Creditele ipotecare sunt una dintre modalitățile cele mai accesibile pentru achiziționarea de locuințe, iar piața internă a creditelor pentru locuințe de la an la an devine mai civilizat. În special, la nivel legislativ, au fost elaborate măsuri care să protejeze în mod eficient atât debitor și credite bancare.
Ipoteci pot fi emise atât pentru locuințe finit și apartamente în clădiri noi, situate în etapa de construcție. Un al doilea exemplu de realizare implică o abordare mai sofisticată pentru proiectarea de garanție, care este apartamentul dobândit. În primul rând, banca trebuie să aprobe eliberarea creditului în raport cu imobiliare directe în construcție, în cazul în care apartamentul va acorda debitorului.
Acest articol va examina unele aspecte ale facilitatea de acreditare bancară în construcție. cititorul va primi o idee detaliată a ceea ce - ceea ce este, de ce avem nevoie de o bancă, precum și ce sunt beneficiile de fapt mai multe bănci de acreditare poate furniza potențialul cumpărător un apartament într-o clădire nouă.
acoperire colaterală a contractului ipotecar
acoperire colateral este în ipotecare de locuințe, cumpărarea de care împrumutul este realizat și, prin urmare, starea lui este critică pentru banca ia decizia pozitivă de a acorda fonduri pentru debitor. La momentul transformării creditului pentru locuințe terminat banca are nevoie pentru a evalua valoarea de piață a apartamentului. pentru a evalua lichiditatea și perspectivele unei posibile schimbări a valorii sale, și apoi doar înregistra îngrădirea gaj - limită privind exercitarea drepturilor de proprietate a proprietarului său.
În momentul în care împrumutul banca prevede fonduri pentru plata valorii integrale a apartamentului, care devine imediat proprietatea debitorului. Dar, atâta timp cât împrumutul nu este rambursat integral, apartamentul este angajat la banca, este imposibil de a vinde, sau să dețină alte proceduri care implică înstrăinarea proprietății.
depozit de securitate sub forma de apartamente in cladiri noi
Pentru a executa contractul cu acoperire suma licitată a ipotecii sub forma unui apartament într-o clădire nouă, banca are nevoie să-și petreacă o mulțime de audituri suplimentare în ceea ce privește imobilul este construit. Într-adevăr, în acest caz, depozitul nu este proprietatea este transferat la banca, ci doar dreptul de a pretinde pentru un apartament, care nu există încă. Aceasta este, pe baza unui contract cu dezvoltatorul, banca alocă suma necesară pentru a cumpăra un apartament servituți și registrele de drepturi reale privind „dreptul de a pretinde“ (care este un contract cu participarea capitalului propriu dezvoltator).
Atunci când casa va fi pus în funcțiune, precum și dreptul de a pretinde realizat (deținători de interese vor primi un apartament), tine la inregistrare pentru acest apartament drepturilor de proprietate (înregistrarea de stat de bunuri imobiliare), banca va avea o grevare pe reale de apartamente existente. Și eliminarea garanției va fi posibilă numai în cazul rambursării integrale a creditului.
Riscurile la banca, luând în gaj o clădire nouă
Până în momentul în care nu există nici o proprietate formalizată a apartamentului în clădire, banca este riscuri destul de grave. La urma urmei, dezvoltatorul poate fi circumstanțe care nu permit să dețină la sfârșitul lucrărilor de construcție, pune casa în funcțiune sau înregistrează o nouă facilitate de mai mulți ani.
Chiar dacă casa va fi construit și pus în funcțiune, dar apartamentele nu vor fi înregistrate Rosreestra, din punct de vedere juridic, carcasa nu va mai exista. Și asta înseamnă - banca nu va fi în măsură să pună în aplicare un gaj (în cazul suspendării plăților pe împrumut) și pentru a compensa fondurile acordate anterior pentru debitor. Mai mult decât atât, acasă neterminate sau aproape neterminate pot rămâne în „uitare“ de stat timp de mai mulți ani.
Pe de altă parte, creditorii sunt interesați în dezvoltarea creditării ipotecare a clădirilor noi, ca împrumuturi pentru locuințe în construcție implică rată a dobânzii mai mare decât ipoteca asupra apartamentelor finalizate. În plus, multe bănci cu placere credite companiilor de construcții, investitori și de lucru cu dezvoltatori.
