Natalia Mamonov. impozit consultant companie de audit „Ce să fac Consult“
Societatea, ca un dezvoltator, este construirea unui bloc de locuințe prin contract. In plus, Societatea îndeplinește funcțiile clientului - în acest scop, în organizarea înființat un nou departament „Capital de construcții“.
În momentul de față, de construcții majore se face cu fonduri împrumutate. Investitorii Ulterior pot fi atrase (deținători de capital) - atât persoanele juridice și fizice. În plus, există posibilitatea ca apartamentele vor rămâne în proprietatea Companiei și vor fi utilizate de către aceștia în activitățile lor (de exemplu, pentru transmiterea la utilizarea gratuită către terțe părți).
În momentul în care TVA-ul perceput de plătit de către contractori, luate în considerare în cont 19.
1. Optați pot utiliza contul 08 „Investiții în active fixe“ pentru contabilitatea cheltuielilor în această situație?
2. modul de contabilizare a operațiunilor legate de funcțiile Companiei clientului?
3. La ce punct TVA reflectate în contul de 19 ar trebui să fie transferate către investitor? Cum se calculează cota de TVA pe fiecare deținător de interes al carcasei transferate?
În opinia noastră, reflectată în costurile contului de dezvoltator 08 asociate cu construcția clădirii de apartamente, nu contravine legislației în vigoare.
Am ajuns la concluzia indicată, ghidat de următoarele considerente.
În conformitate cu Planul de conturi și a regulamentelor privind aplicarea acesteia de către 1. 08 este destinat să rezume informațiile cu privire la costurile de organizare din obiectele care vor fi apoi luate în scopuri contabile ca active fixe.
O indicație similară este cuprinsă în Regulamentul privind contabilitatea investițiilor pe termen lung 2 - în cadrul investițiilor pe termen lung care urmează să fie luate în considerare în contul 08, se referă la costul de a crea, creșterea dimensiunii, precum și achiziționarea de active imobilizate durabile care nu sunt deținute în vederea vânzării (punctele 1.2 și 2.3 din regulament).
Astfel, dintr-o interpretare literală a regulilor de mai sus, rezultă că, în contul 08 reflectă costurile asociate cu construirea de instalații destinate pentru consum propriu.
Cu toate acestea, o metodă alternativă de contabilitate a costurilor pe cota 3 de construcții - pe „producția primară“ cont 20, oferit de către profesioniști individuali, este extrem de discutabilă în ceea ce privește respectarea normelor contabile și informațiile prezentate în situațiile financiare.
Contul 20 este destinat să rezume informații cu privire la costul de producție, a căror producție a fost de a stabili organizarea. Charged 20 sunt înregistrate costurile directe asociate direct cu eliberarea de bunuri (executarea lucrărilor, prestarea serviciilor), precum și cu privire la împrumut - valoarea costului real al producției finalizate de bunuri, lucrări și servicii.
Cu alte cuvinte, în contul de 20 au reprezentat cheltuieli din activități ordinare, care formează ulterior costul bunurilor vândute (lucrări, servicii) și de a reduce veniturile din vânzări corespunzătoare. În cheltuielile de profit și pierdere sunt recunoscute pe baza relației dintre cheltuielile suportate și venituri (câștiguri și pierderi) (punctele 5, 19, 21, 22 din Regulamentul privind contabilitate „taxe ale organizației» PBU 10/99 4).
Contabilizarea analiza costurilor 20 aș fi justificată în cazul în cazul în care societatea trebuia inițial să înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentelor construite în numele său, și apoi să efectueze punerea în aplicare a acestor apartamente. Într-o astfel de situație apartamente construite pot fi clasificate ca produs finit sau produse, precum și costurile de construcție formează costul produselor finite (bunuri), reduce veniturile din vânzarea de apartamente.
Conform contractului de venit în comun de construcție sau contract de investiții dezvoltator este răsplata lui, care poate fi stabilită ca sumă fixă, și poate fi determinată la sfârșitul construcției diferenței dintre veniturile și costurile reale de construcție. În orice caz, costul de construcție nu vor fi cheltuielile pentru activitățile obișnuite care reduc remunerația dezvoltatorului (câștigurile sale). Desigur, costurile reale de construcție afectează mărimea taxelor de client și dezvoltator, dar nu formează un cost al vânzărilor de acest tip de activitate.
Prin urmare, utilizarea de client dezvoltator cont 20 la contul făcut în timpul construcției costurilor de capital, contrar principiilor contabile.
