Până să faceți cumpărături acum mall-uri din România a construit apoi pentru a le gestiona și să facă profituri. Dar piața se dezvoltă. Există idei noi care se găsesc nișe mai atractive, interese de schimbare, există o nevoie de a finanța alte proiecte. Mai devreme sau mai târziu, proprietarii se gândească la vânzarea centrului comercial.
Și începe o nouă etapă în dezvoltarea de centre comerciale.
Business „la cheie“
În Occident, în cazul în care centrul comercial dezvoltat de-a lungul deceniilor, piața este în mod clar structurată. Există o firme specializate - dezvoltatori, consultanta, de control, și fiecare dintre ele are propriul său lucru. „Vânzarea de centre comerciale este o practică comună - spune Vladimir LIEPINA. - situația în care compania este implicată în proiectarea, construirea și punerea în complexul comercial, care este apoi vândut ca o investiție de afaceri gata făcute, fondurile de pensii și de instituțiile bancare ". Cu un coleg este de acord director general al companiei „Centrumutveckling“ Olga Galkina. „Vânzarea de centre comerciale, cum ar fi de afaceri terminat în străinătate se realizează destul de succes. Principalii cumpărători sunt investitori instituționali, fonduri de pensii, o companie specializata in imobiliare (acestea pot fi dezvoltatori, investitori în alte proiecte), - spune Olga Galkina. - Acești cumpărători potențiali nu doresc să suporte riscurile asociate cu centrele de construcție și de livrare în chirie, astfel încât cumpărarea unei afaceri de-a gata. De exemplu, în Suedia, în cazul în care piața este transparentă și puteți obține întotdeauna informații fiabile cu privire la proprietarii de centre, investitii, etc. centre comerciale atractive pentru companiile internaționale. În plus, în Suedia un randament ridicat al acestor investiții ".
Fara unelte - oriunde
În România, situația este puțin diferită: experiența până în prezent nu este suficient. Cu toate acestea, jucătorii sunt deja convinși de necesitatea unei profunde cunoștințe profesionale în conceptul de design, selectarea chiriașilor managementul centrului comercial. Cu toate acestea, unele probleme ale pieței, cum ar fi, de exemplu, lipsa de instrumente de finanțare reale, ei decid să nu fac.
Care sunt acești investitori? companiile de asigurări de viață sunt interesați de obiecte de imobiliare pentru clienții lor - fonduri de pensii. Ei nu se angajeze în proiecte mici, astfel încât seta o anumită valoare minimă a creditului. Cele mai multe împrumută numai cu condiția ca acestea vor primi o parte din cifra de afaceri și vânzarea obiectului. Dezvoltatorii sunt foarte benefice pentru a lucra cu o companie: ea poate răscumpăra centrul înainte de punerea în funcțiune. Fondurile de pensii să investească în imobiliare, atât direct, cât și prin intermediari. Ei aleg o scară largă, desene de încredere și nu participă la finanțarea mici și riscant.
În ultimii ani, a crescut în mod semnificativ rolul băncilor, care oferă o gamă largă de programe de finanțare diferite mall-uri. Ei preferă să se ocupe cu fonduri imobiliare specializate, nu companii private. Operarea băncile de economii, cu toate că, în conformitate cu Astera Group, în ultimii douăzeci de ani, ei au redus valoarea creditelor acordate. Finantare si credit companii au tendința de a acționa ca intermediari între debitori și alte instituții financiare, care este cauza ratelor de creștere. De obicei, aceste companii sunt angajate în proiecte mai riscante și, astfel, potrivite pentru companiile de dezvoltare mici. Băncile de investiții și companii care se ocupă cu titluri de valoare disponibile în principal, numai dezvoltatori mari, a lucrat mult timp în piață. fonduri speciale imobiliare sunt similare cu cele ale altor fonduri de investiții, dar în loc de titluri de valoare pe care le cumpără bunuri imobiliare. Aceste organizații au fost create în anii 1880 și a jucat un rol important în '90 ai secolului XX. Până în prezent, cele mai mari 20 fonduri ale SUA deținut 760 500 000 mp. M. picioare de spațiu închiriat. Fondurile publice colaborează cu alte fonduri. Acest lucru crește probabilitatea proiectului. Finanțat în principal proiecte în interes public, de a stimula creșterea economică și planificarea corespunzătoare reglementărilor locale și de dezvoltare. Sindicate sunt interesați de achiziționarea de proprietate. Datorită faptului că dezvoltatorii sunt adesea principalii parteneri ai centre comerciale, sindicate, ei a lua o mulțime de beneficii atât din proprietatea și finanțarea proiectului. Investitorii străini sunt atrași de proiectele deja existente cu sistem de gestionare bine stabilit și dovedit. De asemenea, ei preferă să cumpere direct mall-uri în loc de împrumuta. „În Occident, de obicei, dezvoltatorul construieste centrul comercial pentru un anumit investitor, care are un proiect competent - spune Irina Shvon, director general adjunct al companiei. - Investitorul provine din domeniul comerțului, este adesea necesară pentru dezvoltarea în continuare a centrului comercial. În consecință, necesitatea unor specialiști capabili să dezvolte un concept, de a crea un proiect și să ia design arhitectural, pentru a găsi chiriași, și apoi să gestioneze centrul comercial. "
Potrivit companiei Astera Group, există două tipuri principale de dezvoltatori. Toată lumea - propria sa activitate.