Limitarea dreptului de a lucra cu debitori ai băncilor și dezvoltatorilor imobiliari este disponibilitatea de acord participare la capital (DDU), încheiat în numărul ramkahFZ 214. Aceasta este singura formă de vânzare de bunuri imobiliare, care se află în faza de construcție, care implică documentul de înregistrare de stat și protejează investitorii imobiliari la nivel legislativ. În cazul în care dezvoltatorul vinde apartamentul de pe site-ul dvs. prin alte scheme - banca nu va da un credit ipotecar, pentru că în acest caz nu va avea o garanție adecvată.
Pentru a avea garanția de rambursare a creditului, banca trebuie să verifice activitățile de constructor, pentru a evalua valoarea și lichiditatea a carcasei fiind construit, precum și toate riscurile asociate cu acesta. Acest lucru poate avea loc în două moduri:
- Verificarea intereselor separate ale apartamentului debitorului - foarte costisitoare, costul, care este în cele din urmă debitorul este: va plăti, fie direct, fie acestea vor fi incluse în rata dobânzii.
- Acreditarea obiectului - o soluție mai bună: întregul obiect este verificat „în vrac“, care vă permite să împartă costurile între toți debitorii, reducând semnificativ costurile de credit pentru fiecare dintre ele.
Bănci și acreditare a clădirilor noi Generatorului
Bancare dezvoltator de acreditare sau facilitate în construcție - este, de fapt, o formă de aprobare a băncii emitente de credit ipotecar pentru un apartament în cadrul acestui obiect. Având în vedere că banca este interesată de creditare ipotecară, el merge pe costurile asociate cu efectuarea unui tip de audit al clădirilor. Serviciul de securitate economică studiază constructor, colectarea tot felul de informații cu privire la activitățile sale.
Se verifică dacă documentele necesare dezvoltator pentru a începe. Principalele documente sunt:
- Proprietatea asupra terenului (sau a unui contract de închiriere pe termen lung);
- Permisiunea de a efectua construcții (este o casă de locuit) în acest domeniu;
- Statutul documentației de proiect.
În plus, banca este întotdeauna investitorilor interesați de proiect, cu alte cuvinte - originea fondurilor necesare pentru finanțarea construcției unei case de apartamente (cel puțin, la etapa inițială, înainte de primele vânzări vor fi efectuate). De asemenea, a verificat un set de documente, în conformitate cu care vor fi monitorizate utilizarea direcționată a fondurilor acționarilor (organisme publice implicate în acest).
Dar cel mai adesea este vorba de ipoteca, atunci când lucrările de construcție vor fi efectuate cel puțin 2-30%. În plus, acreditarea se poate referi nu la întregul complex rezidențial în ansamblu și la locuințe individuale. De exemplu, complexul rezidential Emerald Hills acreditat în parte, ca și punerea în funcțiune a clădirilor.
Destul de des practicat de abordare pas pentru acreditare - prima bancă acreditează de dezvoltator (verifica povestea lui, cantitatea și calitatea obiectului construit anterior, oportunitatea de punere în funcțiune). Apoi verifică obiectul le-a ridicat, și apoi merge la comisia de credit, care decide - ce fel de program de împrumut poate fi oferit consumatorului pe un anumit obiect. Este vorba despre etapa de construcție, mărimea ratei dobânzii a preferințelor suplimentare pentru anumite grupuri de potențiali debitori (familii tinere, pensionari, militari, etc.).
Puține bănci au acreditat constructor, care reușește să ridice primul obiect - acest lucru este destul de o asociație riscantă. În această situație, dezvoltatorul este obligat să construiască o casă aproape la o stare de pregătire completă a banilor investitorilor, și doar apoi să efectueze vânzarea. Lipsa de acreditare poate să nu fie în mod necesar indicatoare de intenție frauduloasă a dezvoltatorului.
În cazul în care acesta din urmă oferă un condiții cu adevărat favorabile de apartament cumpărare, rate, și, astfel, dispune de toate documentele necesare, toate pe cumpărător de mână. Formarea unor astfel de propuneri, pur și simplu au nevoie de dezvoltator pentru a „intra în piață.“ Dar, în cazul în care dezvoltatorul nu are o acreditare bancă, și oferă, astfel, achiziționarea de locuințe pe scena de excavare pe schemele, nu sunt de așteptat să semneze un capital propriu de contract - este un motiv serios pentru cumpărător să se gândească la adevăratele sale intenții.
