Va veni la îndemână
Ce trebuie să faceți în cazul în care dezvoltatorul întârzie predarea casei
Penalizare pentru dezvoltator: termeni de prezentare
riscurile acordului de acțiuni, cum să nu plătiți prea mult dezvoltatorului, să nu deveniți victimă a înșelăciunii și să nu faceți concesii atunci când nu doriți.
Bineînțeles, legiuitorul a proiectat în mod special Legea federală -214 privind participarea la construirea comună a clădirilor de apartamente, în scopul de a proteja cel mai bine drepturile titularilor de capitaluri proprii.
Din păcate, FZ-214 are deficiențe care creează un teren favorabil dezvoltatorilor fără scrupule.
Acordul de capital: riscurile și modul de evitare a acestora
Luați în considerare una dintre punctele slabe ale acestei legi, că veți ști deja cum vă puteți apăra în viitor.
Modificați în mod unilateral declarația proiectului de către dezvoltator
Una dintre punctele slabe este faptul că dezvoltatorul are dreptul de a modifica în mod unilateral declarația proiectului.
Declarația proiectului este informații despre dezvoltator și despre proiectul de construcție. Informații despre constructor și proiectul de construcție sunt specificate în art. 20,21 FZ-214.
Ie legea îi obliga să facă toate modificările dezvoltatorului și (sau) proiectul de construcție în termen de trei zile în declarația de proiect și totul și nu are obligația de a coordona aceste schimbări cu deținătorii de acțiuni.
Și deci un dezvoltator neconsensabil te poate dezamăgi foarte bine.
- În loc să vă promitem clădirea cu 5 etaje, să construiți o clădire cu 10 etaje;
- poate schimba caracteristicile apartamentului la discreția sa, în cazul în care contractul nu vor fi înregistrate (schimba finisaj, sau chiar fără finisare
- în loc de balcon promis nu poate glazura
- în loc de sanitar promite nu pot fi instalate
- în loc de casa gazificată promisă nu se poate conecta la gaz
- schimba fatadele
- În loc de parcarea promisă, ele nu pot fi construite
- și pot exista multe astfel de exemple
Exemplu de contract de participare la capital cu grad ridicat de risc
La cererea clientului, am studiat contractul DDU în care caracteristicile tehnice ale apartamentului vândut au fost enumerate după cum urmează:
Exista o descriere a apartamentului cu o indicație a zonei, locația pe podea, zona loggiei și a balconului, aspectul și totul.
Ce nu a fost specificat în acordul privind acțiunile:
- din ce material va fi construită casa
- casă
- tipuri și lista de finisare, asamblare, construcție, instalare electrică, lucrări de inginerie sanitară
- decor tip
- apartament complet set
- lista de materiale de constructii din care va consta in finisarea apartamentului
Într-o singură propoziție era o singură formulă:
"Pereți zidați, șapă, ferestre metaloplastice, ușă de intrare metalică, radiatoare de încălzire din aluminiu"
Din această formulă nu este clar care pereți vor fi tencuite, pot fi stuccoate la intrare.
În condiția de mai sus a acordului de acțiuni nu există "toate" părți, în consecință nu va fi posibilă instalarea tuturor ferestrelor, nu pentru a tencui toți pereții, pe care podeaua nu este limpede.
Limita vagă și neclară în contractul de capitaluri proprii mărește riscurile deținătorului de dobândă
Un investitor imobiliar interesat în mod verbal a fost informat că casa va avea 6 etaje, cu un garaj subteran și o clădire administrativă.
În contract, nu se menționa numărul de etaje acasă. garajele subterane și o clădire de birouri. Ceea ce ia dat dezvoltatorului dreptul de a-și schimba planurile și a decis să construiască încă trei etaje și nu sa grăbit să construiască un garaj și o clădire de birouri.
În acest sens, termenul de a pune casa târât în mod inutil pe până în prezent casa nu este livrat, și că dezvoltatorul a venit în minte este necunoscut, putem doar ghici.
În acest caz, ceva pentru a arăta dezvoltator va fi dificil, deoarece contractul de capital nu este specificat la toate nivelurile de casă și alte caracteristici.
Și nu există nici o garanție că dezvoltatorul nu se va gândi la nimic altceva. În acest caz, titularul de dobândă va putea să colecteze o penalizare pentru întârzierea livrării obiectului, ceea ce este foarte încurajator.
Ceea ce este clar stipulat în contractul de participare la capital:
Această listă nu este exhaustivă și poate fi completată, însă dacă scrieți descrierea după această listă, cred că principalele caracteristici vor fi luate în considerare.
Rezumat: cât este mai precis și mai multe caracteristici vor fi specificate în contract, contractul va fi mai sigur decât mai mici, deținătorii de interese vor fi vulnerabile și va fi un teren fertil pentru abuz de către dezvoltator.
De asemenea, în cazul în care criteriile de apartament vor fi afișate în mod clar, dezvoltatorul a pur și simplu să nu fie capabil de a schimba caracteristicile tehnice ale apartamentului, deoarece toate caracteristicile apartamentului, specificate în contract trebuie să respecte documentația de proiectare (Art. 4 din contract, sub rezerva FZ -214).
Titularul de dobândă ar trebui să învețe pentru el însuși:
punctele principale ar trebui să fie reflectate în contractul de participare la capital, deoarece contractul nu poate fi modificat fără consimțământul dvs., iar documentația proiectului este posibilă.
Prin urmare, subliniez încă o dată că pentru dvs. documentul prioritar va fi doar un acord privind participarea la capital, și nu documentația proiectului etc.
Pentru a exclude riscurile, trebuie mai întâi să procedăm din condițiile specificate în acordul de acțiuni și apoi să le comparăm cu documentația de proiect.
