Cum să vă protejați de a pierde bani, semnarea unui contract de vânzare pe piața de țară? Instrucțiuni pas cu pas de la dezvoltatori și avocați pentru achiziționarea de cabana
Situația actuală este că agențiile guvernamentale sunt mult mai puțin preocupați de reglementarea pieței imobiliare tramvai, mai degrabă decât urban. Această stare de fapt se datorează faptului că de multe ori un apartament oraș este singura locuință familială, și o cabana țară este considerată a fi ceva de o plăcută, dar nu excesele necesare. Prin urmare, cele mai multe riscuri atunci când cumpără bunuri imobiliare în afara orașului se află direct către cumpărător.
Natalia Shatalina, director general al vice-afaceri juridice ale companiei „Miel-Nou“, ne amintește că viitorul cabana nou decantor este de a găsi și de a analiza cât mai multe informații. Mai mult decât atât, aceste informații ar trebui să se refere nu numai la procesul de cumpărare o cabana, iar procedura de încheiere a contractului, dar, de asemenea, activitățile contractantului. Trebuie să găsești un contractor în Registrul de stat al persoanelor juridice, înregistrarea sa verifice cu autoritățile fiscale. De asemenea, este necesar să se afle dacă este zona selectată cadastrului. Toate acestea puteți încerca să-l faci singur, dar este mai bine să caute ajutor de la un avocat independent.
ACORD DE TESTARE PROFESIONAL
Expertii nu recomanda sa scrimp și de a ajuta la conectarea profesioniști specializați capabile să din cadrul „prinde“ toate golurile din contract. specialist invitat trebuie bună înțelegere a unor termeni profesionale nu sunt întotdeauna layperson clare - cum ar fi „putere dedicat“, „punct atingând“, „conducta de gaze de înaltă presiune (joasă)“, „zona de securitate“, etc. De asemenea, poate fi uneori necesar .. trage o schemă de comunicare pentru a face mai ușor de înțeles ceea ce site-ul de fapt, cade în afara contractului.
Pentru conectarea la o rețea, trebuie să creați un proiect la domiciliu, face calculele pentru alimentarea cu energie electrică, apă și gaze - și prețul tuturor acestor „musca“. Prin urmare, dezvoltatorul interesat să vândă doar terenul cu utilități, și mai profitabil pentru a construi pe satul ei cabana.
În cazul în care dezvoltatorul oferă de a vinde teren cu toate comunicațiile și fără o casă, înseamnă unul din două lucruri: plan financiar, fie că este construit analfabet, iar el are nevoie de bani, sau poate oferi un maxim de 5 kW pentru fiecare casa, iar restul puterii necesare proprietarului site-ul trebuie să cumpere propriile lor.
Rețineți că dezvoltatorii fără scrupule încearcă adesea pentru a economisi bani pe scurgere, care trebuie să fie echipate într-un sat cabana. În viitor, toate defectele legate de comunicațiile, suportate de umerii cumpărătorului.
Dezvoltatorul nu vrea să cheltuiască bani pe rețea de înaltă calitate și oferă „un pic de tot“: parțial canalizare, parțial electricitate, parțial de apă - de exemplu, forarea puturilor. Aceste activități conduc la faptul că, în unele comunități cabana suburbane practic fără apă.
Experții avertizează că, dacă ați cumpărat o casă cu o rețea „parțială“, atunci nu va fi niciodată nici o apă normală și electricitate, fără livnevki de calitate sau de scurgere complet.
Potrivit lui Vladimir Yakhontova, costul de o sută de metri pătrați de teren în suburbiile nu poate fi mai mică de 3.000 $ - prețul minim care rezumă comunicațiile. O construcție a unei case de țară în sat tramvai nu poate fi mai mică de 500 $ pe metru pătrat. În plus, dezvoltatorul trebuie să ia în considerare mediile marja de 10% din prețul total al obiectului.
Din motive de siguranță, clientul este recomandat să acorde prioritate dezvoltator care oferă aceeași structură a tranzacției tuturor cumpărătorilor. Aleksandr Kirilovichev, directorul general al „Gazprombank-Invest“, explică faptul că în cazul în care dezvoltatorul oferă tuturor clienților încheierea de tranzacții standard, privind achiziționarea de terenuri și casa situată pe ea (locuibil, cu comunicațiile pictate), în acest caz, vă puteți baza pe integritatea propunerii.
Dar, în cazul în care clienții sunt oferite o alegere: cumpara numai terenul sau terenurile cu utilități și casa sau teren cu casa, dar fără comunicare - există motive să se gândească. În acest caz, poate să apară o situație: decontare jumătate cumpărători cabana declină centralizat de comunicare în favoarea dispozitivelor autonome (butelii de gaz, sonde separate pentru proprii fosă septică). Amintiți-vă că exemplul de realizare nu conduce la o reducere dublă a prețului de utilități - prețul însumare lor și conectați la dezvoltator redus nesemnificativ, dar banii de la dezvoltator pe rețea va fi redus la jumătate.
