și bani de a deveni compania pe picioare nu este mult. Și chiriași, în practică, în mod inevitabil, se va confrunta cu multe probleme și probleme. Rent.
mici afaceri românesc este dinamic și imprevizibil. Și aproape înainte de fiecare cap într-o zi, și pun la îndoială necesitatea de a închiria spații de birouri. Desigur, trebuie să ia în afara spațiilor în sectorul economiei, precum și bani de a deveni compania pe picioare nu este mult.
Și chiriași, în practică, în mod inevitabil, se va confrunta cu multe probleme și probleme. închiriere de birou - un responsabil, dur, plin de detalii și nuanțe. Desigur, dreptul de a închiria un birou este necesar să se ia în considerare aceste detalii și să ia măsurile necesare pentru a obține scopul final. Corect închiriat un birou - aceasta înseamnă:
- de a închiria un birou în termenii cei mai rentabile;
- de a închiria un birou. îndeplinește toate condițiile și cerințele;
- într-un timp scurt;
- face o afacere corectă din punct de vedere în conformitate cu legislația în vigoare.
Analiza situației
La etapa inițială a spațiului de căutare este necesar să se definească în mod clar exact ceea ce ai nevoie. birou Alegerea depinde de capacitățile companiei și caracteristicile activității sale. Prin urmare, este necesar să se analizeze oferta de birouri imobiliare, pentru a le compara cu resursele lor proprii și să decidă ceea ce căutați.
Dacă aveți de gând să închiriez un birou pentru mai mult de trei ani, este mai profitabil să cumpere, mai degrabă decât de închiriat spațiu. Desigur, nu fiecare companie își poate permite să investească în achiziționarea unei cantități mari de bunuri imobiliare. Prin urmare, în astfel de cazuri, experții recomandă următoarele: biroul cumpărat, și apoi este luată în conformitate cu împrumut bancar.
Selectarea spațiilor
Prin alegerea spațiului de birouri ar trebui să fie tratate în mod serios și bine, luând în considerare toate posibilitățile și nevoile locatarului. Înainte de a selecta un birou, se cântărește cu atenție și să decidă care sunt cele mai importante funcții pentru birou viitoare, și numai pe această bază, selectați locația și mărimea obiectului.
La urma urmei, în cazul în care o companie va fi perfect centru de afaceri executiv. care nu este rușine să invite un client important, atunci alte firme angajate în orice servicii casnice (ateliere de metal, cursuri de limbi străine, cabinete stomatologice, și așa mai departe. d.), cu infrastructura centru nu este atât de important.
Uneori, astfel de birouri există chiar și mai profitabile în zona rezidențială liniștită, în cazul în care nu există concurență mult, dar este acasa, la un număr suficient de clienți potențiali.
Astfel de firme aleg adesea o cameră mică ca un birou într-o clădire, o distanță considerabilă de cea mai apropiată stație de metrou. Iar pentru tinerii companii cu un buget modest această opțiune poate fi singurul acceptabil la orice. Totul depinde de capacitățile și prioritățile companiei.
Adunați cât mai multe informații cu privire la spațiul de birouri propus, cu privire la zona în care este situat la aproximativ proprietarul său. Cu aceste informații, veți avea o imagine cât mai completă a versiunii propuse de imobiliare comerciale, și, astfel, să fie în măsură să se ocupe cu încredere cu partenerii de negociere.
locație
Aceasta depinde de numărul de clienți. În cazul în care afacerea implică un număr mare de vizitatori, biroul ar trebui să fie situat în centru, într-un loc cu trafic mare, la parter, cu o intrare separată. Dacă nu, și biroul este necesar pentru uz casnic - puteți selecta zona periferică a orașului, nu să se concentreze pe străzi și acceptabil centre de afaceri.
Alegerea zonei pentru viitorul biroului, este necesar să se ia în considerare toate costurile care pot fi asociate cu locația sa. De exemplu, se calculează cât de mult va costa compania de livrare personalului la și de la locul de muncă, în cazul în care biroul este situat într-un loc de la distanță.
Alegerea unei clase
clasa de birou depinde de nevoile de afaceri și oportunitățile de către proprietari. În acest moment, în costul Moscova „A“ contract de leasing de birouri clasa A este de 600-800 $ pe metru pătrat. m, clasa "B" - 450-600 $ pe metru pătrat. m, o clasa "C" - 350-450 $ pe metru pătrat. m. În medie, chiriile din Moscova este de 500-600 $ pe metru pătrat. m cu TVA.
