Acțiunile cu locuințe sunt complexe și depind de mulți factori, fiecare dintre care poate afecta rezultatul acestora. Una dintre astfel de circumstanțe care complică vânzarea de bunuri imobiliare este prezența unui minor în numărul de proprietari ai unei locuințe.
În prezent, fiecare tranzacție zecea cu imobiliare în Rusia, în general, și Sankt Petersburg, în special, afectează drepturile minorilor - copii care sunt co-proprietari de proprietate, împreună cu părinții lor sau trăiesc cu ei. Legea drepturilor lor protejează, afirmând că atunci când efectuează tranzacții cu bunuri imobile, drepturile copiilor sau ale altor cetățeni incompetenți nu ar trebui să fie încălcate. Prin urmare, există dificultăți suplimentare în conceperea și desfășurarea unor astfel de tranzacții.
Generalizarea legală
În conformitate cu prevederile legislației ruse, mai precis - Codul civil al Federației Ruse - pentru operațiunile de înstrăinare (vânzare, cadou, de schimb, etc.) De spațiu de locuit, proprietarul, sau unul dintre proprietarii care este cetățean minor sau incapacitate, sub rezerva autorităților prealabile obligatorii permisul tutela și tutela. Permisiunea de a efectua tranzacții cu bunurile imobiliare se eliberează sub forma unei hotărâri a administrației locale (în locul locuinței înstrăinate).
Aici trebuie clarificat faptul că minorii sunt considerați cetățeni cu vârsta sub 14 ani. Minorii sunt cu vârste cuprinse între 14 și 18 ani. Un cetățean incompetent poate fi recunoscut la orice vârstă printr-o hotărâre judecătorească. În cazuri obișnuite, capacitatea juridică deplină vine la vârsta de optsprezece ani.
„În conformitate cu prevederile Codului civil, tineri și minori pot efectua în mod independent, un cerc strict definit de tranzacții, (articolul 26, 28.) - explică Anton Agababaev, consilier juridic al SA“ Nord-Vest Centrul de Drept „- Tranzacții imobiliare, inclusiv și pe piața secundară, pot fi comise de minori numai cu consimțământul reprezentanților lor legali, iar în cazul minorilor, numai de către reprezentanții lor legali. Ceea ce vine la persoanele cu handicap, tranzacția imobiliară cu participarea lor poate avea loc cu permisiunea tutorilor lor, autoritatea tutelară (art. 37 din Codul civil) ".
Cu toate acestea, potrivit experților, această parte a Codului civil, la fel ca multe legi care i-au fost transmise, nu a fost încă elaborată. "În Codul civil există doar expresii generale care să nu permită încălcarea drepturilor de locuință ale minorilor. Adică nu ar trebui să-și înrăutățească condițiile de trai. Nu mai este. În prezent, nu există legi federale și nu există legi federale care să reglementeze problemele legate de tranzacțiile imobiliare care implică minori, înstrăinarea proprietății etc. De asemenea, nu există legi la nivelul St Petersburgului ", afirmă Vyacheslav Romanov, avocat, profesor la Institutul de Imobiliar.
În mod special, Codul indică numai faptul că astfel de tranzacții necesită permisiune și că acestea sunt date de autoritățile locale. În același timp, în diferite entități constituente ale Federației Ruse sunt implicate diverse structuri ale autoguvernării locale, fiecare dintre ele având propriile sale reglementări în domeniu, care reglementează procedura de funcționare a comisiei. "Ca urmare, orice acțiune a autorităților tutelare care vizează eliberarea permisului corespunzător sau refuzul eliberării acestuia se bazează numai pe condamnarea internă a comisiei care are în vedere această problemă", a spus Romanov.
În prima etapă
Dacă luăm în considerare procedura de obținere a autorizației din partea autorității de tutelă, ea are mai multe etape. În primul rând, va fi necesar consimțământul ambilor părinți de a înstrăina proprietățile imobiliare, deoarece aceștia sunt ambii responsabili pentru drepturile copilului.
Ca o regulă, în plus față cererii, proprietarul locului înstrăinate, care a inițiat vânzarea, asigură autoritățile tutelare din localitatea în care proprietatea înstrăinată, informații că numele minorului a dobândit o altă cameră bine-rezidențiale, la o rată de cel puțin înainte ocupat sau, în cazul unei contra-cumpărări, atunci când locuința nu este încă achiziționată, poate fi necesar un contract preliminar de vânzare pentru obținerea consimțământului autorităților tutelare.