Astfel, contul în contul 08 costurile suportate de către client dezvoltator de construcție partajate nu furnizează documente contabile statutare, precum și utilizarea contului 20 în aceeași situație nu respectă regulile de contabilitate și raportare.
În consecință, în absența tratamentului contabil de reglementare operațiunile client revelator în punerea în aplicare a companiei de construcții participative se poate dezvolta în mod independent, normele contabile aferente tranzacțiilor, pe baza propriei lor judecata profesională.
Practica existentă de contabilitate de către dezvoltator în punerea în aplicare a construcției participative, bazată pe ordinea de contabilitate a propriei lor construcții de capital. La finalizarea costul de construcție de apartamente care urmează să fie creditate dezvoltator active fixe este transferată la „active fixe“ debitare a conturilor 01 sau 03 „Venituri investiții purtătoare în active corporale.“ Costurile de construcție în parte pot fi atribuite co-investitori (acționari) sunt în contul de debit 76. Costul de apartamente disponibile pentru vânzare, este dedusă din creditul scor 08-3 într-un cont de debit 41 „Produse“ sau 43 „produse finite“.
Pe baza celor de mai sus, considerăm că includerea în cont 08 costurile asociate cu construirea unui bloc de apartamente, este legitim. Această procedură de contabilitate al Companiei, sigure în politica contabilă a organizației. În plus, informațiile relevante trebuie prezentate în notele explicative la situațiile financiare.
În scopuri fiscale, un mijloc de co-investitori (co-investitori) acumulate pe conturile de client și de dezvoltator, sunt recunoscute prin intermediul unor finanțări direcționate și nu sunt luate în considerare la stabilirea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit și TVA (paragraful 1, paragraful 2 al articolului 146 din Codul fiscal, paragraful 14 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul fiscal Federația rusă).
În contabilitate, fluxul de numerar de la investitori imobiliari (co-investitori) pot fi reflectate în numerar evidența de debit (sau alte bunuri), în corespondență cu contul 76 „Decontări cu diferite debitori și creditori,“ subconturi „Plăți către investitori (deținători de capital) de fonduri primite pentru finanțarea construcției. " Cu toate acestea Compania metoda folosind contul de 86 reprezentând „finanțare țintă“ poate fi selectată.
Remuneratia Dezvoltatorul recunoscută pentru impozitul pe venit și este inclusă în baza de impozitare TVA și impozitul pe venit în mod normal.
Contribuții co-investitori (acționari), în partea de fonduri care reprezintă plata pentru serviciile prestate de către dezvoltator sunt înregistrate cu ajutorul conturilor 62 - ca avansuri primite pentru servicii viitoare.
Tratamentul contabil al veniturilor din vânzarea de servicii proprietar-dezvoltator poate varia în funcție de termenii și condițiile contractuale.
A. Valoarea remunerației de client constructor evidențiate în contract.
În acest caz, determinarea bazei de impozitare nu va cauza dificultăți ale Companiei. În această situație, o organizație care primesc fonduri de la co-investitori (co-investitori) pot oferi cu ușurință de contabilitate separată a acestor fonduri și să calculeze TVA pentru plățile în avans. În cazul unei cantități parțiale a plății, care se calculează TVA-ul este determinată proporțional cu remunerația cotei în costul total al contractului.
În plus față de remunerația pentru serviciile de constructor, Societatea caz în care poate fi un alt obiect de impozitare - valoarea economiilor în numerar, rămânând în posesia sa, după transferul participanților de construcție în comun a proprietății (așa-numita economie a constructorului). Astfel de agenți recunoscute ca constructor de venit pentru impozitul pe venit (punctul 14 al articolului 250 din Codul fiscal), precum și supuse TVA-ului (punctul 2 din paragraful 1 al articolului 162 din Codul fiscal).
Potrivit Ministerului Finanțelor, economiile de constructor trebuie să fie calculată separat pentru fiecare deținători de interese (co-investitori).
Dacă ne menținem această poziție (economie se calculează separat pentru fiecare deținători de interese, și nu în clădirea de apartamente pe agregat), Societatea poate întâlni următoarea situație. Potrivit unor investitori imobiliari (co-investitori) poate fi diferența pozitivă dintre prețul contractului și costul real de construcție, iar pe de altă parte - negativ. Un rezultat negativ în acest caz, nu este recunoscută ca o pierdere, și este văzută ca o lipsă de venit pe deținătorii de interese (investitori).