Trebuie remarcat faptul că, deși există o clasificare standard de birouri, puțini profesioniști sunt în măsură să definească în mod clar acest segment al pieței prin clase în condiții foarte specifice românești. Cele mai multe dintre propunerile pe piața secundară de birouri - la sediul fostei institute de cercetare, clădiri administrative și industriale ale epocii sovietice.
Prin urmare, spre deosebire de tradiția occidentală, clasa de birou nu avem de multe ori depinde de nivelul clădirii și calitatea reparației, care a făcut proprietarii. Ca urmare, în aceeași clădire, pot fi oferite și birouri de clasa „C“, iar mai avansate - clasa „B“, iar camera, care sunt, în general, dificil de atribuit nici unei clase.
În cazul în care afacerea este calculat pe un public consistent, au nevoie de un birou cu o gamă de calitate de servicii, cum ar fi locuri de parcare, acces facil, lifturi de mare viteză, și așa mai departe. D. și clasa superioară a biroului, cu atât mai mult societatea de administrare oferă astfel de servicii. În cazul în care clientul de mai jos, să plătească chiria nu are nici un sens.
spatii de birouri
Spațiu de birou ar trebui să fie determinată pe baza numărului de angajați care vor lucra în ea. Acest indicator ar trebui să se calculeze în avans. Și să aibă în vedere faptul că provoacă neliniște, tensiune psihologică la locul de muncă. Dar spațiu excesiv este inadecvat.
Pe cont propriu sau printr-un intermediar?
În acest caz, chiriașul este obligat să fie conștienți de situația de pe piața imobiliară comercială, și au o cunoaștere extraordinară a legislației și a jurisprudenței. Vei întâlni imediat o lipsă de informații.
Lucrul cu o agenție imobiliară
Pentru a elimina în mod corespunzător biroul prin intermediul unei agenții, trebuie să formuleze mai întâi cerințele care se aplică la un birou închiriat, cu prioritățile corecte - aceasta va ajuta agentul dvs. pentru a ridica inclusiv cele mai apropiate te compromisurile care pot mări gama de domenii și de a accelera tranzacții.
Ca răspuns la angajații ultraj client al companiei si oferta de umeri cumpere o listă actualizată. Astfel de trucuri sunt recunoscute în timpul contractului de citit, care se dovedește a fi nici o agenție, și informații.
În al doilea rând, nu este recomandat să folosească serviciile companiilor care reduc numai locatarul locatorului, nu la negocierile și nu apărarea intereselor clientului. intermediar agenție de grave nu uita numai pentru o opțiune potrivită, dar, de asemenea, verifica documentele de proprietar din titlu și să ia cu privire la negocierea unui contract și de înregistrare a tranzacției.
De obicei, locatori au propriile lor avocați și servicii de lucru cu chiriași, ele impun un contract standard și nu le place să facă orice modificări. Nu din punct de vedere chiriaș Savvy, semnând astfel de documente poate regreta cu adevărat în viitor.
încheierea contractului
Asigurați-vă că pentru a citi piața imobiliară comercială înainte de a încheia acorduri cu proprietarii sau proprietarii de facilități non-rezidențiale. Toate aceste reduceri, condiții favorabile pentru contractul de închiriere sau de cumpărare pe care doriți să obțineți la îndeplinire, dacă vorbești în mod rezonabil și competent, care dovedesc justețea opiniile.
Ascultați gândurile și ideile de profesioniști. Ei prefera să vadă și să se simtă atât aspecte pozitive, cât și negative, din cauza umerii lor, de regulă, o experiență pe termen lung.
Dacă găsiți biroul le apoi să acorde o atenție la nuanțele ce urmează înainte de încheierea contractului.
Verificați proprietar
Un obiect poate avea un contabil independent (număr de inventar) sau să fie parte a unui obiect. Fiind o parte integrantă a întregului, acesta poate fi cel descris în pașaport cadastrală și nu (aplicat aspectul camerei situațională oferind o precizie de completare snap teren).
