Cum de a evita „afacere proastă“, vinde un apartament? Acest portal GdeEtotDom.RU a spus avocatul Oleg Sukhov ( "avocatul Olega Suhova Centrul de Drept").
- În calitate de proprietar, care este de gând să vândă apartamentul, pentru a evalua valoarea sa?
- Mulți cumpărători de cumpărare de proprietate de a lua un credit ipotecar. Ce probleme se pot confrunta cu debitori ipotecare?
- Problema principală a debitorilor - este dorința băncii cât mai mult posibil pentru a subestima costul de locuințe. De obicei, băncile oferă un împrumut în valoare de 70-80 la sută din costul, care este determinat de evaluatori. Deci, dacă intenționați să cumpere un apartament de 4 milioane de ruble, iar apelurile evaluator cost egal cu 3 000 000, veți obține suma creditului în intervalul de la 2,4 milioane de ruble. Ca urmare, aproape jumătate din apartamentul pe care trebuie să le plătească.
Băncile sunt profitabile estimări scăzute, care vă permite să reducă valoarea creditelor care urmează să fie acordate și le oferă o garanție suplimentară: în caz de neplată a datoriei de către debitor asupra creditului este mai ușor de a vinde un apartament la un cost mai mic. În cazul în care într-o astfel de situație, valoarea creditului oferit de banca, nu sunteți mulțumit, puteți aprecia apartamentul de la un alt evaluator. Dar aici apare o altă problemă.
Iată un exemplu din propria mea practică. Împrumutat a apelat la instanța de judecată în legătură cu banca, potrivit acestuia, subestimat costul unui apartament este de aproape 40%. Creditată a ales evaluator dintr-o listă propusă de către bancă, dar banca nu a generat de evaluare aranjat. În instanță, părțile au intrat, totuși, într-un acord de reglementare. Cu toate acestea, nu toate aceste dispute se încheie cu un acord în condiții reciproc avantajoase. Faptul că, de regulă, băncile sunt de multe ori nu li se acordă posibilitatea de a alege la care evaluatorul este de a aplica. Ei au propriul lor cerc de „evaluatori partenere“. Acesta din urmă, la rândul său, da un fel de „monopol“, poate crește în mod semnificativ prețurile pentru servicii, cu toate că, în practică, astfel de precedente sunt rare.
Trebuie remarcat faptul că, în ultimii doi ani, Serviciul Federal Antimonopol (FAS) a emis un set de soluții pentru bănci, confirmând că eșecul de a adopta raportul de evaluare prezentat de către debitor și realizat de evaluator, nu este inclus în numărul recomandat de către bancă, este o încălcare a legii concurenței . Prin urmare, orice persoană interesată trebuie să aibă dreptul deplin de a comanda o evaluare la orice evaluator. Trebuie avut în vedere faptul că băncile se tem parțial justificate, deoarece evaluatorii lor sunt supuse unui control. Deci, înainte de a semna un contract de evaluare, asigurați-vă că ați selectat compania. Într-un caz, în cursul procesului a devenit clar faptul că evaluarea a fost efectuată cu încălcarea legii. Din cauza care instanța invalidat nu numai evaluarea, ci întreaga achiziționarea apartamentului.
- De unde știi că Evaluatorul subestimat costul apartamentului și ce să facă în acest caz?
- În orice piață, singura modalitate de a înțelege valoarea reală a mărfurilor. În cazul în care prețul este numit un expert, nu coincide cu suma oferită dvs. de către vânzător, aceasta nu înseamnă că evaluarea efectuată în mod incorect. Prețul de achiziție al locuinței poate fi mai mare, de exemplu, în cazul în care apartamentul este în proprietatea vânzătorului mai puțin de trei ani, și el va trebui să plătească impozit pe venitul din vânzarea acestuia. În cazul în care există motive să se creadă că raportul făcut greșeli, iar valoarea de piață a locuințelor nu este definită în mod corespunzător, contactați o organizație de autoreglementare a evaluatorilor, la care unul sau altul evaluator, cu cerința unei examinări a raportului de evaluare.
- Dar, uneori, de exemplu, într-un divorț soții, proprietatea nu este vândut, iar evaluarea are nevoie. Ce se poate sfătui în acest caz?
- Categoric sfat poate fi dat. Permiteți-mi să dau câteva exemple. Evaluarea spațiilor a fost efectuată la data depunerii unui proces. Cu toate acestea, cuplul sa despartit acum câteva luni, iar unul dintre soți care locuiesc în apartament, a făcut reparații pe propria cheltuială, ceea ce a dus la creșterea reală a costului spațiilor. Conform rezultatelor raportului de evaluare de încercare a fost acceptată ca fiind valabile. Cu toate acestea, această decizie judecătorească este nefondată, deoarece prețul apartamentului a fost parțial extins după încetarea căsătoriei în detrimentul unuia dintre soți, prin urmare, nu poate fi considerată proprietate comună a ambelor.
De exemplu, instanța a fost prezentat două rapoarte privind evaluarea, care reflectă valoarea unei case cu o diferență de câteva sute de mii. Părțile nu au exprimat dorința de a ajunge la un acord pe cale amiabilă. Ca urmare, o instanță a fost atribuit examinarea medico-legală suplimentară, sa dovedit costurile suplimentare pentru a plăti pentru un specialist.
- Există cazuri în care proprietatea este achiziționat de la un proprietar pentru nevoile de stat sau municipale. Deoarece proprietarul nu judeca greșit cu costul unei case sau teren?
- În primul rând, proprietarul ar trebui să fie conștienți de faptul că prețul la care proprietatea este achiziționat cu retragerea, suma valorii de piață, valoarea pierderilor suferite, precum și valoarea profiturilor pierdute. Aceste valori trebuie să fie cuprinse în raportul de evaluare că, în cazul retragerii confirmă valoarea compensației monetare pentru confiscarea proprietății.
Corespondent intervievat portalul GdeEtotDom.RU Artem Myasnitsky