Cu o astfel de tranzacții variativnoj structură, cumpărătorul nu va putea calcula în avans cât de mult va trebui să plătească personal bani pentru comunicații rezumare și ce costuri vor duce la sfârșitul visului său de o cabana țară.
În plus, perioada de implementare a acestui „proiect de vis“ va depinde de momentul în care dezvoltatorul va fi în măsură să colecteze bani de la clienți, suficiente pentru a rezuma de comunicații.
Chiar mai riscant să accepte înregistrarea tranzacției, care va fi împărțit în etape separate: achiziționarea de terenuri, construirea de vile, întreținerea comunicațiilor, conectarea la rețelele de utilități. Riscul în acest caz, datorită faptului că responsabilitatea pentru toate lucrările vor fi suportate de către persoana care nu sunt de fapt legate între ele.
Olga Slavkina, firma cap yurdepartamenta Kalinka Group, recomandă să prescrie în contractul de garanție financiară în ceea ce privește toate angajamentele semnate de dezvoltator. Până în prezent, legislația în vigoare prevede responsabilitate comună, fără a lua în considerare cazurile specifice care pot apărea în procesul de construcție și punerea în funcțiune a cabana. Astfel, mai în detaliu obligațiile dezvoltatorilor și responsabilitatea financiară pentru eșecul lor va fi descrisă în contract, cu atât mai ușor va fi, dacă este necesar, pentru a obține constructor să-și îndeplinească aceste obligații - ca și în pre-proces și în instanța de judecată.
Responsabilitatea dezvoltator pot fi furnizate nu numai sub formă de amenzi și penalități, dar, de asemenea, ca dreptul unui client de a rezilia contractul într-un stadiu de neîndeplinire a condițiilor sale. De exemplu, piața rezidențială prim cumpărător imobiliare primește ca o garanție de garanție constructor și bancar sau o garanție a unei terțe părți (de exemplu, dezvoltatorul acționar).
CHECK pașaport cadastru
Înainte de a intra în tranzacție, cumpărătorul ar trebui să verifice cu atenție pașaportul parcelă cadastrală pentru restricții privind utilizarea acestui teren. Aleksandr Kirilovichev recomanda viitorilor proprietari înainte de înregistrarea tranzacției pentru a solicita constructorului de a produce secțiune pașaport cadastru pentru a se asigura că terenul nu este inclusă în securitatea zonei de conducte, zona de protecție sanitară a captărilor de apă potabilă, și așa mai departe. D.
În cazul în care dezvoltatorul încă „aruncat“
1. Se aplică la instanța de judecată. În cazul în care cumpărătorul a făcut încă o afacere, defalcate în componente separate (așa cum este descris mai sus), precum și cu diferite interpreți de lucrări, ca urmare a ajunge acasă fără comunicații - la solicitarea instanței ar trebui să acorde o atenție la sistemul judiciar, care în mai multe tranzacții aparent fără legătură de fapt, cifrele de un beneficiar. Această persoană este un constructor, în biroul care a efectuat negocierile privind termenii tranzacției, plătite în numerar, semnat diverse documente și așa mai departe. D. În cazul în care cumpărătorii înșelate de cabana va fi capabil să-l dovedească, el va crește în mod semnificativ șansele de a atrage dezvoltatorii fără scrupule la răspundere.
În plus, nimeni nu a anulat și poziția Curții Supreme, la faptul că consumatorul are dreptul de a nu avea cunoștințe speciale cu privire la mărfurile pe care le cumpără. Prin urmare, argumentele dezvoltator pe care clientul fost de acord în mod voluntar să împartă acordul și să semneze trei contract separat (dintre care două sunt de fapt efectuate - teren predat la casa aproape de a) poate fi respinsă de către instanța de judecată pe motiv că acordul în acești termeni a fost semnat de către cumpărător virtutea lipsei sale de informații complete. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, înainte de a trece la proces, cabana cumpărător ghinionist este necesar pentru a evalua eficienta costurilor acestui proces costă timp și bani, starea casei (în cazul în care nu se încadrează în afară în acest timp), și așa mai departe ..
3. refuza orice acțiuni și să recunoască faptul că jocul nu este în valoare de lumânare. Victima cumpărător cabana trebuie să evalueze sobru capacitățile lor financiare și pierdere de timp - cum ar fi atunci când selectați un proces, iar în cazul unui ONG. Există situații în care ar fi necesar să se invoce suficient nu investitor calificat, chiar dacă achiziția a fost investit o mulțime de bani - să accepte pierderile, astfel încât să nu suporte mai multe daune.