Tehnici de management apartament casa
casa de gestionare apartament este activitatea coordonată a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente, sau persoane angajate de acestea vizează organizația „pentru a oferi condiții favorabile și sigure pentru cetățenii care trăiesc, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-o clădire de apartamente și teritoriul adiacent, abordarea utilizarea proprietății comune, precum și furnizarea de servicii publice cetățenilor care locuiesc în această casă „(partea 1 a articolului 161 din LC RF).
premise Cobstvennikam, pentru a lua decizii privind gestionarea casei, vă sugerăm una dintre următoarele trei metode (partea 2 al articolului 161 din RF) LC:
- gestionarea directă a proprietarilor
- organizație de management de management
- proprietari de management.
Prima metodă. gestionarea directă a proprietarilor, în clădiri mari de apartamente practic inaplicabile. Deoarece orice decizie a proprietarului trebuie, în acest caz, să fie luate doar la adunarea generală a acestora. Regularitatea acestor întâlniri în casele unui număr de apartamente de peste 20 deja improbabilă. De aceea, nu vom insista pe această opțiune.
A doua metodă. societate de administrare de management, are avantaje. Toate lucrările ocupă o organizație specializată: dezvoltarea unei planuri de dezvoltare pe termen lung, ratele de tarifare pentru serviciile, intră într-un contract de utilități, lider de contabilitate, efectuarea de întreținere și reparații în casă. De la proprietar necesită doar un singur lucru - să fie de acord sau nu sunt de acord cu ceea ce făcea.
Există cazuri în care case mai mari după crearea activității condominii sau a grupului de inițiativă a membrilor consiliului de administrație aleși moare. Ca cel mai simplu mod de ieșire din această situație - este invitat la societatea de administrare, care înlocuiește de fapt, ca un control Hoa acasă. Ca urmare, proprietarii găsi de multe ori ei înșiși „ostatici“ ale societății de administrare, deoarece practic nici un control asupra veniturilor și cheltuielilor fondurilor care, contul ocolind HOA este plătit direct societății de administrare. În acest caz, afectează cantitatea și calitatea serviciilor este dificilă, iar încetarea relației cu societatea de administrare se transformă în pierderi financiare. Principalele diferențe sunt după cum urmează:
- proprietarii salvate (dar nu este utilizat întotdeauna) pârghiile oficiale de influență asupra societății de administrare (în consiliul și adunarea generală a membrilor HOA)
- HOA ca persoană juridică poate dispune de proprietatea comună a casei (de exemplu, închirierea spațiilor non-rezidențiale).
A treia cale - gestionarea asociațiilor de proprietari (HOA). Până în prezent, aceasta este cea mai interesantă și cea mai promițătoare modalitate de control acasă. Spre deosebire de primele două, el multivariant și vă permite să construiască un model optim de control al acasă, prin redistribuirea funcțiilor de conducere și de întreținere, în funcție de „valoarea economiei“ și nevoile specifice ale conținutului său.
După înregistrarea ca persoană juridică HOA, HOA Consiliul va organiza o licitație pentru selectarea unei organizații profesionale pentru întreținerea proprietății comune a unui bloc de apartamente. Conform rezultatelor ofertei HOA Consiliul selectează candidatul cel mai potrivit și să-l la Adunarea Generală a membrilor Hoa. În cadrul reuniunii, este luată o decizie privind cerințele față de nivelul de întreținere a casei și costul estimat al acesteia, pe lista de plăți necesare pentru membrii Hoa. Apoi HOA Consiliul pregătește un contract de lucrări pentru furnizarea de servicii pentru întreținerea casei, care este în numele tuturor membrilor este o organizație Hoa serviciu.
Contractele individuale pentru gestionarea casei între proprietarii spațiilor - de către membrii Hoa și condominii, de regulă, nu sunt la fel de relații bazate exclusiv pe apartenența sunt construite în cadrul parteneriatului, condițiile de care sunt fixate în Carta Hoa.
Proprietarul a spațiilor rezidențiale (sau non-rezidențiale), nu vrea să devină membru al Hoa, încheie un acord de parteneriat privind întreținerea și repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente. În viitor, toate relațiile dintre ele sunt construite pe baza acestui acord.
Ceea ce avem ca rezultat?
Consiliul de HOA - de fapt, legiuitorul - controlează toate veniturile și cheltuielile (în conformitate cu aprobat de Adunarea Generala a membrilor bugetului HOA) și determină provocările actuale cu care se confruntă Hoa. Această autoritate este responsabil în fața Adunării Generale a membrilor Hoa.
serviciu specializat de organizare - executiv sarcini set HOA Board. Ea este responsabil pentru toate problemele de întreținere de rutină și de stare de asediu serviciu acasă și personalul competent.
A treia metodă de control permite proprietarilor în același timp: să devină clienți o organizație de servicii profesionale, pentru a se evita arbitrar de către proprietarii individuali (a se vedea primul model.), Pentru a menține controlul asupra cheltuielilor fondurilor, să stabilească nivelul optim de plată pentru întreținere (pe baza raportului de „preț-calitate“).
sistem de relații contractuale cu conducerea casei de către un HOA
funcții de management apartament casa
Experiența din ultimii ani sugerează o listă sformirovavshesya deja de facto a unor astfel de funcții:
Controlul tehnic și planificare:
- organizarea de operațiuni tehnice de bunuri imobiliare;
- documentația tehnică privind structurile casei și inginerie;
- pregătirea propunerilor de pe lista de reparații și întreținere a clădirii de apartamente proprietate comună, echipamente și dispozitive tehnice necesare;
- informarea autorităților de supraveghere redezvoltarea ilegale și reconstrucție în proprietarul locului;
- organizarea serviciilor publice, încheierea de contracte cu furnizarea de organizații în numele Codului penal sau cu controlul Hoa ulterior al calității acestora;
- integrarea copii ale contractelor de muncă, închirierea proprietății comune la domiciliu, contracte de management, copii ale documentelor legale;
- găsi și de a folosi posibilitățile legale de utilizare comercială a proprietății comune a unui bloc de apartamente;
- acordarea de sprijin juridic pentru litigiile de pre-proces, litigii, reprezentarea intereselor proprietarilor tribunalului de arbitraj (pentru HOA, HBC);
Lucrul cu cetățenii care locuiesc în casă:
- informarea cetățenilor;
- primirea populației, revizuirea propuneri, declarații și reclamații din partea publicului și să ia măsurile corespunzătoare;
- eliberarea de viață în casă, documente de decontare și informații cu privire la dimensiunea de sediul său, plățile pentru serviciile de locuințe și comunale, anchete cu privire la absența arieratelor de coabitare, etc.;
- pregătirea și participarea la adunările generale într-un bloc de apartamente;
- raportarea la Reuniunea proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente cu privire la punerea în aplicare a obligațiilor în temeiul acordului de gestionare;
- organizarea de formare și furnizarea de raportare corecte și complete pentru proprietarii locului, HOA (HBC) și autoritățile de stat;
Costul de gestionare al unei case cu apartamente
Realizarea pe baze comerciale și de cele mai multe ori includ:
Lista indicativă a serviciilor de gestionare a clădirii de apartamente