Mishurinskih KE
student absolvent al Universității de Economie și Finanțe București
Supervizor: Ph.D. Profesorul Zakharov NL
Proprietarii de case ca o modalitate de a gestiona clădire de apartamente în sistemul de reformare servicii locative și comunale
Proprietarii de case de asociere (în continuare - HOA) - conceptul nu este nou pentru România. Înainte de adoptarea și intrarea în vigoare a noului Cod de locuințe din România (în continuare - LC RF) au acționat asociații de proprietari Act. Dar, la acel moment, în ciuda legii, puțini oameni știau ce această formă de organizare. Odată cu adoptarea ZhKRumyniyapolozheniya Proprietarii de case sa mutat în legea principală de locuințe a țării.
Noi proprietari ZhKRumyniyazastavil să se gândească la metoda lor de control acasă. Dar numărul mare de cetățeni dezamăgitor nu doresc să se ocupe de momentele organizatorice în controlul său acasă.
După cum rezultă din ZhKRumyniya48. toți proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente are dreptul de a selecta una dintre următoarele opțiuni de control:
1) gestionarea directă a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente;
2) managementul asociațiilor de proprietari sau de locuințe cooperatiste, sau alte cooperative de consum de specialitate;
3) organizarea de management de control.
În cazul în care metoda de control este ales societate de administrare, locuitorii organizației casei de angajare, care se va ocupa de toate problemele. Rezidenții sunt obligați să plătească pentru astfel de servicii. În cazul în care societatea de administrare dintr-un motiv sau altul nu ar satisface locuitorii din casa, ei vor fi în măsură să-l schimbe perfect la alta. Dezavantajul acestei metode de control sunt costurile ridicate ale organizației de management.
HOA - intermediar. Este potrivit pentru clădiri de apartamente mari, precum și mediu. Casa în acest caz, controlează prin controale dedicate Hoa. Rezidenții care sunt membri ai Hoa, să participe la abordarea problemelor majore legate de conținutul de case și zona locală.
Apropo, există o a patra opțiune: nu face nimic, nimeni nu de a alege. În acest caz, autoritățile locale vor alege organizația de management pentru acasă. 99% dintr-o sută de care casa ta va rămâne în grija fostului „proprietar“, adică organizarea de locuințe, pentru a efectua sănătate și întreținerea casei înainte. Ei bine, dacă sunteți mulțumit de organizație, dar în cazul în care serviciul este la nivelul de conversație, atunci fiți siguri - modul în care aceasta va rămâne.
Principalele avantaje și dezavantaje ale creării HOAs
Principalele beneficii, care vor primi proprietarii de spații într-o clădire de apartamente în cazul în care metoda de control - crearea de condominii, sunt după cum urmează:
1. Capacitatea de a influența decizia de întrebări. Avantajul incontestabil este că, cu această formă de proprietari de case guvernamentale sunt direct implicate în abordarea problemelor majore. Adunarea Generală este organul suprem de conducere al Hoa. Autoritatea membrilor HOA ai adunării generale a Codului Locuinței desfășoară o gamă largă de probleme.
2. Ordinea și curățenia casei tale. intrari House, lift vor păstrat, fără îndoială, mai curat. Dar numai în cazul în care unitatea competentă și funcționarea condominii. În acest scop, are posibilitatea de Hoa de a alege propria companie de operare și de a controla calitatea muncii sale. Puteți încerca să rezolve toate problemele forțelor de HOA și angaja personalul.
3. Capacitatea de a reduce costurile în detrimentul chiriașilor de condominii de afaceri. În conformitate cu st.152 ZhKRumyniya49. proprietarii de case pot efectua următoarele activități economice:
1) întreținerea, exploatarea și repararea proprietății imobiliare în clădirea de apartamente;
2) construirea de spații și facilități de proprietate comună într-o clădire de apartamente suplimentare;
3) de închiriat, în leasing parte a proprietății comune într-o clădire de apartamente.
Toate veniturile din activități economice sunt utilizate pentru costurile comune de plată sau la un fond special.
Dar, în ciuda aspectelor pozitive ale creării de condominii, din păcate, proprietarii se confruntă cu aspectele negative, care joacă, de asemenea, un rol important în funcționarea Asociației. Principalele dezavantaje sunt:
1. Opinia majoritară este mai important. În conformitate cu Codul de locuințe, numărul de membri ai asociațiilor de proprietari ar trebui să fie mai mult de 50% din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente. Asta este, dacă creați un Hangout live vrea majoritatea locuitorilor din casa, atunci opinia celorlalți nu sunt luate în considerare. Acești cetățeni vor trebui să vină la termeni cu situația.
