Text: Igor Chubakha Collage: Vladislav Kungurov
Nu toți vânzătorii sunt fericiți cumpărătorilor de apartamente, care iau în credite băncile ipotecare. Dar oferta de pe piața imobiliară depășește în prezent cererea. Și vânzătorii au de multe ori nici o alegere, ci să accepte o astfel de afacere.
Bancherii susțin că vânzarea de apartamente pentru „ipotecare“ vânzător profitabile de numerar. Banca ia privind înregistrarea contractelor și oferă calcule de securitate. Cu toate acestea, există câteva puncte foarte importante pe care proprietarii de case ar trebui să acorde o atenție.
Este posibil de a vinde fără un credit ipotecar?
Conform unui studiu realizat de AHML și „GfK-Rus“ mai mult de 60% dintre debitori români plăti creditele pentru locuințe de pe piața secundară. Cu toate acestea, nu toți vânzătorii au o atitudine pozitivă față de tranzacții care implică un credit ipotecar. Cu toate acestea, numărul de „nemulțumiți“ este redusă treptat.
„Creditarea ipotecară a devenit un instrument standard pentru achiziționarea de bunuri imobiliare“, - a spus șeful băncii „București“ managementul afacerilor de retail Marina Gorilovsky. Așa că, în opinia ei, diferențele dintre vânzarea de apartamente în detrimentul fondurilor proprii sau împrumutate vânzătorului, de obicei, nu apar.
„Schema tranzacțiilor pe piața imobiliară între persoane fizice cu fonduri împrumutate sunt acum lucrate calitativ la cele mai multe bănci și ușor de înțeles pentru vânzători“, - spune directorul adjunct sucursală a Absolut Bank din București, Andrei Rublev.
„Vânzătorii de locuințe sunt interesați de bani rapid“, - spune prim-vicepreședinte al Energomashbank Olga Shcherbakova. Astfel, majoritatea vânzătorilor nu este profitabil să aștepte până când în cele din urmă cumpărător interesat obiect cu o suma de bani „viu“.
„Desigur, este mai bine să vândă apartamentul pentru bani“ reali „dar atunci când aveți elemente scumpe, pentru care nu există alte propuneri, opțiuni nu rămâne,“ - împărtășește șeful său gânduri de departamentul de creditare ipotecară „Alexander Real Estate“, Vladimir Cherepanov.
Pur și simplu pune, într-o bună jumătate din cazuri vânzătorul nu are nicio alegere: oferta de pe piață astăzi depășește cererea.
Dar vânzarea de apartamente pentru „bani ipotecare“ are propriile sale caracteristici. Ea poartă vânzător anumite riscuri.
Mâine a fost ipoteca
În primul rând, trebuie să menționăm problemele constatate în orice versiune de vânzare. Nu contează atrage împrumut ipotecar cumpărători sau nu. Deoarece proprietarul a vândut de locuințe nu poate fi conștient de o serie de taxe.
De exemplu, mulți ani în urmă, cineva a contestat în instanță dreptul de proprietate asupra apartamentului. Instanța a impus apoi o arestare provizorie a obiectului. Lăsați carcasa rămasă pentru proprietar, arestarea nu poate fi eliminat astăzi.
„Restricțiile privind tranzacțiile imobiliare, care impun biroul procurorului sau poliția, cea mai mare parte“ pop „după data de înregistrare a documentelor“, - spune directorul Academiei „Ithaca“ Nadezhda Todykova.
Următoarea serie de probleme vânzătorul poate aduce cumpărătorului, din cauza lipsei de experiență a acestora.
„În primul rând, este necesar să se solicite o scrisoare oficială care să confirme faptul că cumpărătorul are decizia pozitivă a băncii de a emite de credit - sfătuiește șeful Centrului Ipotecă Absolut Bank Serghei Dzhamalutinov. - Fiecare bancă are propria sa metodă de politici de subscriere și de risc. Și chiar și pentru un „pozitiv“ debitorul nu poate garanta absolut aprobare. "
Potrivit șefului departamentului de agenție de creditare ipotecară „Petersburg Real Estate“ Victoria Polyakova, vânzătorul, de asemenea, nu doare să ceară aprobarea valabilă a debitorului. „Aprobarea este în general valabil timp de trei până la patru luni, iar în cazul în care calendarul rulează, acesta poate pur și simplu nu au timp să efectueze tranzacții, - spune expertul. - Pentru a reaprobări nevoie de timp, iar banca poate refuza să re-aprobare, în cazul în care calitatea creditului debitorului s-au schimbat ".
Vanzatorul apartament trebuie să aibă grijă ca el a avut toate documentele colectate în avans. De asemenea, o atenție deosebită trebuie acordată informațiilor necesare, deoarece multe dintre ele au o perioadă de valabilitate limitată, Consiliul Academiei „Bekar“.
Deci, nu dau un credit ipotecar
După „testul“ al cumpărătorului vânzătorul este sfătuit să examineze cerințele specifice ale băncii la obiectul de gaj și o listă a documentelor pe care banca va cere o analiză suplimentară a apartamentului.
În același timp, spune Victoria Polyakova, de preferință toate, fă-le mai degrabă decât să se bazeze pe asigurările cumpărătorului.
