Depozitul de securitate este o modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor care nu sunt specificate în Codul civil. Cu toate acestea, este utilizat pe scară largă de către participanți a relațiilor civile în închirierea imobiliare. că părțile trebuie să ia în considerare atunci când utilizați depozitul de securitate pentru a inchiria contracte imobiliare?
Sistemul de moduri de a impune obligațiile
Funcția de depozit în contractele preliminare și contractele de închiriere
Funcțiile depozitului de securitate variază în funcție de tipul de contract - contractul de închiriere sau de un acord preliminar cu privire la încheierea contractului de închiriere în viitor.
Evident, proprietarii sunt interesați în stabilirea unei autorități comune pentru utilizarea sumelor de garantare a depozitelor în cazul oricărei încălcări de către locatar. În interesul chiriașilor - cât mai detaliate posibil, pentru a reglementa cazurile și condițiile în care locatorul are dreptul de a exercita anulare.
Pentru a proteja interesele lor chiriaș poate recomanda:
1) să includă în contractul de închiriere proprietarul posibilitatea de a reține sumele de depozit de securitate numai printr-o notificare scrisă înainte de chiriaș despre presupusa anularea acordînd un termen pentru a elimina încălcări ale ultimei;
2) în cazul în care contractul permite locatorului de către un depozit de garanție pentru a compensa cantitatea de deteriorare proprietatea locatorului, prevăd că deducerea sumelor de depozit de securitate este posibilă numai în cazul în care chiriașul este de acord cu faptul de deteriorare, precum și coordonarea părților de dimensiunea sa, în fiecare caz.
O descriere detaliată a scris, în afara sumelor procedurii de garantare a depozitelor permite chiriaș reduce riscul de abuz de dreptul lor de a locatorului în temeiul contractului.
Depozit de garanție în cazul în care există mai multe contracte de închiriere
La încheierea instrumentelor „lanț“, constând dintr-un preliminar, scurt și (sau) durata contractului de leasing, devine necesar să se asigure plata unui depozit de securitate pentru fiecare dintre ele.
Părțile la, de regulă, preferă să includă în prevederile contractuale, potrivit căruia:
• Valoarea depozitului de securitate plătit la acordul preliminar, după încheierea unui contract de leasing pe termen scurt creditate împotriva suma depozitului de securitate care urmează să fie plătit pe contracte pe termen scurt;
• Valoarea depozitului de securitate plătit pe contracte pe termen scurt, după încheierea unui contract de leasing pe termen lung creditate împotriva suma depozitului de securitate care urmează să fie plătit pe bază de contract pe termen lung.
Această abordare este convenabil pentru chiriași și proprietari.
Din punct de vedere al locatarului, se elimină riscul ca locatarul va fi necesar de două ori (de trei ori) face suma depozitului de securitate, și apoi cere ca proprietarul returnează un depozit de securitate plătit pe bază de contract „precedent“.
Din punctul de vedere al locatorului, se elimină riscul de obligații negarantate ale locatarului, în cazul în care depozitul de securitate plătit de chiriaș pe contractul „precedent“, vor fi returnate la plata noului depozit de securitate.
Este necesar să se ia în considerare următoarele. Art. 410 GKRumyniyaustanavlivaet care set-off poate fi făcută numai în ceea ce privește perioada de angajament contra omogen de performanță, care a început deja sau pentru care nu este specificat sau definit de momentul cererii perioadei. În acest sens, pentru „traducerea“ a depozitului de securitate al unui singur contract la altul este necesar să se asigure simultan locatorului pasive privind evenimentele să se întoarcă de la depunerea pe și obligația „anterioară“ contract să plătească un depozit de chiriaș pe contractul „nou“.
De asemenea, este de dorit să se precizeze în mod explicit că obligațiile de aceste contra-părților sunt terminate ca o reducere sau, cel puțin, asigurați-vă că nu există niciun acord în dispozițiile care interzic reconvenționale offset (aceste prevederi nu sunt mai puțin frecvente în contractul de închiriere).
