În jargonul profesional imobiliar există un astfel de lucru ca o "afacere alternativă". Experții spun că acesta este cel mai comun tip de tranzacții imobiliare. Anton Arturovich Kuznetsov, director general adjunct al agenției imobiliare ZAO Firm Chekni, ne povestește despre natura acestor tranzacții și caracteristicile lor specifice:
O alternativă este o tranzacție, al cărei scop nu este doar de a obține bani pentru vânzarea unui apartament, ci de a cumpăra simultan o altă locuință (adică o alternativă). De exemplu, în loc de un apartament mare aveți nevoie de două apartamente mai mici sau, dimpotrivă, în loc de două apartamente mici, aveți nevoie de o cameră spațioasă. Pot exista o mulțime de opțiuni: oamenii se adună, părăsesc, schimbă locuințele. Printre alte oferte se numără reinstalarea unui fond dărăpănat, în cazul în care foștii chiriași beneficiază de alte apartamente (mai degrabă decât compensații monetare). Se întâmplă de multe ori că cumpărătorii nu au bani pentru un apartament mai scump, dar există o fostă locuință și fonduri pentru suprataxă. Și cineva, pe de altă parte, își vinde casele de dragul suprataxei.
Astfel de situații apar foarte des. Mult mai rar, oamenii vinde un apartament fără să obțină nimic în schimb. De obicei, acest lucru este valabil în cazul unei schimbări radicale a locului de reședință sau al obținerii unui spațiu de locuit ca moștenire. Nu atât de des, și cumpărătorii iau un împrumut de la bancă pentru a cumpăra un apartament sau sunt dispuși să plătească imediat întreaga sumă a economiilor lor. Prin urmare, 80% din tranzacțiile cu imobiliare - aceasta este doar o tranzacție alternativă.
Principalul punct care trebuie luat în considerare la încheierea acestor tranzacții este sincronizarea în cumpărarea și vânzarea. Ideal atunci când o persoană vinde un apartament și achiziționează imediat un altul. La acest lucru, ori de câte ori este posibil, căutați agenți imobiliari.
O altă caracteristică a tranzacțiilor alternative este faptul că agenții recurg adesea la contracte de intenție în cursul comisiei. Acest lucru este necesar atunci când cumpărătorul nu are dreptul să cumpere un apartament, ceea ce înseamnă că contractul de vânzare nu poate fi încheiat încă. Sistemul de acorduri preliminare vă permite să remediați intențiile părților. Prin urmare, dacă partenerul dvs. renunță la obligațiile sale, el poate fi obligat să le execute prin instanță. Sau cereți o compensație monetară de la el. Există, de asemenea, sancțiuni pentru cei care au "șapte vineri într-o săptămână".
Atunci când faceți oferte alternative, există anumite subtilități juridice. Valery G. Grachev, director al Academiei "Dvorets" împărtășește experiența noastră profesională cu noi:
În tranzacțiile alternative, sunt adesea construite un număr de apartamente, în care o vânzare depinde de o altă vânzare. În jargonul realtor se numește "lanț". Dacă una dintre legături nu este în ordine, atunci întregul lanț se va prăbuși. De exemplu, atunci când o tranzacție este declarată nevalidă, atunci o astfel de determinare se aplică automat tuturor tranzacțiilor ulterioare. Cu cât lanțul este mai lung, cu atât mai mulți oameni pot suferi de ciudățenia unuia și de neglijența celuilalt.
Obligația unui specialist în domeniul imobiliar este de a minimiza acest risc. Pentru aceasta, trebuie verificate mai multe circumstanțe.
În primul rând, este necesar să aflăm prezența copiilor și a cetățenilor incompetenți pe acest cartier. Dacă sunt, atunci cu siguranță trebuie să obțineți permisiunea pentru tranzacție de la autoritățile de tutelă și tutelă. Documentele trebuie să indice apartamentul, care trebuie achiziționat în lumina intereselor sale. Agentul este obligat să îndeplinească aceste cerințe cu 100%, altfel tranzacția va fi nulă.
Rețineți că dacă solicitarea dvs. scrisă specifică un anumit preț al locuințelor, atunci nu va fi mai ieftin să o vindeți. În caz contrar, unul dintre coproprietari își poate răscumpăra cota sub preemptiv.
Este foarte important să aflați dacă există persoane înregistrate în apartamentul care a refuzat să privatizeze. Pentru ei, legea își păstrează dreptul de a folosi acest spațiu de locuit - chiar și atunci când a fost deja vândut clienților! Puteți sărbătoriți cu bucurie o sală de gospodărie și începeți să faceți reparații, când dintr-o dată în apartamentul dvs. vor apărea oameni absolut necunoscuți care, după cum se dovedește, sunt înregistrați în el. Și indiferent dacă contestați sau nu acordul, veți avea vecini veșnici.
Și, în unele cazuri, un potențial coproprietar poate dovedi că are dreptul la cota sa de privatizare - mai ales dacă apartamentul a fost privatizat, când a fost absent pentru un motiv întemeiat.
