Intrarea în masă tipică a unei case. Exfoliantă usi din lemn. blocare cod rupt. Lămpile sunt aprinse, cel mai bun caz, la primul și ultimul etaj, pe pereți - o etichetă decent, dar de multe ori nu de mult continut. Ei bine, sub scara adulmeca pașnic persoană nu destul de sobră de nici un domiciliu fix, destul de atmosfera „ozonat“. Scary? Și apoi! Dar, din păcate, pentru multe orașe din România acest peisaj familiar.
Nivelul serviciului - corespunzător. Burst țeavă? Instalatorul va fi nu mai devreme de o zi. Cablajul scurtcircuitat? Stând fără energie electrică și așteptați. Electricieni va veni „de îndată ce ambele în același timp.“ După aceea, nimeni nu este surprins șobolani sau grăsuț în subsoluri sau dungi ruginite-portocalii de pe pereți sau ferestre sparte. România este, desigur, se mută la civilizație. Dar rătăcind pe clădirile noastre înalte, începe să-l îndoiască.
Este evident că problema nu este special instalatori si electricieni. Printre ei, foarte des puteți găsi oameni destul de decente care știu cum să iubească și să-și facă treaba. Toată materia în structura și logica existenței actuale utilitarelor sistemului românesc, care de mai mulți ani încercând să demonopolizarea, dar mai mult și mai multe cuvinte. Din păcate, în ciuda declarațiilor puternice cu privire la viitoarea reformă a sectorului, din impas aproape nici un progres. Motivul principal, desigur, în dominanța imobiliare rezidențiale profesionale, de fapt, de control pe piață, dar, de fapt, jucătorii - direcțiile municipale ale unui singur client, precum și locuințe și servicii comunale.
Pe piața românească a managementului de locuințe astăzi este nici o concurență acolo. Acest câmp este ocupat de dens notorii și complet amorfă, dintr-un punct de afaceri a structurilor de vizualizare. Acolo ramasite ale economiei planificate. În cazul în care compania primește banii, indiferent de volumul de muncă făcut, atunci nu va fi nimic. De ce? Mai ales atunci când serviciile de consum nu este posibil să se selecteze un furnizor alternativ.
Toate sunt sigur că situația se poate îmbunătăți cu sosirea managerilor privați. concurența va fi pe piață, și asociațiile de proprietari (HOA) vor avea dreptul de a încheia și de a rezilia contracte cu societățile de administrare. Singura întrebare este dacă companiile private vor veni pe piață. Și dacă vin, când și cum?
Hope băieți hrănesc
Este evident că profiturile pe care dezvoltatorii primesc de la managementul construit case, în cele mai multe cazuri, de multe ori mai mici decât veniturile din vânzarea de proiecte de investiții. Cu toate acestea, dezvoltatorii avantajos să o păstreze, chiar dacă neprofitabile, societatea de administrare, în scopul de a oferi „o gamă completă de servicii.“ De multe ori, gestionarea obiectelor lor ofera dezvoltatorului capacitatea de a ascunde făcute în timpul construcției a defectelor de construcție, cel puțin la început.
- Mai puțin de trei luni. Cu toate acestea, nu numai rezidenți, ci și autoritățile municipale au idee cum să pună în aplicare această prevedere a noului Cod de locuințe, - spune Valery Mishchenko, director de design al departamentului de analiză de investiții și construcții care deține Rodex Group.
Acesta a acordat dreptul de a alege. Dar ei știu despre ea doar câteva. Ce se va întâmpla cu cei care nu au luat nici o acțiune? Răspunsul evident este la fel cum a fost cu „scrisori de fericire“ la începutul reformei sistemului de pensii. Statul își va asuma dreptul de a lua decizii. Și toate casele ale căror proprietari nu au făcut alegerea lor, să fie transferate automat la controlul și transformat DEZam ZhEKam.
Potrivit lui Eugene Jakubowski, dezinformare și ZhEKi sunt antiagitatsiyu activi: „Ei au stabilit proprietarii că, odată cu apariția de chiriași din sectorul privat obligați să plătească 100%. De fapt, ar trebui să înțelegem că Codul penal -. Nu doar un DES privat este mult mai diversificată și flexibilă, capabilă să ofere servicii mai bune la un preț nu mai mare decât statul "
Fiecare casa este în valoare de 2 mii de o lună, prin urmare, în anul 10 case au 240000, la un cost de 150-175000 $ pe an. Astfel, este evident că depășesc veniturile, iar la zece în gestionarea celor cinci case de costuri - profitul va fi.