2. Plățile mai mari. Poate că acest lucru este cel mai popular motiv pentru atitudinea negativă față de Hoa. Și nu este nici măcar faptul că utilitățile menționate în Hoa. utilități necesare HOA exact la fel ca media pentru oraș. Dar trebuie să cotizeze obligatorii HOA. Pentru că, în plus față de utilitățile necesare pentru a plăti pentru administrarea muncii, contabil, avocat și așa mai departe. D. De asemenea, sunt necesare fonduri pentru repararea și modernizarea proprietății comune.
3. Lipsa de inițiativă, neînțelegere și lene cetățenilor noștri. Noi reprezentăm situația obișnuită pentru HOA: pentru a rezolva problema aveți nevoie pentru a aranja o întâlnire a membrilor Hoa. Este un lucru - pentru a colecta locatarii casei în care 10-15 apartamente. Este destul de un alt lucru - chiriași, cel puțin clădirea 2-300-un apartament, să nu mai vorbim de casele cu un număr mult mai mare de apartamente. Colecta toți membrii HOA la un anumit moment și loc, pentru a aborda problemele globale este foarte dificil. Cineva nu poate veni, iar unii pur și simplu nu doresc să-și petreacă timpul liber merge la întâlniri.
Cu toate acestea, statutul asociației de proprietari poate prevedea vot printr-un studiu scris (vot absenți prin completarea preparat anterior, în conformitate cu ordinea de zi a prezentat spre examinare de parteneriat, buletine) sau vot de către grupuri de membri ai asociației, în funcție de tipul (rezidențiale sau non-rezidențiale), spații care le aparțin într-o clădire de apartamente și problemele implicate.
Dacă vă creați propriile proprietari HOA nu vor fi în măsură să realizeze o bună guvernare, ei au dreptul de a alege o societate de administrare, care va efectua operarea și gestionarea casei. HOA are dreptul de a selecta și de a controla compania de operare, necesită un raport privind fondurile cheltuite, monitorizează calitatea serviciilor prestate și, în cazul performanței nesatisfăcătoare a unei organizații, se schimbă.
Desigur, dacă este selectată metoda de control HOA sau de management al companiei, va trebui puțin să plătesc suplimentar. Dar, în schimb veți obține un management competent de casa, proprietatea comună, care oferă servicii de locuințe de calitate. Pentru a decide ce este mai bine pentru casa ta: societate de administrare HOA sau controlul direct, va fi, desigur, până la tine.
Proprietarii de case și terenuri de stare
Trebuie remarcat faptul că una dintre principalele probleme ale creației și proprietarii de case care funcționează ca o entitate juridică de 10 ani, atunci când acest concept a fost utilizat pe scară largă, este incertitudinea statutului. organizație comercială este obligată să plătească taxe chiar și cu economiile cetățenilor pentru a repara acoperișul (și practica inspecțiilor fiscale este), sau dacă este o organizație non-profit, care este confirmat de numeroase decizii judecătorești? Această problemă este de interes pentru toți proprietarii care doresc să facă punerea în aplicare a acestei metode de control al acasă.
Cei mai mulți reprezentanți ai asociațiilor de proprietari se confruntă cu faptul că parteneriatul trebuie să multe reguli, reglementări în condițiile legii, să-și apere în instanță, deoarece normele legislative federale sau sunt pur și simplu ignorate de către autoritățile locale, sau nu sunt suficient de exacte. Una dintre problemele cele mai dureroase, care cu mare dificultate este rezolvată pretutindeni - eliberarea terenului de sub casă, în cazul în care condominii creat. Practica arată că, în ultimii ani HOA nu are practic nici o ocazie de a emite dreptul de proprietate asupra terenurilor. Și nimeni nu neagă nimeni, iar cererea de înregistrare a site-uri, pur și simplu nu acceptă. Autoritățile cred că legea trebuie să fie înlocuit, „formarea de teren“ pentru „topografie teren“, în caz contrar această regulă nu se va potrivi cu procesul propriu-zis, în principiu. Faptul că formarea site-ului este necesară numai pentru construcții noi, în plus, acest proces crește în mod serios costul de proprietate asupra terenurilor. De exemplu, la București, pentru anul prețul certificatului de înregistrare a înregistrării pe teren a crescut de la 5 mii. 67 mii. Frecați. și apoi a aflat că acest document nu este necesar pentru înregistrarea terenurilor, a declarat Marina Akimova, HBC Președinte al Asociației, și orașul LCD 50 HOA din București.