Investitorii în construcție sunt atât persoane fizice și juridice implicate în bani și alte investiții imobiliare. Prin încheierea unui contract de a cumpăra un apartament sau alte bunuri în construcție, nu întotdeauna să acorde o atenție la schemele oferite de dezvoltatori și investitori pentru a cumpăra.
În conformitate cu Codul Civil al România, cumpărarea și vânzarea se poate face numai atunci când există obiectul contractului de vânzare. Prin urmare, dacă doriți să cumpărați un apartament într-o clădire nouă, să încheie un contract de vânzare nu este posibilă, deoarece obiectul de vânzare - apartament - nu este încă construit și casa nu este pus în funcțiune.
Să ne uităm la unele opțiuni care pot oferi investitorilor și dezvoltatorilor cumpărătorilor:
Pentru a face acest lucru, trebuie să definiți mai întâi noțiunea de dezvoltator, investitor, co-investitor si antreprenor general (contractantul).
Dezvoltatorul - este o persoană juridică care are dreptul de proprietate sau de închiriere a terenului pe care este permisă construcția de bunuri imobile și pe care va fi construit un bun imobil - clădire cu apartamente.
Investitorul - este o persoană fizică sau juridică care se află sub contract cu constructorul investește în construcția de bunuri imobiliare, iar după punerea în funcțiune a obiectului va avea dreptul la înregistrarea de proprietate asupra unei părți sau a tuturor obiectului în construcție.
Co-investitor - este o persoană fizică sau juridică care se află sub contract cu investitorul investește în construcția de bunuri imobiliare, iar după punerea în funcțiune a obiectului va avea dreptul la înregistrarea de proprietate asupra unei părți sau a tuturor obiectului în construcție, în partea în care are dreptul de a investitorul însuși. Ie în cazul în care investitorul la sfârșitul construcției are dreptul la 20 de apartamente în clădire de apartamente, co-investitor poate avea dreptul la aceste 20 de apartamente și 1 apartament de 20. La aceleași încăperi, amplasarea, suprafața de apartamente și ar trebui să fie clar definite în contractul încheiat între dezvoltatori si investitori, precum și în contractul încheiat între investitor și co-investitor.
Antreprenor general - este o companie de construcții, care are dreptul de a ridica acest tip de bunuri imobile. Antreprenor general pe cont propriu sau cu ajutorul altor contractanți, pe baza contractului general, încheiat cu dezvoltatori și investitori, construirea unui obiect imobiliar și oferă facilitatea de a opera.
Opțiunea Unu: Acordul de investiții și co-investiții acord
Acordul de investiții este încheiat între dezvoltatori și investitori, un număr nelimitat pot participa la același timp investitori. Conform contractului de investiții, o parte (dezvoltator), împreună în cealaltă parte (investitor) pe banii investiți în comun sau doar pentru investitori în numerar care implică antreprenor general ridicarea de bunuri imobile și după punerea sa în funcțiune a obiectului este împărțit proporțional cu investițiile lor. Și, așa cum am spus - un acord cu privire la această secțiune trebuie să fie definită în acordul de investiții.
Deci, dacă vă decideți să cumpărați un apartament în conformitate cu această opțiune, trebuie să acorde o atenție inițial la acordul de investiții. De exemplu: la sfârșitul anului de construcție în contractul de investiții poate fi scris că constructorul are dreptul la toate construcția casei de apartamente, situat la 1, etajele 2 și 3 cu I-lea din secțiunea a IV-a cincea, și toate celelalte apartamente și spații non-rezidențiale, case deținute de investitori. Prin urmare, doresc să cumpere un apartament la etajul 11 în secțiunea a II-a a casei, ar trebui să contactați investitor, și cumpărarea unui apartament la etajul al doilea al IV-lea secțiunea - pentru dezvoltatori.
acord de co-investiții încheiat între investitor și co-investitor, co-investitor care face bani pentru un apartament și după punerea în funcțiune a instalației are dreptul la înregistrarea de apartamente în proprietate.
Pentru înregistrarea dreptului de proprietate a unui apartament într-o casă nou construită, cumpărătorul nevoie de următoarele documente: un acord de investiții cu definiția ponderii fiecărui participant la acordul de construcție, co-investiții, o copie a actului de punere în funcțiune a bunului imobil, actul de finalizare a investițiilor în domeniul construcțiilor și Legea privind punerea în aplicare a părților co-investiții acord, pașaport cadastru la apartament.