În general, trebuie să investească 220-230000 $. Optimist perioada de amortizare - 5 ani, și, în general, este mai bine să-și planifice 6-7 ani, ținând seama de posibilele eșecuri.
perspectiva de ieșire de pe piață a managementului privat este rigid legat de răspunsul la întrebarea de unde pentru a obține foarte entitățile care pot oferi nivelul cerut de venit. Oksana Krymina consideră că societățile care doresc să obțină contracte de gestionare, este necesar să se investească într-o promovare integrată a numelui său pe piață. Dar costă, și lipsa de perspective clare în ansamblu, „joc lung“.
Cu toate acestea, unele investiții în numele lor proprii până în prezent nu este suficient. În primul rând, ar trebui să întreprindă un sprijin puternic de relații publice pentru serviciul în sine, care este acum foarte puțini oameni știu. A fost numai după atitudinea majorității cetățenilor companiilor private de administrare se va schimba de la scepticism și neglijarea actuală ( „doar de afaceri, atunci va fura“) timp de cel puțin neutru, va fi posibil de a promova propriul brand. Între timp, serviciul în sine nu este popular, atunci investiția în „numele“ este greu de justificat.
O altă problemă - rentabilitatea scăzută a managementului de locuințe în masă. Este în acest segment se poate observa o nișă pentru companiile de operare mai mici. Segmentul de elită nouă astăzi este împărțită între participanții la piață majore, iar accesul la acesta este practic închis. În clasa Business există lacune, dar încă de cele mai multe case operate de „fiice“ de dezvoltatori. Cu toate acestea, chiar dacă reușesc să intre în capacitatea de gestionare a obiectului, nu faptul că o companie mică pentru a face față cu funcționarea sistemelor de inginerie moderne, care sunt echipate cu astfel de clădiri. „Segment mai puțin costisitoare din Codul penal sunt casele construite în anii '90, nu au un astfel de bogat punct de vedere tehnic“ umplutura „ca clădiri de lux moderne,“ - a declarat directorul general al „Managementul de întreținere și reparații“ Andrey Sharov. Dar, în segmentul de clasa economic mici Cod penal privat doar să fie în măsură să „miște“ dezinformare și ZhEKi. Și pentru a face față cu astfel de case nu este dificil. Dar, din păcate, atâta timp cât nu este profitabil de „proprietarii privați“. „Operațiunea de locuințe la prețuri accesibile, nu este o afacere profitabilă datorită rentabilității sale reduse, - admite Andrey Sharov. - același lucru atractiv pe piața imobiliară din clasa economic va fi numai în funcționarea unui număr mare de obiecte: cele mai multe clădiri în gestionarea, afacerea în sine va fi profitabilă ".
Potrivit lui Eugene Jakubowski, cel mai simplu mod de a obține primele obiecte în acord cu dezvoltatorii, care sunt dispuși să transfere funcții de gestionare a unor terțe părți. „În cazul construcțiilor noi (și, prin urmare, nu este nevoie de a efectua reparații majore în viitorul apropiat), compania care operează are nevoie de fonduri în buget timp de o lună. 50 000 de metri pătrați de locuințe au nevoie de aproximativ 1 milion de ruble. Apoi, compania va continua să existe din cauza plății regulate pentru servicii „- parts calculele sale Jakubowski.
Există o altă problemă - un număr mare de non-contribuabili (doar 50-70% din locuitorii din România, în timp util și în mod regulat plătește pentru serviciile municipale), precum și deteriorarea sistemelor de inginerie în clădiri mai vechi. „În cazul locuințelor economie de clasă, în primul rând pentru companiile care operează interesate de clădiri noi - case cu un grad scăzut de uzură și, de preferință, obiecte, nu izolate,“ - spune Evgeniy Yakubovsky.
Oleg Bryanov seamănă cu o altă problemă: „Înainte de determinat cu alegerea Codului penal, fiecare casă trebuie să creeze un subiect - condominiu. Pentru a face acest lucru, aranja Hoa, care este de a crea un grup de inițiativă și ocoli toți locatarii. Și pentru a face destul de dificil. " Și chiriași - acestea sunt chiriași și de acolo. Ele nu sunt întotdeauna necesare, ar putea lăsa lipsit de la adunarea generală, trebuie doar să-l ignore ... În cele din urmă - alegerea nu este făcută, nu a luat decizia, iar casa se duce liniștit la una din joint-stock DEZov. Și toată lumea este fericită. Cu excepția, probabil, locatarii. Dar cineva foarte interesat de opiniile lor? Mai mult decât atât, trebuie să se dea vina ...
În cele din urmă, există încă o parte semnificativă a chiriașilor bucura de beneficiile pe care ar trebui să fie compensate de către societatea de administrare în detrimentul bugetului. Cu toate acestea, după cum sa menționat de către Oksana Krymina, independent conta bani din Codul penal nu este necesară. Și dacă acestea vor fi compensate, apoi ultimul.