Locuințe în diversitate
Cu toate acestea, sunt acceptabile nu numai vânzările cu contracte de cumpărare. "Este admisibilă în mod formal și vânzarea fără o contra-cumpărare. Legea nu interzice acest lucru, - notează Vyacheslav Romanov. - Codul spune doar că drepturile de locuit ale minorilor nu ar trebui să fie încălcate. De aceea, ei fac de obicei acest lucru: fac anumite proprietăți din partea rudelor sau cunoștințelor copilului, apoi merg la autoritățile de tutelă și primesc permisiunea de a vinde apartamentul. Cu toate acestea, în unele organe de custodie pe această bază vă puteți da permisiunea, în altele - nu. Este imposibil să se prevadă aici în prealabil - toate la discreția comisiei. Orice parte din banii primiți din vânzarea apartamentului, unul dintre coproprietari fiind minor, ar trebui plasat într-un cont bancar în numele copilului (proporțional cu valoarea cotei pe care o deținea). Puteți retrage bani din acest cont numai cu permisiunea autorității tutelare sau a copilului însuși după ce ați împlinit vârsta de 18 ani. "
Pot exista anumite dificultăți atunci când vindeți un apartament pe piața secundară, dacă părinții care doresc să investească bani din acesta sunt dispuși să investească într-un imobil aflat în construcție. În special, vorbim despre cumpărarea unui apartament cu privire la condițiile încheierii unui contract preliminar de vânzare cu dezvoltatorul. În acest caz, comisia organelor de tutelă și tutelă nu acordă, de obicei, permisiunea pentru tranzacție. Dar, potrivit experților, dacă casa este construită în conformitate cu 214 FZ, în acest caz nu există probleme și obstacole din partea organelor de tutelă și tutelă. De asemenea, puteți obține permisiunea de a investi din vânzarea unui apartament în termeni de investiții (în baza unui contract de investiții) sau printr-un contract de locuință.
În ceea ce privește localizarea obiectului nou dobândit, nu există prevederi legale în acest domeniu în lege. Adică, în mod formal, autoritatea tutelară poate acorda permisiunea pentru vânzarea obiectului în Sankt-Petersburg, cu achiziția ulterioară a acestuia undeva pe teritoriul Federației Ruse sau în afara acestuia, de exemplu, în Vladivostok, Krasnodar sau în Finlanda. Legea nu interzice astfel de acțiuni. Este suficient ca părinții să furnizeze dovezi clare că aceștia sau copilul trebuie să se mute într-o altă regiune, precum și un contract preliminar de vânzare, confirmând că apartamentul va fi cumpărat la noua locație cu filmul și calitatea corespunzătoare.
Calea spinoasă
În general, complexitatea tranzacțiilor imobiliare care afectează drepturile minorilor este de a efectua acțiunile de mai sus, inclusiv în obținerea unei cereri de la un vânzător de bunuri imobiliare pentru o contra-cumpărare. Pentru a face acest lucru, toate părțile la tranzacție trebuie să ajungă la organul de tutelă și tutelă situat la locul de înstrăinare a instalației și să dea declarații relevante. De asemenea, pot apărea complicații dacă spațiile rezidențiale nou achiziționate sunt inferioare celor înstrăinate de anumiți parametri. Și, de asemenea, factorul "uman" este întârzierea în examinarea problemei acordării consimțământului de înstrăinare din partea municipalităților.
"Din păcate, agențiile de tutelă adesea abordează în mod oficial conceptul de îmbunătățire, având în vedere doar numărul de metri pătrați", se plânge Elizaveta Mulyukha, directorul Adveks la Lansky. - De exemplu: un copil are o jumătate de cameră cu patruzeci și cinci de metri într-un apartament comun cu opt camere. În același timp, protejând interesele copilului, autoritățile de tutelă nu au fost de acord să cumpere un apartament de studio cu o cameră (nu suficient de metri) în numele copilului. "
În plus, de multe ori există o situație de absență a unuia dintre părinți care plătește sau nu plătește pensia alimentară. "Practica acceptată în acest caz este aceasta: puteți oferi corpului un document despre absența unui părinte", spune Vyacheslav Romanov. - În special, ei primesc certificate de la executorii judecătorești că cel de-al doilea părinte nu plătește asistență pentru copii sau că se află pe listele federale sau de altă natură, etc. În acest caz, nu este necesară prezența și consimțământul celui de-al doilea părinte. Situația explicațiilor personale la nivelul comisiei este, de asemenea, permisă. Adică, se poate explica că al doilea părinte nu se ocupă de creșterea copilului, trăiește departe, nu îl vede, etc. Dar această posibilitate rămâne la discreția comisiei ".
De aceea, înainte de a vă decide cu privire la o afacere, ca urmare a care poate fi afectat în mod direct sau indirect, drepturile minorilor, expertii recomanda să citiți cu atenție regulile de astfel de tranzacții, colecta toate documentele necesare, și asigurați-vă că să se consulte cu avocați sau agenți imobiliari care se specializează în materie de astfel de tranzacții. Acest lucru va contribui la reducerea la minimum a costurilor de timp, garantarea finalizării cu succes a participanților la tranzacție și reducerea riscului de fraudă.