Orice criză este întotdeauna stimulează sistemul să se schimbe, oferă posibilitatea de a lucra în cadrul constrângerilor, și lipsa uneori completă a resurselor. Să vedem cum piata imobiliara - dezvoltatori, bancherii, agenții imobiliari - și autoritățile publice, în contextul stării actuale a economiei românești reprezintă o perioadă de criză. Ca o estimare a jucatorului este invitat să utilizeze un sistem de cinci puncte. Evaluarea este subiectivă, dar poate, cei mai mulți experți sunt de acord cu ea.
Figura 1. Dinamica vânzărilor de automobile în România
În graficul numărul 1 arată că actuala criză are un impact negativ asupra pieței de automobile din România - Douăzeci de luni într-un rând este de vânzări mai mici (față de luna corespunzătoare a anului precedent), iar în acest an dinamica care se încadrează crește. În contextul crizei din sectorul precedent a facilitat mai rapid - reducerea a fost de 17 luni, urmată de o creștere rapidă. Astăzi, chiar și optimiștii recunosc patru sau cinci luni de dinamică negativă.
Figura 2. Dinamica creditelor ipotecare în România
Pe baza acestor grafice pot fi făcute și alte descoperiri - de la schimbarea modelelor de consum într-o criză la fundamentele proprietății de piață și a vehiculelor de elasticitate. Cu toate acestea, mult mai interesant pentru a vedea modul în care industria imobiliara sa schimbat, care a apărut în condiții mai favorabile din trei motive:
disponibilitatea de sprijin de stat pentru un credit ipotecar;
Disponibilitatea prestațiilor fiscale datorate absenței TVA-ului privind vânzarea de locuințe de la dezvoltatori;
industria greu localizarea în România, de către și independentă mare a monedei naționale, ca urmare - capacitatea industriei de a se adapta la și de a reduce prețurile în condițiile de scădere a cererii.
Deci, ce evaluare poate fi pus pe piață jucători imobiliare din România cu privire la rezultatele intermediare ale crizei?
În doi ani, prețurile proprietăților au scăzut cu 20-22%, rezultând în activitatea de dezvoltare a costurilor reduse semnificativ. În caz contrar, s-ar putea să nu fie: declinul prețurilor a forțat să-și reconsidere modul de abordare a furnizorilor, rafina procesele de afaceri, și, desigur, principalul factor a fost vânzarea de atenție.
În același timp, în legislativ [reglementarea industriei de construcții] sferă au fost observate mișcări sistemice. Se vorbea despre refuzul de construcție comună, introducerea activă a conturilor escrow, au existat multe discuții despre închiriere de locuințe. Cu toate acestea, faptul de schimbări mari de sistem au avut loc în termen de doi ani.
În perioada de criză câmp de informații distingem două puncte. În primul rând, interdicția de a utiliza fondurile acționarilor și în al doilea - o creștere a funcțiilor de supraveghere de către stat, care în cele din urmă pot contribui la creșterea costurilor de construcție. Este, de asemenea, cererea publică evidentă pentru modificări legislative pentru a crea condiții mai favorabile pentru dezvoltarea afacerilor de dezvoltare imobiliara. Și dacă te uiți în continuare, există o chestiune de creștere a concurenței în industrie și ca urmare a creșterii accesibilității locuințelor.
În unele regiuni există amânarea punerea în funcțiune chiar și cele mai mari dezvoltatori imobiliari. În acest caz, trebuie remarcat faptul că această criză a început să construiască mai repede și mai bine, precum și calendarul de primire a permiselor, în medie, în România a scăzut cu aproape 40% în doi ani.
Dintre beneficiile pe care le poate evidenția o simplificare dramatică a procedurilor, reducerea termenelor de examinare a cererilor (unele bănci din cauza automatizării proceselor au luarea în considerare viteza de aplicatii timp de două ore). Puteți nota, de asemenea, faptul de a păstra monopolul de creditare ipotecară bancare. există alternative la creditele ipotecare clasice în România nu este încă dat undă verde pentru participarea activă a diverselor fonduri pentru a emite credite ipotecare, și ipoteci nu au fost titluri de valoare în sensul cel mai larg, în multe țări ale lumii. Între timp, în cazul în care fondurile ar putea concura cu băncile, acesta va fi automat Efectuat ratele ipotecare cu 1-2%. De asemenea, în România nu există nici un progres serios în domeniul cooperativelor de locuințe și de închiriere de locuințe, astfel încât criza din unele bănci a fost în beneficiul - de noi instituții pe piața creditelor ipotecare este amânată pentru o perioadă nedeterminată.