Ia-o șansă și începe să lucreze pe piață în două moduri: să-și asume deplina funcționare a clădirii sau de a crea o structură de conducere, care va fi „bou“ doar procesul și de a atrage operativi directe folosind externalizare.
În primul caz, o companie, care va include toate unitățile de operare directe, echipamente și personal de personal. Această opțiune necesită un nivel ridicat costurile de start-up, deoarece tehnica este necesar - de a cumpăra, de personal - să angajeze și din prima lună să le plătească salariile regulate. Dar este clar: de a crea o astfel de companie, fără garanția de facilități care primesc, nu are sens. La urma urmei, în cele din urmă, nu pot fi recuperate. În plus, această formă de muncă, este logic să se aplice doar acelor companii care își bazează strategia privind gestionarea cartiere întregi, mai degrabă decât un singur obiect. În acest caz, costurile de exploatare vor fi semnificativ mai mici decât costul echipamentului și salariile angajaților care lucrează pe mai multe case de cumpărare, distribuite pe toate obiectele.
A doua opțiune - crearea exclusiv al societății de administrare, care se ocupă numai cu distribuirea fluxurilor financiare, organizarea muncii, obiecte găsirea și toate funcțiile tehnice pentru a externaliza. Începe o astfel de afacere nu ar necesita resurse financiare semnificative. Potrivit lui Oleg Bryanova, poți să faci doar un salariu de două sau trei manageri cheie - toate celelalte costuri vor fi furnizate din profiturile curente ale companiei. Dar această abordare are și dezavantaje: dependența de contractori, externalizare preț ridicat ... Cu toate acestea, nu mai puțin frecvente atunci când a început în acest fel, compania se furnizat ulterior cu „fiice“ lor, și a oferit o gamă completă de servicii pentru gestionarea și exploatarea clădirilor rezidențiale. Nu-i rău în același timp castigul salarial.
Deci, există o șansă. Cu toate acestea, dificultățile sunt încă lipsesc. O dezinformare va rezista la ultimul, care nu permite piața superioară în toate respectă concurenții lor. Cu toate acestea, în timp, realitățile pieței va prevala. Curând administrația de stat construirea în sine va fi văzută ca un atavism, o relicvă a trecutului, dar apoi începe o afacere în acest segment va fi mai dificilă decât este astăzi - din cauza competiției acerbe.
- ZhEKi, dezinformare și alte agenții guvernamentale „live“ viața sa, dând cale de a asociațiilor profesionale care oferă un nivel complet diferit de client service - conchide Andrei Sharov. - Deci, există toate motivele să credem că piața rezidențială de management al proprietății de la an la an, din ce în ce mai mult și mai profesionist. Companiile novice nu poate rezista concurenței acerbe, ei nu au nici financiar, nici de resurse de imagine sau abilități.
Conform noului Cod de locuințe, chiriașii sunt oferite o gamă de trei opțiuni pentru controlul gospodăriilor: forțele de chiriași, administrația locală și implicarea societății private de management HOA. Fiecare are plusuri și minusuri. În special, primele două metode este destul de riscant, deoarece în ambele cazuri adăpost conduse de non-profesioniști. Cu toate acestea, această problemă poate fi rezolvată.
- Efectuarea de bani pe municipalitatea de domiciliu poate, în anumite condiții - recunoaște Valery Mishchenko (Rodex Group). - Pentru a asigura funcționarea normală, puteți invita personalul de la departamentul de locuințe de la fel, nu atât de mult pentru a ridica salariile în comparație cu rata de buget. În cazul în care casa nu este foarte mare, ar putea avea sens să fuzioneze cu clădirile învecinate, creând un fel de asociație de proprietari pentru a reduce costurile de operare.
Cu toate acestea, se pune întrebarea: cine a chiriașilor să autorizeze angajate în casă. „Există întotdeauna un risc de a invita o persoană care cedează tentației de a folosi banii publici într-o oarecare scop dubioase. Și nu atât de mult acolo dispus să-și petreacă timpul lor de rezolvare a problemelor de acest gen - continuă Valery Mishchenko. - Prin urmare, cred, mai bine încă invita companiile profesioniste de management care pot oferi preț competitiv și servicii profesionale ".
Cu toate acestea, participanții de pe piață spun că, uneori, locatarii care aleg o formă de auto-guvernare lor de origine, în viitor, a creat o companie care începe să preia controlul asupra altor obiecte și să devină un jucător important pe piață. Deci, îngropat în rădăcinile primele două opțiuni nu este în valoare!