Investiția în piața imobiliară atrage atât profesioniști și oameni obișnuiți care doresc să se multiplice banii lor. Dar pentru acest lucru este necesar pentru a studia piata, ridica obiecte în mod corespunzător. În plus, novice este dificil de a face bani pe revânzarea de proprietate, în cele mai multe cazuri, se poate baza doar pe venitul din chirii. Dar aici, va lua eforturile - chiriașilor de control, pentru a cheltui bani pe menținerea proprietății într-o formă prezentabilă. Deci, poate, bine, ea, acest apartament? Nu este mai bine să încredințeze economiile băncilor?
Să zicem, un cetățean are 6 milioane de ruble, ei pot petrece la achiziționarea unui apartament, pentru a continua să primească veniturile din chiria sau puse pe depozit. Ce este încă mai profitabil?
Imobiliare și închiriere
Șase milioane - suma pentru achiziționarea de locuințe, desigur, un mic, dar încă permite să cumpere bunuri imobiliare, chiar și în primul Tron. „De exemplu, puteți cumpăra un apartament cu un dormitor in complexe rezidentiale“ Great Kuskovo „și“ Myronivsky „în construcție bucată copeică în cartierul“ Țarina „sau chiar trei ruble în LCD“ Nekrasovka Park „- Sofya Lebedeva spune CEO-ul“ MIEL-Nou " .
Și dacă vorbim despre piața secundară, cu un buget de 6 milioane de ruble. puteți conta pe un apartament cu un dormitor cu o suprafata de aproximativ 30-35 de metri pătrați. m în cinci etaje Hrușciov într-o zonă rezidențială, sau într-o piesă copeică mică, de asemenea, într-o zonă rezidențială și mai îndepărtat din subteran sau de la centru sau în cel mai rău condiție. „De exemplu, este de 6 milioane de ruble. în valoare de odnushka o plimbare de 15 minute de stația de metrou „Dinamo“, și pentru aceeași bani, și la aceeași distanță de la metrou, dar în zona stației „Sokol“ oferă plat“, - spune Irina Naumova, director general adjunct pentru marketing și PR "NDV-Real Estate."
Dar, la Moscova, cu bani atât de mult deja, puteți cere prețul pentru o opțiune foarte bună. „De exemplu, există un apartament bun cu un dormitor de 32 de metri pătrați în baza noastră de date de obiecte exclusive. m în etajul 8 al unui bloc de 12 etaje în cartierul Mojaisk „- a declarat Alexei Shlenov, director executiv al“ birouri imobiliare Miel de rețea ".
De asemenea, 6 milioane de ar putea fi cheltuite pentru achiziționarea unui apartamente cu 2 camere sau cu două camere în clădiri aflate în construcție sau proiecte Krasnogorsk, districtul Odintsovo, o infrastructură foarte dezvoltată, un mediu bun și o accesibilitate relativ bune de transport, fie în New Moscova. „Și noi spunem, Balashikha pentru aceeași sumă puteți cumpăra o zonă apartament cu două camere de 70-80 de metri pătrați. m "- adaugă Maria Litinetskaya, CEO-ul" Metrium Group“.
Dar, cu toate acestea, o notă de trei rublei să închirieze mai puțin profitabile decât un odnushek cuplu, această regulă se aplică atât la Moscova, cât și în regiune: „De exemplu, în capitala venitul median al inchiriere apartament cu o camera este de 25-35 de mii de ruble .. dormitor - 30-50 mii de ruble .. doua dormitoare - 40-70 de mii de ruble „- .. spune Valery Aristarh, un manager senior al punerii în aplicare a companiei“ Real Estate casa românească ". Astfel, două dintre cele mai simplu apartament cu o camera poate aduce aproximativ 50 de mii. Frecați. și unul treshka - aproximativ 40-45000 de ruble ..