În acest moment, ar fi corect pentru a reflecta dinamica ratelor ipotecare în cele două crize.
Figura 3. Dinamica ratei medie a creditelor ipotecare în România
afaceri Estate - 3
Să începem cu aspectele pozitive în domeniul imobiliar. Contracția puternică a pieței a dus la închiderea de jucători sincer slabi. De-a lungul ultimilor doi ani, la 35% din agenții imobiliare au părăsit piața, iar restul au început să introducă tehnici moderne de management, iar accentul a fost pus pe calitatea serviciilor. Cu toate acestea, acest lucru nu funcționează în concurență cu domeniul IT, agregatoare puternice ( „Yandex“, „Cyan“ și „Avito“) luate ferm locul său. Nu putem spune că înfrângerea va fi la fel de devastatoare ca și în timpul său de la agențiile de turism, ziare sau achiziționarea de servicii de bilete. Dimpotrivă, penetrarea serviciilor imobiliare în cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobiliare a crescut în mod semnificativ în unele zone a ajuns la 75% din media națională de 64-65%. Înfrângerea este acum chiar agenti imobiliari nu primesc contracte directe și prin intermediul site-ului agregator.
Un alt lucru pozitiv - integrarea cu partenerii, agenții imobiliari aici puteți pune punctajul maxim. Întărit de comunicare cu dezvoltatori, bănci, și cele și altele au încredințat vânzarea produselor lor agenți, ceea ce a permis să vorbească despre agenția imobiliară, punerea în aplicare a principiului vânzărilor unice de bunuri imobiliare și ipoteci.
Dar, cel mai mic scor ridicat pentru probleme legate de auto-organizare a comunității de brokeraj Real Estate. Ultimii doi ani nu au adus schimbări majore, comunitatea nu a fost în măsură să apere interesele clienților lor, cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobiliare, la nivel legislativ. Ca urmare, a introdus un sistem de certificare notarial parțială a tranzacțiilor, care complicat decât procesul de cumpărare și de vânzare de proprietate de aproape 15% din tranzacții și, chiar mai rău, face procesul mai scumpe. Deși ultimul deceniu a dezvoltat în mod eficient sistemul Rosreestra pentru a simplifica procesul și de a reduce costul transferului de proprietate. De fapt, datorită faptului că comunitatea agent imobiliar sincer slabe la nivel legislativ și dramatic inferioare și bancare și notaralnomu lobby, un ratat sunt mulți vânzători și cumpărători, nu doar ei înșiși agenții imobiliari.
Rosreestr și MFC - 5
Cine într-adevăr a devenit un lider în procesul de inovare - deci acest Rosreestr. Este surprinzător faptul că structura de stat, mai degrabă decât de afaceri de a face posibilă înregistrarea electronică a tranzacției timp de doi ani, a redus drastic timpul de procesare, a stabilit relații cu participanții la piață majore. Mai mult decât atât, Rosreestr astăzi gata pentru a fi sincronizat cu sistemele informatice ale companiilor mari, pentru a face schimb de date prin intermediul sistemului SMEV de la Ministerul Comunicațiilor. Primul se face Sberbank, este acum toate marile agenții imobiliare. Integrarea cu dezvoltatori - o chestiune de timp.
Nu putem spune despre funcția de înregistrare a proprietăților în MFC, care a deschis peste România. În prezent, procesul de înregistrare a imobilului are loc fără cozi și complicații, în timp ce în urmă cu încă trei sau patru ani, totul a fost diferit - cozi lungi, zonă mică, prețuri uriașe pentru servicii conexe. Mai mult decât atât, viteza MFC luminii se extind funcțiile lor pentru dezvoltatori și - de la autorizație de construcție la operațiunile mai puțin intensivă a forței de muncă.
În general, se poate spune că faza activă a crizei de pe piața imobiliară este în spatele nostru. Și de data aceasta, spre deosebire de cel anterior, el a fugit și a alerga încă schimbările de sistem de pe piața imobiliară. Mai mult decât atât, este posibil să se prevadă creșterea vitezei în cazul unor rate scăzute de urcare. O mare parte promite noul Duma de Stat. Aspecte de reglementare a pieței imobiliare sunt relevante ca niciodată, și în curând devine clar în ce direcție se va da vectori de mișcare pe piața creditelor ipotecare și sectorul construcțiilor. Am fost tentat să ia calea de rezistență minimă și pur și simplu a elimina toate riscurile sacrificând concurenței. Dar există speranță pentru o instrumente juridice moale care se ocupă cu risc.
Directorul Ildar Khusainov al „etaje“ agenție imobiliară