Și în absența contradicțiilor, nu veți putea face nici o plângere.
Ca și în exemplul meu, adică ai pierdut dreptul de a pretinde că dezvoltatorul a decis să termine câteva niveluri, deoarece nu încalcă legea în mod oficial, astfel cum prevede tratatul de construcție pro-etaje.
De asemenea, veți pierde dreptul de a solicita instalarea de instalații sanitare, dacă nu este stipulată în contract. Ce îi dă dreptul să construiască o casă pe termen nelimitat, dar, bineînțeles, va trebui să întocmească toate documentele în mod corespunzător.
Dar, desigur, puteți scrie o revendicare la fel, dar dezvoltatorul nu o va satisface, și cred că instanța de asemenea, în lipsa unor dovezi de încălcare de către dezvoltator.
Oportunitatile tale cu un acord corect de participare la capital
Dar dacă aveți un contract bine scris, atunci într-o astfel de situație puteți, în majoritatea cazurilor, să puteți dovedi vinovăția dezvoltatorului și puteți:
- rezilia contractul în mod unilateral cu el în caz de încălcări semnificative. și cererea de la el o rambursare de bani și dobânzi
- în cazul încălcării de către dezvoltator a cerințelor pentru declarația de proiect în instanța de judecată de a recunoaște tranzacția ca fiind nevalidă ca fiind comisă sub influența iluziei. și solicită rambursarea sumei și a dobânzii plătite
În primul caz, va fi mai greu de argumentat, din moment ce materialitatea încălcării va trebui să recunoască în instanță, nu există criterii clare în lege, prin urmare încălcările vor fi impuse la discreția instanței.
Aceasta înseamnă că o instanță poate găsi aceste încălcări semnificative, iar cealaltă nu este. Perspectivele sunt foarte vagi.
Numai în caz de încălcări evidente și indiscutabile putem vorbi cu mare probabilitate de succesul satisfacerii cererii.
În cel de-al doilea caz, în prezența unor dovezi ale încălcărilor, de regulă, nu ar trebui să existe dificultăți, deoarece criteriile sunt indicate în mod clar și, dacă sunt disponibile, instanța va trebui să recunoască tranzacția ca nevalabilă.
Procedura de modificare a declarației proiectului este prevăzută în articolele 19, 20, 21 FZ -214. DAR, în ambele cazuri, când cererea este satisfăcută, aveți dreptul să restituiți banii plătiți în baza contractului și dobânzile aferente acestora.
Cred că puțini dintre co-investitori vor dori să rezilieze contractul, deoarece contractul poate fi reziliat în mod realist, dar banii plătiți pentru apartament pot fi obținute abia în viitor.
Întrucât în acest caz probabilitatea de a rămâne fără un apartament și fără bani este foarte mare, astfel încât vor exista puțini oameni care doresc să facă un astfel de pas decisiv.
Din acest motiv, o astfel de bază, cum ar fi rezilierea contractului sau recunoașterea nevalidă a tranzacției, nu este convenabilă pentru acționar, iar puțini vor lua astfel de măsuri decisive.
Deși legiuitorul a oferit coinvestorilor mari oportunități pentru acest lucru, dar nu simt nici o bucurie din partea acestuia.
Care este soluția în afară de anularea acordului de acțiuni
Cred că un interester imobiliar ar trebui să-și exercite dreptul de a colecta penalități în caz de întârziere, consider că această măsură este foarte eficientă. Întrucât acționarul va primi în plus un apartament și mai mulți bani, uneori va fi considerabil. Dar în timp ce subiectul nu este despre asta.
Rezultatele privind nivelul de risc în cadrul unui acord de capitaluri proprii
Prin urmare, la încheierea acestui lucru, trebuie să fiți la încheierea contractului cu dezvoltatorul:
Specificați corect subiectul contractului (apartament) cu caracteristici precise și detaliate.
Este necesar să se evite formulările vagi și frazele generale obscure. În cazul în care contractul specifică clar caracteristicile apartamentului, dezvoltatorul nu va putea schimba condițiile. deoarece nu va putea obține permisiunea de a pune în funcțiune casa dacă condițiile privind caracteristicile tehnice specificate în contract nu corespund documentației de proiectare.
În orice caz, dezvoltatorul vă va oferi un apartament cu caracteristicile specificate în contractul de participare la capital. Deoarece va fi foarte interesat să obțină permisiunea de a pune casa în funcțiune.
Obținerea acestei permisiuni pentru constructor este cel mai important obiectiv și atunci nu va fi în interesul său să vă furnizați un obiect care nu respectă termenii acordului de partajare.
Dar chiar dacă este prevăzută cu alte caracteristici, veți avea tot dreptul să o obligați să corecteze totul pentru al aduce în conformitate cu tratatul. dar este puțin probabil ca el să facă abateri semnificative de la termenii contractului, deoarece riscă să nu obțină permisiunea de a pune în funcțiune.
Asta este, chiar va fi posibil să se încheie cât de încredere și dezvoltator constiincios, un constructor conștiincios prescrie în mod necesar toate caracteristicile exacte ale apartamentului, cu excepția calea pentru abuz și să scrie fraze vagi fără scrupule, și cel puțin descrie obiectul.
Atunci ar trebui să examineze mai detaliat acest contract și să tragă concluziile corespunzătoare. Dar dacă găsiți în contractele lor cel puțin să descrie apartamentele, te sfătuiesc să monitorizeze îndeaproape declarația de proiect, astfel încât dezvoltatorul nu te prind prin surprindere.
Deci, scutura-ti capul!
Puteți pune întotdeauna o întrebare pe pagina mea și vă voi răspunde gratuit. Cereți acest articol.
cumpărător
Regiunile imobiliare
Titularii de dobândă