Cu toate acestea, ratele de închiriere variază foarte mult în funcție de zonă, starea proprietății, caracteristicile casei și locația sa în raport cu metroul și centrul orașului. „De exemplu, în apropierea menționată mai sus odnushku“ Dinamo „metrou treci într-adevăr timp de 30 de mii. Frecați. pe lună, adică, randamentul acestei proprietăți este de 0,5% pe lună sau 6% pe an. Pentru un apartament în aceeași zonă, „Sokol“ metrou pentru a obține aproximativ 37 de mii. Frecați. ceea ce înseamnă un venit de 0,62% pe lună sau 7,44% pe an "- spune Irina Naumova (" NDV-Real Estate „).
Și în conformitate cu Andrew Teologice, șef al biroului „Falcon“ Compania „Incom-Real Estate“ obiecte similare, în principiu, este posibil să se treacă și timp de 40 de mii. Frecați. pe lună, asigurând astfel un venit anual de 480,000 $. freca. (Este 0,66% pe lună, sau aproximativ 8% pe an). Cu toate acestea, cel mai mare randament - 9,5%, asigură Vadim Lamin, managing partner al imobiliare SPENCER ESTATE. oferă apartamente în centrul Moscovei. în cazul în care ratele minime pornesc de la 4-50. freca. pe lună.
venituri surprinzător de bun din contractul de închiriere poate fi obținut și în regiunea Moscova, de exemplu, a cumparat pentru 6 milioane de ruble. apartament cu doua camere in apropiere de Moscova. Potrivit lui Inna Ignatkina, director al companiei „MIC-estate“ pe Presnya pe o rază de 20 km de șoseaua de centură din Moscova pentru odnushku cu repararea bugetului se cere, de obicei, aproximativ 20 de mii. Frecați. pe lună, sau două apartamente genera 40,000. freca. sau aproximativ 8% pe an, se va achita în aproximativ 12-13 de ani. Și în comparație cu veniturile odnushki Moscova în zone îndepărtate de dormit, această opțiune este chiar mai bine.
Cu toate acestea, profitul de la apartamente de 2-3 camere din suburbii vor fi mai mică decât cea a facilitate-o singură cameră în capitală. O astfel de locuințe, de exemplu, pot fi luate în Balashikha 25-30 mii. Frecați. adică, randamentul este de aproximativ 0,4% pe lună sau 5% pe an, în timp ce perioada de recuperare va fi mai mare: „Pentru a returna fondurile investite în Moscova, se va lua o medie de 10-15 ani, iar în cele mai multe cazuri aveți nevoie de cel puțin 20 de ani "- spune Maria Litinetskaya (" Metrium Group „). „Cu toate acestea, venitul mediu anual din închirierea de apartamente de inchiriat nu este atât de dependentă de locația casei. Imobiliare în mai ieftine, dar chiriile sunt mai mici, respectiv, un decalaj mare între rentabilitatea locuințelor în regiunea Moscova și Moscova nu se observă, „- a declarat Maria Zhukova, primul director adjunct al companiei“ MIEL-Rent“.
Cu toate acestea, aceste cifre nu iau în considerare costurile suplimentare: impozitele (proprietate și impozitul pe venitul personal), facturile de utilități, costurile de reparație (în special vizibile atunci când cumpără construcții noi), achiziționarea de mobilier și aparate de uz casnic, etc. care poate varia în funcție de obiectul apartenenței teritoriale. De exemplu, odată ce impozitul pe imobil va începe să se bazeze pe valoarea de piață a proprietății, randamentul obiectelor Moscova va fi redus în mod semnificativ. Între timp, toate tipurile de costuri suplimentare reduc profitul locatorului cu aproximativ 1-3%, iar rezultatul este nu mai mult de 5-8% pe an (care este de 6 milioane de ruble. Despre 300-480000. Frecati.), Și numai în cazul în în cazul în care carcasa nu este inactiv.