Caz din practică
În conformitate cu legea, în cazurile în care vânzătorii încalcă drepturile unui alt coproprietar (sau al unei persoane care are dreptul de a fi proprietarul), pentru a da partea de proprietate în echivalentul de bani, ar trebui. Dar în exemplul dat, cumpărătorii au plătit pentru că au vrut să evite litigii îndelungate.
O atenție deosebită la puritatea juridică a tranzacției ar trebui să fie plătită atunci când locuința alternativă vă este oferită numai de proprietari sau de intermediari. A încheia astfel de tranzacții este prea scumpă, deoarece riscul de fraudă este mare. Încercăm să evităm astfel de opțiuni, deoarece suntem responsabili față de cumpărători. În plus, avem o listă neagră a agențiilor cu care nu ne ocupăm, deoarece acestea sunt necinstite față de clienții lor.
Multe probleme sunt cauzate de tranzacțiile cu apartamente moștenite. De multe ori vânzătorii ascund prezența altor moștenitori. Sau ei înșiși sunt moștenitori fără scrupule, adică aceia care au săvârșit o infracțiune penală împotriva testatorului. Deseori încercăm să verificăm aceste fapte prin intermediul unui notar, deși aceste informații, ca să fim sinceri, nu sunt întotdeauna fiabile.
Luând apartamente ereditare în lanț, și le cumpere pentru clienți, ne-am angajat, mai presus de toate, pentru a afla cine, când și cum să vină în drepturi de moștenire, și care a fost înregistrat într-o singură carcasă cu testator.
Caz din practică
Vadim a vândut apartamentul și în două luni a murit tragic. Avea o soție și doi fii mici. Pe baza dreptului copiilor de a moșteni, soția a decis să conteste afacerea. Dar instanța a recunoscut că contractul a fost complet legal: Vadim era în minte sănătoasă și memorie sobră, nu existau alți co-proprietari de bunuri imobiliare și nimeni nu a fost înregistrat în acest apartament. Din fericire pentru cumpărători, locuința este lăsată pentru ei.
De asemenea, este important ca, pe lângă persoanele indicate în voință, să existe persoane care, prin lege, trebuie să aibă o cotă obligatorie în moștenire. Aceștia sunt copii minori și rude cu dizabilități. (Specificăm: oricine a atins vârsta de pensionare este considerat incapabil, chiar dacă dă tinerilor la locul de muncă). Dacă o persoană comite o înțelegere, ascunzând în mod intenționat prezența altor moștenitori, atunci aceasta este o fraudă. Acordul este declarat nevalabil de către instanță, iar apartamentul este retras. Dar dacă, din orice motiv, vânzătorul nu a știut despre ilegalitatea tranzacției, este posibil ca problema să fie rezolvată în mod diferit. Instanța o poate obliga să plătească altor moștenitori partea lor în echivalentul în bani.
Caz din practică
Alina și Dasha au primit o moștenire de la bunicul lor. În voință, au fost specificate cu precizie. Considerându-se singurii proprietari deplini, surorile au decis să vândă apartamentul. Ei s-au întors deja la agenție și au început să caute cumpărători, când sa dovedit brusc că decedatul avea un fiu cu dizabilități. El a apelat la instanța de judecată cu o cerere de recunoaștere a cotei sale obligatorii în moștenire. "Dacă tatăl meu nu avea grijă de mine, instanța o va face", a spus el. Într-adevăr, instanța a recunoscut pretențiile sale ca fiind legitime. Apartamentul a fost confiscat. Alina și Dasha nu au spus agentului imobiliar, sperând să "transforme" afacerea în ciuda a tot. Dar nu au reușit. Cu o zi înainte de încheierea contractului, agentul a primit un extras din registru, din care rezultă că o astfel de tranzacție era imposibilă.
Pentru a evita ulterior surprize neplăcute, trebuie să obțineți un extras din registru în ziua tranzacției sau cel puțin cu o zi înainte. Și pe extrasul de o săptămână în urmă, puteți să nu fiți atenți în siguranță - totul s-ar putea schimba ...
Dar cel mai rău lucru este că aceste modificări notorii apar uneori în timpul înregistrării lunare a contractului. Aici se simte imperfecțiunea legislației noastre. Deal cu un credit ipotecar înregistrat în cinci zile, iar contractul de vânzare - pentru un motiv de peste 30. Acest lucru se poate datora faptului că, în acest domeniu este în scădere constantă a personalului și registratorii inundata de afaceri. Aș schimba legislația în așa fel încât data semnării contractului să fi fost ziua depunerii contractului de înregistrare. Rămâne să sperăm că într-o bună zi va fi așa.
Prin urmare, la încheierea unei tranzacții alternative (totuși, ca oricare alta), este necesară asistență juridică. Dacă nu doriți să mergeți la o agenție imobiliară, puteți să vă adresați unei firme de avocatură sau unui avocat care se ocupă de afacerile civile. Poate că nu înțeleg nuanțele tranzacțiilor imobiliare ca reprezentanții agențiilor, dar pot da o evaluare juridică a situației.
pregătit de Zlata Balik