Principalul avantaj al acreditării
Pentru potențialii cumpărători care doresc să cumpere un apartament într-o clădire special, faptul că acreditarea instalației bancare este un avantaj semnificativ. Având în vedere că banca dispune de toate resursele necesare pentru a efectua o scanare profundă a obiectului în construcție, iar calitatea acestui test este semnificativ diferită de încercările cumpărătorului de a efectua o astfel de verificare pe cont propriu.
Cu alte cuvinte, în cazul în care banca acordă un împrumut pentru a cumpăra un apartament în această casă, așa că - este probabil ca dezvoltator este de încredere, precum și achiziționarea unui apartament nu va fi asociat cu surprize neplăcute. Prin urmare, cu informațiile pe care banca este de acord să împrumute un apartament într-o clădire nouă, un potențial cumpărător poate lua o decizie cu privire la cumpararea imobiliare.
Cu toate acestea, doar o singură cerere de dezvoltator cu privire la disponibilitatea de acreditare a obiectului său o serie de bănci majore nu ar trebui să fie pur și simplu luate în serios - cel mai bun încă o dată pentru a vă asigura că, referindu-se la banca.
În plus, îndeplinește următoarea schemă - manager de constructor informează cumpărătorul că obiectul este „orice zi acum“ va fi acreditat de către bancă, sau chiar mai multe. De fapt, aceasta ar putea însemna exact contrariul: procesul de acreditare a avut loc, dar nici sa încheiat negativ pentru constructor sau întârziată pe termen nedefinit (de obicei, încă o dată vina constructorului).
obiect de acreditare mai multe bănci
Aproape toate băncile (cu excepția instituțiilor bancare care alcătuiesc tot felul de asociații) să inspecteze în mod independent obiectul de acreditare. Prin urmare, în cazul în care clădirea este acreditat de către mai multe bănci mari și mijlocii, ceea ce înseamnă că este de multe ori dezvoltator și obiectul său este verificat, iar fiecare dintre băncile pentru partea lor siguri de fiabilitatea lor.
De exemplu, complexul rezidential Tatiana Park din New Moscova nu este acreditat numai de către Sberbank. care oferă, în ceea ce privește gama LCD de programe ipotecare, dar pe obiect la un anumit moment, puteți chiar vorbi cu reprezentanți ai băncii și de a aplica pentru un credit ipotecar. Acest lucru sporește dezvoltator de imagine (HA MIC) și în măsura maximă consolidează încrederea conduce la dezvoltator și la obiect.
În cazul în care clădirea nu are acreditare bancă, în general - aceasta poate însemna că vânzările abia au început, iar băncile nu au fost în măsură să inspecteze. Dacă vânzările au început cu mult timp în urmă - acest lucru este probabil să însemne că testul a fost efectuat de către bănci, în cursul căreia a relevat unele riscuri, care rezultă în proiectul de acreditare a fost refuzat. În cazul obiectului fiind construit oferta de ipoteca inexistentă - acesta este un motiv serios să se gândească la fiabilitatea dezvoltator. Acest lucru se aplică situațiilor în care obiectele sunt acreditate de puțin cunoscute bănci.
concluzie
Analizând informațiile disponibile se poate concluziona că faptul că dezvoltatorul funcționează cu băncile este indicator suficient de fiabilitate. Pe de altă parte, lipsa de acreditare nu ar trebui să înstrăineze cumpărătorul - în acest fel se poate pierde adevarata afacere. Potențial cumpărător poate recomanda să aștepte o anumită perioadă de timp, aveți nevoie pentru a instituțiilor de credit și de la dezvoltator. În plus, este util să se pre întreb dezvoltator despre faptul daca el are un acord cu băncile privind viitorul oferte ipotecare.
Pentru cei care nu doresc să împrumute pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, putem recomanda să se abțină de la încercări de a verifica în mod independent de constructor, și chiar mai mult, pentru a asculta argumentele sale cu privire la lipsa de acreditare a ofertelor obiect sau ipotecare. Doar așteptați pentru reacțiile de bănci, și chiar și apoi să decidă.