Venituri din depozite
Și dobânzile la depozitele bancare rămân ridicate aici și acum: „Rata medie este de 8-10% la depozite. Prin urmare, un depozit de 6 milioane de ruble. Acesta oferă un randament anual de 480-600000. Freca. iar plata lunară va fi de circa 40-50 de mii de ruble "- .. spune Maria Litinetskaya (" Metrium Group „). Dar veniturile ar putea fi chiar mai mare, dacă alegeți depozitul cu ratele maxime: „Atunci când introduce un depozit de cel puțin un an bănci oferă între 9% și 13% pe an“, - spune Irina Naumova ( „NDV-Real Estate“), care este de 6 milioane de RUR . poate aduce până la 780 mii. freca. pe an, sau până la 65 mii. freca. pe lună. Mai mult decât atât, unele dintre condițiile contribuții sugerează posibilitatea unei retrageri parțiale din suma necesară (de obicei este limitat doar de soldul minim) sau încetarea anticipată a contractului, fără a reduce interesul în cazul în care prolezhat bani în bancă cel puțin 3-6 luni. În plus, astfel de rate ridicate pot fi găsite nu numai în bănci mici și puțin cunoscute, dar, de asemenea, în instituțiile financiare de renume.
De exemplu, prin plasarea de 6 milioane de ruble. în „GE Money Bank“ (corporația „General Electric“ banca) timp de 2 ani, puteți conta pe 11,57% pe an (inclusiv capitalizarea), dar dacă pui o anumită sumă pentru un an, capitalizarea rata ajustată se va ridica la 11,2 %. Și în ciuda faptului că în condițiile contribuției retrageri parțiale sunt permise. Și încredințând economiile în 3 ani Alfa-Bank, puteți obține 11.51% pe an (inclusiv capitalizarea).
Băncile românești sunt mulțumiți de condițiile plăcute. Astfel, Promsvyazbank, puteți deschide contribuția, „Beneficiile mele“ sub 10% pe an timp de 3 ani. Și în Banca de Economii a România este contribuția „în creștere“, oferind pentru a plasa bani mai mult de un milion de ruble la 1,5 - 2 ani la 9.93% pe an (inclusiv capitalizarea). Astfel, 6 milioane de ruble. fără risc mult mai poate aduce aproximativ 600 de mii. freca. pe an, care este de aproximativ 50 de mii. freca. pe lună. Pentru a obține acest venit de închiriere de locuințe, dar trebuie să încercăm, de exemplu, cumpararea două apartamente frumoase care nu necesită reparații în suburbii.
Alegerea optimă
Comparativ cu proprietarul, deponentul este mult mai puțin de un hassle. „Avantajul principal al depozitului este doar faptul că această opțiune nu are nevoie de nici un efort suplimentar, aveți nevoie doar de un pic de timp pentru a încheia contractul cu banca, apoi începe plățile de dobânzi regulate“, - spune Sofya Lebedeva ( „Dezvoltarea MIEL“). Și în timp ce nu există costuri suplimentare, mai degrabă mult banca va oferi clienților unele moft plăcută sau un card de plastic.
În plus, la rata actuală de rentabilitate a depozitelor nu este supusă impozitului pe venit. Și, după cum sa menționat de către Rimma Balyasnikova, informații Director EGSN. bani de la bancă, în principiu, poate fi returnat în orice moment, pierderea maximă de numai interesul (și multe bănci permit închiderea anticipată a depozitului fără pierderi), dar nu și capitalul inițial, ceea ce nu este valabil imobiliare în cazul în care prețurile încep să scadă. În plus, carcasa necesită costuri de reparații periodice, chirii și taxe.
Astfel, pentru o destinație de plasare mai sigură de 6 milioane de ruble. Ea trebuie să se deschidă depozite în 10 bănci. Dar găsirea celor 10 instituții financiare cu cele mai mari rate ale dobânzii, astfel încât chiar și cu un rating ridicat nu este întotdeauna posibil, și reduce randamentul depozitelor de 1-3%. Dar, cu toate acestea, pentru a nu pierde venituri, atunci puteți lua o șansă și, de exemplu, încredința o mare parte din economiile lor coloana vertebrală a „monstru“, de exemplu, VTB 24 și Sberbank, și 1,5 - 2 milioane de ruble. plasați în bănci mici, sub dobânda maximă. În principiu, instituțiile financiare modeste pot fi atribuite tuturor banilor ca un sistem de asigurare a depozitelor funcționează cu adevărat și nu a dat încă eșecuri, dar asigurați-vă că pentru a împărți economiile în bucăți.