Dacă mărimea depunerilor de marjă în contractele variază, de asemenea, este necesar să se stabilească procedura de efectuare a sumelor suplimentare chiriaș sau proprietar retur (compensate cu chiria) cantități excesive.
depozit de garantare a depozitelor pe durata contractului
Landlords important să se includă într-un contract pentru reconstituirea depozitului de garanție în anumite situații:
• ca depozit de securitate, de regulă, prevede chiriaș angajamente de durată, contractele ar trebui să includă dispoziții privind obligația de a reface depozitul la un anumit timp după utilizarea locatorului valoarea depozitului de a rambursa datoria de chiriaș;
• În cazurile în care valoarea de depozit de securitate echivalente cu valoarea plăților de leasing pentru orice perioadă, se recomandă contractul să includă dispoziții pentru a mări dimensiunea de garantare a depozitelor în mod proporțional cu valoarea chiriei (de exemplu, pentru indexare).
modul de depozit de securitate la rezilierea contractului de închiriere
De multe ori în contract nu există nici o prevedere pentru returnarea unui depozit de securitate în caz de reziliere, adică. A. Chiriașii nu insista asupra includerii lor în credința că depozit de securitate „ca regulă generală“ să fie returnate, în timp ce proprietarii încearcă adesea să păstreze valoarea depozitului de securitate, chiar după încetarea contractului.
chiriașilor Pentru a evita acest risc poate fi recomandat să includă în contract poziția corespunzătoare privind returnarea depozitului de securitate în toate cazurile, cu excepția dreptului conform contractului.
Pentru a proteja interesul chiriasului este, de asemenea, nu este recomandat pentru a pune taxa întoarce depozit de securitate în orice condiții, în Vol. H. Performanța corespunzătoare de către locatar a obligațiilor sale contractuale, t. Pentru a. Există riscul ca suma depozitului de securitate nu vor fi returnate chiar și cu o ușoară încălcare chiriaș a obligațiilor sale, inclusiv situațiile în care aceste încălcări le-au eliminat.
În unele cazuri, părțile sunt, de asemenea, stabilite în acordul așa-numitul coridor cursului de schimb, cu condiția ca:
• în cazul în care cursul de schimb față de rubla va fi mai mică decât cifra minimă a „coridorului“, calculul depozitului de garanție făcută la rata minimă stabilită prin contract;
• În cazul în care cursul de schimb al rublei va fi mai mare rată de „coridor“ maximă, calculul depozitului de garanție de rata maximă stabilită prin contract.
Includerea unor astfel de condiții reduce riscurile de ambele părți într-o situație de o schimbare semnificativă desigur.
Pentru a proteja interesele proprietarului chiriaș poate constitui o garanție bancară drept garanție pentru obligația sa de a returna depozit de securitate. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în practică, proprietarii rareori sunt de acord cu o astfel de condiție.
Pentru a evita să solicite returnarea depozitului de securitate, locatarul trebuie să furnizeze în condiția contract prin care depozitul de securitate se compensează cu chiria pentru ultima perioadă a contractului de leasing. Cu toate acestea, această situație nu este de obicei bine primit de proprietari, ca și în perioada următoare le privează de a pune în aplicare chiriaș obligațiilor sale (inclusiv nu numai plățile de închiriere, ci și plata altor sume, cum ar fi taxele pentru întoarcerea cu întârziere a proprietății către locator).
Accrual pedepsei în suma depozitului de garanție
1. Datorită faptului că legislația actuală nu conține dispoziții care definesc un mod de garantare a depozitelor, participanții de închiriere trebuie să fie detaliate în acordurile de armonizare a dispozițiilor referitoare la depozitul de garanție.
2. Printre principalele aspecte care trebuie rezolvate de către părți, - motivele pentru utilizarea depozit de securitate proprietarul și întoarcerea sa la încetarea contractului de închiriere.
3. Un depozit de securitate, fiind mod anonim pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor, se pot pune în aplicare simultan atât obligații monetare și nemonetare