Cu aceste informații, este posibil să se determine proprietarul locului închiriate, sau obiectul, în care se află sediul. În cazurile în care contractul de închiriere nu există date exacte cu privire la proprietatea dvs. verificat, o astfel de contract se consideră că nu a încheiat, și, prin urmare, nu poate fi consecințe.
Dreptul de închiriere a spațiilor, în conformitate cu articolul 608 din Codul civil, este proprietarul său. Prin urmare, inițial trebuie să verificați dacă proprietarul este într-adevăr proprietarului, și dacă acesta are dreptul de a vă oferi spațiul necesar pentru chirie.
În cazul în care camera este a inchiriat (de exemplu, să renunțe în numele chiriaș, anterior a întocmit un contract de închiriere cu proprietarul), trebuie, în plus față de verificarea drepturilor proprietarului, pentru a clarifica în continuare dacă locatarul este permis: de obicei, aceste momente sunt prescrise în arendă lui. Verificați drepturile chiriaș, The subînchirieze zona dealer, puteți extrage, de asemenea, prin Registrul de stat unificat. În cazul în care contractul de închiriere nu este înregistrată în Registrul de stat unificat, apoi de la tranzacție, este de dorit să renunțe.
În cazul în care interesele proprietarului este un individ, de exemplu, o societate de administrare, o filială a companiei, alte persoane au nevoie, de asemenea, pentru a asigura legalitatea acțiunilor lor.
Pot exista situații în care vi se va cere să semneze mai multe acorduri, inclusiv cele cu diferite persoane, cum ar fi un contract de închiriere cu proprietarul și contractul cu organizația de gestionare. De asemenea, trebuie supusă examinării tuturor documentelor și confirmă competențele părților.
Reprezentantul companiei locatorul trebuie să aibă autoritatea de a face o afacere, care ar trebui să fie, de asemenea, verificate. În cazul în care acest lucru este directorul companiei, el poate dispune doar de 25% din proprietatea companiei.
În orice caz, garantarea integrității locatorului va fi inclusă în pachetul de documente copie a ordinului de numire a reprezentantului societății în calitate de director certificate, iar în unele cazuri, de asemenea, Acionarilor de protocol la care a fost autorizat să intre în astfel de tranzacții.
În cazul în care un agent acționează prin procură, trebuie să fie atașat la pachetul de documente și o copie certificată a puterii de avocat și o copie certificată a confirmării autorității funcționarului care a emis mandatul.
coeficientul de căpitan
Determina dacă chiria numai pentru spațiile (clădiri, structuri, terenuri sub ele), care au fost efectiv transferată (locatarului) pentru utilizare temporară, sau aici includ taxe pentru așa-numitele (Sala „locuri publice“, scara și au intrat m. p.), servicii suplimentare (de securitate, parcare și așa mai departe. n.).
Aceste costuri suplimentare sunt substanțiale și sunt, de obicei deținute ca un element separat în contract sau poate fi exprimată ca un raport la rata de închiriere (așa-numitul „factor coridor“).
Unii proprietari nu indică costuri, cum ar fi un element separat în contract, în schimb ei supraestimează spațiu real de podea care au nevoie pentru a „factor de coridor“. Conectați-vă astfel de documente nu sunt de dorit.
Mărimea exactă a camerei
Trebuie să instalați zona corespunzătoare a spațiilor închiriate (clădiri), în realitate, care sunt specificate în contractul de închiriere și în documentația tehnică a ITO.
În primul rând, zona poate fi diferită în cazul aplicării „coridor-factor“ (descris cm. Deasupra).
În al doilea rând, există cazuri în care, ca urmare a re-planificare a zonei reale este redusă. Iar proprietarul, folosind documente tehnice irelevante, supraestimează zona obiectului închiriat. Adesea contracte astfel de „lyapami“ pe termen păcatul de până la un an.
Pret inchiriere
Închiriere taxă poate fi instalat pe toate premizele (structura), în general, și pentru o dimensiune anumită zonă, de exemplu, pentru 1 pătrat. m. (pe lună sau an). În cazul în care părțile nu au specificat în scris forma și suma de plată pentru cazare, atunci acordul nu este considerat încheiat și, prin urmare, nu poate fi consecințe.
O persoană care a luat o cameră de închiriat, este obligată să-l mențină în stare tehnică bună, face reparațiile necesare, pe propria cheltuială, precum și la plata cheltuielilor de judecată luate în chirie de birou.