În consecință, valoarea totală a venitului primit suma valorilor de venituri (diferența pozitivă) pentru fiecare participant social prin care a primit o astfel de venituri.
Evident, economia ca obiect constructor de impozitare este formată numai în momentul finalizării construcției, și în momentul primirii fondurilor de la co-investitori (co-investitori) nu participă la calculul TVA-ului avansurilor primite.
Controversate este problema momentului de determinare a bazei de impozitare în ceea ce privește taxele de dezvoltator, precum și în ceea ce privește veniturile sub formă de economii - moment în care serviciile de constructor pot fi considerate a fi prestate?
Pentru a evita litigiile fiscale se pare oportun să se stabilească o dată pentru furnizarea de servicii în acordul dezvoltator cu investitorii imobiliari (co-investitori).
B. Remunerarea Dezvoltatorul nu este alocat în contract.
În cazul în care dezvoltatorul taxă cazați în prețul total al contractului este determinată ca diferență între veniturile și costul real de construcție la momentul finalizării sale, se calculează în mod fiabil această sumă, la momentul primirii banilor este dificilă.
Cu toate acestea, potrivit autorităților fiscale, acest fapt nu scutește investitorul de obligația de a plăti TVA la avansuri. Pentru această politică de contabilitate ar trebui să definească algoritmul de calcul al valorii estimate a compensației în scopuri de TVA cu plățile în avans primite.
De exemplu, valoarea estimată a compensației poate fi determinată pe baza costului estimat de construcție și procentul mediu de rentabilitate. La finalizarea recalculării obligatiei fiscale pentru TVA.
De fapt, în cadrul acestor acorduri de remunerare a întreprinderii pentru furnizarea de servicii pentru clienți-ziditor este aceleași economii, așa cum sa discutat în cadrul consultării anterioare secțiunea. Reguli pentru calcularea cuantumului remunerației și riscurile fiscale concomitente corespund celor de mai sus.
În a treia întrebare.
Explicația generală sens este după cum urmează. După transferul de ordinea stabilită a obiectului, construcția completă de capital, organizația, care servește în calitate de proprietar-dezvoltator, un investitor pune o factură consolidată la proiect în două exemplare.
O factură consolidată este emisă pe baza facturilor primite de client-dezvoltator al organizațiilor de construcție a contractului (costul de construcție și de instalare) și furnizori de bunuri (materiale, echipamente, etc.), executori de lucrări și servicii.
Pentru factura consolidată, însoțită de copii ale facturilor primite de către client dezvoltator de contractori pentru lucrări de construcții și de instalare și furnizori de bunuri (lucrări, servicii). Factura de construcție și montaj, instalare sumară și mărfuri (lucrări, servicii) sunt alocate în poziții separate.
O copie a facturii consolidate este trimisă către investitor, iar al doilea păstrat de către proprietar-dezvoltator, in revista expuse facturi, fara inregistrare in vanzari de carte.
Separat, client-dezvoltator expune investitorul o factură pentru furnizarea de servicii pentru organizarea de construcție. Această factură este înregistrată în registrul de vânzări constructor.
Astfel, TVA-ul perceput de către contractori pentru munca prestată, precum și furnizorii de materiale, echipamente și servicii consumate în procesul de construcție, sunt luate în considerare în contul de debit 19 și acumulat în procesul de construcție.
La finalizarea construcției și transferul construcției cheltuielilor co-investitori (co-investitori) costurile de obiecte de transfer de construcție comună, acumulate în contul de debit 08, precum și a TVA-ului în procesul de construcție a furnizorilor și contractorilor, și înregistrate în contul de debit 19, pe baza unei facturi consolidate debitează în contul de debit 76 (86), care ia în considerare a primit de la împărtășeau (coinvestors) înseamnă.
Costurile suportate împărțit între obiecte de construcții, conform organizației selectate economic indicator de sunet. Acesta poate fi estimată din valoarea estimată a fiecărui obiect, suprafața în metri pătrați etc.
distribuite în mod similar care corespunde acestor sume de costuri de TVA acumulate în contul 19.
Deducerea TVA-ului privind costul serviciilor client-builder făcute de către investitor, pe baza unei facturi separate.
3 Pentru ușurința de referință, termenul de „construcție în comun“ este utilizat în textul acestei consultări, precum și în ceea ce privește contractele de împărțire a costurilor în construcții, precum și contractele de investiții.