Conceptul de dezvoltatori speculativi include un număr de opțiuni care ceva diferit de original. De exemplu, dezvoltatorii Merchant construi obiecte, fără să știe exact cine va fi cumpărător, dar scopul lor - cât mai repede posibil pentru a găsi dispus să cumpere obiect, de regulă, fie înainte, în timpul sau imediat după construcție. Acest tip de dezvoltatori imobiliari este diferit de cel anterior, nu vrea să devină proprietar al clădirii. Ele se concentrează pe selectarea potențialilor cumpărători care au nevoie de un obiect finit sau pentru a genera venituri din contractul de închiriere, sau pentru alte utilizări. De multe ori, aceste dezvoltatorii sunt angajate în selectarea chiriașilor și organizarea de leasing construit centru comercial. Toate acestea face ca site-ul este potrivit pentru utilizare imediată, și permite investitorului să câștige venituri rapid.
Puteți, de asemenea, nota dezvoltatorii Land, care cumpără terenuri și dezvoltarea infrastructurii necesare pentru explorarea și dezvoltarea în continuare. Ele sunt clasificate ca fiind terenuri, organizarea insumarea tuturor comunicațiilor necesare, instalarea de utilități. Aceste dezvoltatorii nu sunt angajate în propriile lor clădiri, pe care le primesc venituri din revânzarea terenurilor cultivate altora. Acest tip de dezvoltare în domeniul imobiliar nu necesită investiții majore și un capital de pornire solid, generează venituri relativ rapid și ușor. Acest tip de dezvoltare este ideal pentru incepatori sau pentru companii cu capital de mici.
De conversie (sau «CR»), spre deosebire de dezvoltatori dezvoltatori anterioare nu începe să lucreze pe porțiunea nedezvoltate a terenului, și să ia un obiect existent și îl transformă. Este mult mai probabil corespunde termenului „dezvoltator“. Ei crea obiecte noi bazate pe cele vechi, care are nevoie de modernizare, reconstrucție și îmbunătățire, și să primească de la acest venit. Cum, de exemplu, ECE.
Există, de asemenea, tipuri mixte de dezvoltatori.