O parte din cerințele băncilor colaterale sunt aceleași. De exemplu, în timpul seminarului-expoziției „Locuințe proiect“ bancă specializată în ipotecare DeltaCredit Inna Anastasyeva remarcat faptul că băncile St Petersburg nu emite credite ipotecare pentru a cumpăra apartamente în casele care urmează să fie demolate în cadrul programului de renovare a lui Hrușciov. Potrivit ei, o excepție se face numai în cazul în cazul în care împrumutul trebuie rambursat înainte de data prevăzută de demolarea casei.
Ca Victoria Polyakova, cu privire la restricțiile bancare tipice sunt după cum urmează. Cererea nu este aprobat, în cazul în care apartamentul este sub grevarea (ipoteca a unei alte bănci, etc.). Dacă aveți reamenajarea neînregistrat. Dacă intenționați să vândă prin procură.
Vechile case de fond sunt construite pe, limitările privind materialul, data de revizuire care se suprapun, cu procentul de uzură al clădirii ... Desigur, ipoteca este dat pe apartamente în clădiri supuse reparații capitale, demolare, renovare ...
Există restricții pentru apartamente în regiunea Leningrad. Băncile pot împrumuta la apartament numai în anumite localități sau nu sunt specificate în continuare distanța de la Petersburg. Motivul de refuz poate fi numărul de etaje ale clădirii. De exemplu, o banca poate refuza creditarea apartamente în maloetazhke (clădiri de trei sau patru etaje).
Cu toate acestea, după cum rezumă Victoria Polyakova, apartamente, care nu iau ca garanție oricare bancă din St. Petersburg nu este mult - mai puțin de 10%.
Despre bani, sau bun, sau nimic
O altă „piatră de poticnire“ în relația dintre vânzător și cumpărător este procedura de plată.
În ultimii ani, cazuri de fraudă în transferul de bani, cel puțin în Sankt Petersburg, nu a auzit. Cu toate acestea, unele prudență nu poate face rău. „Vanzatorul să acorde o atenție în primul rând faptului că întreaga sumă convenită la fila lovit caseta de depozit în condiții de siguranță. Și ce vor fi necesare documente pentru deschiderea celulei „- recomandă ramura de gestionare a băncii București“ Renașterea „, Igor Kaplenov.
În acest caz, directorul regional al filialei nord-vest a Rosbank Ilia Zlunitsyn, asigură că banca a participat la tranzacție aproape complet protejează de consecințe juridice negative pentru ambele părți. „Principalul lucru este ceea ce vânzătorul trebuie să fie gata - bani pentru vânzarea de apartamente el va fi în măsură să ia de la cutia de depozit în condiții de siguranță numai după înregistrarea tranzacției în Rosreestra care apare pe un sistem de cale rapidă timp de trei până la patru zile lucrătoare“ - spune expertul.
Cu toate acestea, unii debitori sunt implicați într-o varietate de programe de subvenționare. Și în acest caz, vânzătorul trebuie să aștepte pentru plata orelor suplimentare. Mai mult decât atât, așa cum a subliniat Vladimir Cherepanov, subvențiile nu funcționează toate băncile.
„Procesul de emitere ipoteci cu ajutorul programului urban și regional, subvenții noi se extinde cu o medie de șase luni, cu condiția ca noul bani de subvenție a fost deja transferată în contul în bancă, - spune șeful direcției ipotecare NAI Becar Elena ciocănitoarea. - Va fi necesar să se pună de acord asupra unui subiect cu autoritatea care emite acordarea, și apoi încheie un contract ".
„Totul depinde de profesionalismul organizatorilor tranzacției și tipul de subvenții - mai pesimist Marina Gorilovsky. - În anumite cazuri, aprobarea opțiunilor de finanțare finale poate întârzia tranzacția pentru o perioadă de câteva săptămâni până la câteva luni ".
Desigur, nu toți vânzătorii sunt de acord să aștepte atât de mult timp. Potrivit lui Vladimir Cherepanov, refuzuri de tranzacții care implică „ipotecare militare“ sau „capitala mamei“ de către vânzătorii sunt destul de posibil.
Și, în conformitate cu Marina Gorilovsky, exemplele de realizare subvenții vânzătorii crește de multe ori prețul obiectului.
Dar, din nou, astăzi, piața este stabilit mai multe apartamente decât cumpărate. Si, spune un specialist de frunte de departamentul de brokeraj ipotecar „Adveks. Real Estate „Vladimir Tsoi, vânzătorii sunt din ce în ce sunt de acord să se ocupe de plata“ capitalului materne“. Până în momentul actual, este de aproximativ 20% din tranzacții care implică facilități de credit.
Și șeful departamentului de creditare ipotecare AN „Ithaca“ Oksana Vikulova susține că, după așteptările zadarnice ale clientului cu „live“ de bani, proprietarii sunt de acord asupra tranzacțiilor cu plata pe un „credit ipotecar militar.“
Și în lumina nefavorabile previziunile economice generale ale țării, se poate aștepta ca ponderea pieței ipotecare subvenționate va crește numai, iar vânzătorii vor fi tratate la o astfel de propunere este loial.
Găsirea eroare în text, selectați-l și apăsați pe Ctrl + Enter.