Ca o regulă, dificultăți în înregistrarea proprietății apare atunci când dezvoltatorii și investitorii pot să nu mult timp să fie de acord și să semneze actul de finalizare a investițiilor în domeniul construcțiilor. Și dacă în contractul de investiții nu a fost specificat în mod clar proporție, plană și pătrată, care au partea dreaptă după construcție, cumpărătorul va fi total dependent de actul de finalizare a investițiilor în domeniul construcțiilor. Și dacă, dintr-o dată, în actul apartamentului nu va cădea investitorilor cu care încheie un acord de co-investiții, precum și la constructor, puteți obține dreptul la apartament, numai în cazul în care constructorul sunteți de acord cu transferul său. Dar situația ar fi fost mai rău - Developer vă oferă pentru a cumpăra acest apartament a doua oară sau se referă pentru a afla relația cu investitorul.
Dacă doriți să profite de drepturile legitime și du-te la tribunal cu o cerere investitorilor privind returnarea de numerar sau de a vă oferi alte apartamente, apartamentele nu pot fi, iar banii de la investitor la acel moment nu mai poate fi. În orice caz, va fi vinovat de a nu verifica dreptul său de a transfera drepturile dumneavoastră la un apartament cu specific înainte de încheierea contractului cu investitorul.
Aici și există „investitori înșelați“.
Deși totul pare a fi legături clare în lanț, astfel de cazuri sunt frecvente.
A doua cale: contractul de participare la construcția de acțiuni.
A treia opțiune: un contract preliminar de vânzare apartamente
Daca un lucru nu a fost creat pentru a vinde către cumpărător este imposibilă, deoarece una dintre condițiile de bază pentru încheierea contractului de vânzare este obiectul contractului. Prin urmare, de vânzare presupune lucruri pe care le poate încheia contractul preliminar.
Un contract preliminar de vânzare a unui apartament într-o clădire nouă (este vorba doar despre cumpararea unui apartament în construcție), este, de asemenea, ca și în cazurile de mai sus, o persoană care are dreptul de a vinde astfel de bunuri imobiliare. În acest caz, vânzătorul este obligat, după ce a primit dreptul de proprietate asupra unui apartament cu cumpărătorul contractului de vânzare și transfera apartamentul în proprietatea cumpărătorului.
Lista documentelor necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate a unui apartament pe o astfel de tranzacție este după cum urmează: un certificat de proprietate al apartamentului de la vânzător, un contract de vânzare între vânzător și cumpărător, actul de primire și transmitere a apartamentului și declarațiile de la vânzător și cumpărător.
La prima vedere, această tranzacție totul este clar, dar există următoarele riscuri: 1), după obținerea dreptul de proprietate asupra apartamentului vânzătorul poate refuza să încheie cu tine contractul de vânzare; 2) pentru construirea unui vânzător fără scrupule poate încheia un acord preliminar cu privire la același apartament exact cu un număr nelimitat de clienți; 3) solicitarea înapoi în numerar poate fi complicată de faptul că vânzătorul poate fi insolvabilă, „dispar“, pentru a atribui drepturile sale de către o altă persoană.
Prin urmare, această metodă este riscantă și nu protejează investitorul de la vânzătorii fără scrupule de bunuri imobiliare.
A patra opțiune: achiziționarea de bilete la ordin
Un alt mod de a cumpăra un apartament în clădire nouă, pe care aș dori să menționez, și care este cel mai frecvent în regiunea Moscova este achiziționarea de proiectul de lege. Ie inchei cu vânzătorul nu este un contract de vânzare de apartamente, iar contractul de vânzare facturați, care se presupune că va fi ulterior prevăzută cu un apartament (vei fi capabil să-l facă schimb pentru un apartament). Având în vedere opțiunile de revizuire anterioare pentru achiziționarea de apartamente, în prezentul exemplu de realizare, este necesar să se ia în considerare faptul că pentru a încheia contractul de vânzare nu poate fi decât o persoană care are dreptul de a vinde apartamentul. Riscurile care pot apărea atunci când promitentul nota de realizare: 1) instrumentul poate fi nesecurizată; 2) fonduri nu va necesita unul; 3) Perioada de proiect de lege poate fi expirat; 4) Un proiect de lege poate fi invalid.
Dacă totul merge bine, după intrarea în casa în funcțiune vânzătorul întocmește proprietatea unui apartament sau atribuie la dreapta și vă aflați pe baza unui contract de cesiune a dreptului de a înregistra proprietatea pe sine.