Situația se schimbă treptat. „Marii jucatori de Vest au început să fie definite în expansiunea lor în România, - explică șeful adjunct al biroului reprezentativ al“ Veyklin de promovare limitat „Andrey Lyubimov. - Cineva face rapid ca firma germana REWE AG, cineva este determinată numai în planurile lor pe termen lung. În jucători străini mari pot fi două direcții de dezvoltare în România: București și orașe. În regiunile, în timp ce există zone de teren potrivite pentru construirea centrului comercial (dar nu peste tot, de exemplu - Kazan, unde a construit atât de multe centre comerciale, ca cumpărător lor pungă nu poate suporta). Și în Moscova este aproape nici un teren bun pentru construirea centrului comercial. În plus, în curând numărul de centre comerciale construite în capitală pentru a ajunge la punctul de saturație. Prin urmare, Moscova este o modalitate pentru extinderea investitorilor occidentali -. Achiziția centrului comercial ca o afacere gata "
„Eu încă nu știu despre cazurile de vânzări de centre comerciale, dar cred că în curând vor fi exemple. Acesta este practicată pe scară largă în alte centre de afaceri imobiliare comerciale, de exemplu, cumpărate și vândute, - a declarat directorul general al SA „Olbia SPB“ (București) Eugene Kryanin. - Practic depinde de natura capitalului dezvoltator. Dacă dețineți bani, mai degrabă decât creditele, centrul comercial bine organizat devine o afacere foarte profitabilă, iar în acest caz, nu este nevoie de a vinde. În cazul în care raportul dintre capitalul propriu datoriei este scăzută, iar banii implicați la rate ridicate ale dobânzii, este recomandabil să se vândă mall-ul, ținând profit, în conformitate cu capitalizarea estimată a proiectului. "
La Moscova și București practica răspândită de a vinde proprietatea de camere individuale, ca parte a complexului de cumpărături. Dar asta face parte din vânzarea propriei sale ancoră a fost acordat anul trecut pentru prima dată: „al șaptelea continent“ a vandut participatia in centrul comercial „Atrium“. „Avantajul incontestabil al vânzării unei părți a spațiilor este o reducere semnificativă în perioada de recuperare a proiectului, - spune Vladimir LIEPINA. - O companie care construiește și vinde obiectul finit, devine banii deja în faza de construcție. Aceasta elimină necesitatea de a lua un împrumut sau să caute co-investitori. Decizia de a vinde obiectul luate individual. " Dezvoltatorii sunt bine conștienți de faptul că, în scopul de a crește veniturile necesare pentru a menține un flux constant de fonduri. Așteptați sfârșitul construcției - cum ar fi așezat pe o valiză, nu se adaugă fonduri excedentare dintr-o astfel de „scaun“. Prin urmare, într-o situație în care pe piață și investitorilor străini „uverturi“ se întreba dacă să riște, dezvoltatorii vor fi nevoiți să vândă unele dintre obiecte sau site-uri instruiți în scopul de a investi veniturile în proiecte noi. „Jucătorii supraestimează valoarea proprietății lor. Poate că cineva și-ar dori să vândă, dar nu se poate evalua în mod adecvat mall. Și revizuirea independentă și prețul mai mic proprietarul nu este mulțumit, - a declarat directorul departamentului de comercial companiei imobiliare Colliers International Maxim Gasiev. Orice proiect - este o afacere al cărei scop - pentru a câștiga un venit. Cum se întâmplă acest lucru depinde de dezvoltator. Unii preferă să vândă obiectele încă în construcție, cealaltă - după punerea în funcțiune. Pentru a determina care opțiune este cel mai bine, este imposibil, totul depinde de ceea ce vânzătorul dorește să realizeze și modul în care el vrea să fie implicat în managementul și organizarea centrului. Un alt factor important este cât de mult cumpărătorul este dispus să accepte riscurile de construcție.
Dar schimbările sunt deja apar. „Noi vedem acum procesul, inițiat de jucători occidentali mari care dau dovadă prin intermediari dorința lor de a învăța despre posibila prețul de vânzare a centrului comercial din Moscova“, - a spus Andrey Lyubimov.
„În România, există companii gata pentru a construi un centru comercial de vânzare. Dar, de exemplu, în St. Petersburg este nici o experiență de astfel de construcție, astfel încât riscurile sunt mari. În cazul în care a construit, de „sub el“, care știe cum să (și nu știu cât timp totul). Înainte de a vorbi despre vânzarea centrului comercial, trebuie să vă asigurați că piața sa stabilizat, toți jucătorii au o înțelegere adecvată a valorii de piață a unor astfel de obiecte, iar acestea sunt disponibile, - spune CEO-ul Stanley Estate Maria Tiniko. - Procedura trebuie să fie după cum urmează: dezvoltatorii profesioniști, bani pe termen lung, consilieri profesionale, inclusiv cele financiare, o cantitate mare de comerț și a altor operatori ". Există un alt aspect interesant - dezvoltarea vânzare-and-leaseback obiecte de tranzacție. Aceasta este exact ceea ce a făcut el, „Al șaptelea continent“, după vânzarea de spatii comerciale pentru a conveni asupra contractul de închiriere. Schema este foarte frecvente în Occident, dar nu este dezvoltat în România. Și, de altfel, operatorii de rețea, în multe cazuri, mai profitabil de a închiria o proprietate, astfel încât să nu deturneze resurse considerabile din activitatea de bază.