Cu toate acestea, poate exista o altă problemă: în cazul în care investitorul va trăi pe veniturile din capital, este doar depozite adecvate cu plăți de dobânzi lunare. Acest lucru înseamnă că nu trebuie să se bazeze pe capitalizarea și profitabilitatea va scadea cu 1-2%, în timp ce depozitele cu plăți ale dobânzii lunare, în special cu mai mult sau mai puțin mize mari au chiar să se uite, pentru că în cele mai multe cazuri necesită veniturile din dobânzi bun plătite la sfârșitul anului termenul depozitului.
Randamentul la depozite reduse și inflație, „În cazul în care costul apartamentului, de regulă, creșteri în funcție de inflație (.. La fel ca chirii - de la Ed), oferta de bani, ca urmare a inflației se micșorează“, - spune Vadim Lamin (SPENCER ESTATE). „Astăzi, ratele dobânzilor la depozite doar cu puțin mai mare decât rata inflației“ - adaugă Rimma Balyasnikova (EGSN). Astfel, în cazul în care a investit 6 milioane de ruble. în achiziționarea de locuințe, capital fix poate crește chiar, cel puțin în funcție de inflație (și probabilitatea de acest lucru este destul de mare), iar chiriile vor crește, de asemenea, astfel încât proprietarul va fi capabil de a obține același coș de bunuri ca înainte de câțiva ani. Dar, 6 milioane de ruble. în depozit, cel mai probabil, unii vor pierde puterea de cumpărare, de exemplu, același apartament nu vor cumpara. Iar puterea de cumpărare a plăților lunare se va scadea, de asemenea, chiar și în cazul în care ratele de depozit să rămână la fel de mare ca astăzi. Asta este, pentru a salva 6 milioane de ruble. depozite bancare, este necesară pentru a valorifica interesul, și nu le cheltui, sau ratele dobânzilor ar trebui să crească în funcție de inflație.
Dar, în cele din urmă de a alege între un depozit și proprietate cu predarea ulterioară a contractul de închiriere ar trebui să depindă de obiectivele și interesele investitorului. Dacă vorbim despre investiții pe termen lung, cel mai bun este încă proprietate mai fiabile, mai ales în cazul în care există un interes în afaceri de închiriere. Și dacă un investitor dorește, de exemplu, să călătorească, și el are nevoie de un bun venit de închiriere fără prea mult efort, apoi, asigură Vadim Lamin (SPENCER ESTATE), cu chirie nu mizerie, atunci de ce nu împarte capitalul cu suma acoperită de asigurare, pentru a alege băncile, împrăștie-le înseamnă a pune un cronometru pentru depozitele de până și de somn, pentru a primi interesul lor. De asemenea, puteți diversifica riscurile: de exemplu, la 3-4 milioane de ruble. pentru a cumpăra un apartament și suburbii, și 2-3 milioane de ruble. a pus în bănci, dar, în cazul în care investitorul nu va fi la Moscova, chirie poate crea totuși probleme cu totul inutile suplimentare, și ar trebui să se țină seama.
Rezumat portalawww.metrinfo.ru
Investitorii de azi au o alegere: pentru a cumpăra o proprietate și de a primi venituri din contractul de închiriere, de asemenea, în speranța că, în timp, va crește în valoare, sau de a plasa banii în bănci pentru depozite. În primul caz, venitul va fi mai puțin - în cel mai bun 7-8% pe an, iar problema va fi mai mare, iar în al doilea caz, venitul poate ajunge chiar la 12-13% pe an, și practic fără griji, bine, cu excepția faptului că alegerea băncilor. Cu toate acestea, investițiile imobiliare sunt mai fiabile pe termen lung și a inflației mai stabil, decât să nu se poate lauda cu depozite bancare, care diferă în lichiditate rândul său.