Rețineți că costul de închiriere de birouri, care va fi numit, nu este toate cheltuielile viitoare. normele acceptate despre ceea ce cuprinde prețul de închiriere, nr. Deci, nu se grăbesc să se bucure că ați găsit un birou foarte ieftin. Pentru a începe, pentru a afla, nu suma pe nume cel puțin următoarele elemente de cheltuieli la:
- costurile operaționale necesare pentru a menține sediul în exploatare și nu sunt periculoase pentru viața umană și starea de sănătate;
- utilități;
- TVA;
- costul comunicațiilor și al internetului;
- prețul unui anumit număr de locuri de parcare în parcarea de lângă biroul (în orașele mari, această problemă devine tot mai importantă).
În cazul în care aceste elemente nu sunt incluse, întrebați cât de mulți vor trebui să plătească în plus pentru toate.
Abilitatea de a schimba tarifele de închiriere
În cazul în care contractul în sine este abilitatea de a schimba chiria nu este înregistrată, proprietarul nu are dreptul de a ridica costul chiriei pentru întreaga durată a contractului, care poate fi încheiat pentru trei, cinci, zece sau mai mulți ani. Chirie specificat în contract, care nu conține o dispoziție privind posibilitatea revizuirii acesteia, poate fi modificat numai de comun acord de chiriaș și proprietar, care este legea.
Suma de plată pentru unitatea de închiriere poate fi modificat prin acordul chiriaș și proprietar, în condițiile prevăzute de acordul semnat, dar nu poate fi schimbat mai des decât o dată pe an, în cazul în care contractul nu prevede alte excepții.
operațiunile de înregistrare în Registrul de stat unificat
În conformitate cu normele, contractul de închiriere a zonei non-rezidențiale trebuie să fie în scris și semnat de ambele părți (proprietar / chiriaș). Din perioada termenului contractului, aceasta depinde dacă doriți să efectueze documentul de înregistrare de stat. În cazul în care contractul de închiriere este pentru o perioadă de mai puțin de un an calendaristic, un contract de închiriere nu necesită înregistrare.
În cazul în care contractul de închiriere a zonelor rezidențiale este o perioadă temporară, mai mult de un an calendaristic, este obligatoriu să fie înregistrate și este considerat a fi pe deplin încheiate numai după această înregistrare. În Registrul de stat unificat cu intrările corespunzătoare sunt făcute cu privire la disponibilitatea drepturilor de utilizare a proprietății (o parte din) locatarului.
Cerere de înregistrare a contractului de închiriere poate fi depusă de către oricare dintre părți semnarea contractului, atașarea la aplicarea pașaportului clădirii cadastral (sau un certificat tehnic sau o altă dokumnet), care trebuie să fie specificate și depunerea și o descriere detaliată, cu indicarea obligatorie a dimensiunea exactă a zonei (a se vedea. gos. Înregistrare de leasing (leasing) facilitate non-rezidențiale în site-ul rus Registrul de stat).
replanificare
Codul civil prevede că locatarul este obligat să utilizeze proprietatea, în conformitate cu scopul și condițiile contractului de închiriere biroul său. În cazul în care locatarul utilizează proprietatea alocat acesteia în chirie, nu conform destinației sale sau prin încălcarea unor condiții de leasing de birou, proprietarul are dreptul de a cere rezilierea contractului de leasing de birou și de daune-interese. Locatarul are dreptul de a schimba starea de lucruri (proprietate) transferat la el pentru chirie numai cu acordul locatorului.
Într-o situație în care locatarul a efectuat modificări la fața locului, condițiile contractului de închiriere de birouri permis, dar fără consimțământul locatorului, locatarul astfel de acțiuni pot fi considerate ca fiind o încălcare gravă a contractului de închiriere de birou, care oferă proprietarul dreptul de a cere rezilierea a spațiilor de închiriere în mod unilateral și daune-interese.
Situații similare au fost în mod repetat obiectul unui litigiu între părți, biroul închiriază. Deci, înainte de a începe să re-planificare într-o cameră închiriată, consultă mai întâi cu proprietarul și înroleze acordul său scris. De obicei, părțile fac o cerere la contractul de închiriere sau de un acord separat, la care este atașat un plan de reamenajare corespunzător.