Svetlana Kalashnikova
Șeful Departamentului de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor
- Svetlana Valerievna, avem o situație cu terenuri în ceva asemănător cu ceea ce se întâmplă cu apartamentele. De la vremuri sovietice, mulți cetățeni locuiesc în casele lor, unii au case de vară. Dintre acestea, respectiv, o anumită parte a înregistrat dreptul de proprietate, cealaltă parte - nu sa înregistrat. Întrebare: Ce avantaje există pentru cei care au formalizat deja dreptul de proprietate asupra pământului și ce aceștia nu pierd?
Ca regulă generală, momentul în care apare dreptul la proprietăți imobiliare este legat de momentul înregistrării de către stat a dreptului în Registrul unic al drepturilor de proprietate imobiliară și al tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare EGRP). Nu toate drepturile asupra imobilelor apar din momentul înregistrării de stat a drepturilor în Registrul unic de stat, însă majoritatea - la fel. Astfel, dacă dreptul la proprietăți imobiliare apare din momentul înregistrării de stat specificate, absența acestuia va însemna și absența dreptului.
- Și ce înseamnă asta pentru oameni? La urma urmei, vindeau case și vase în vremurile sovietice, trecute ca moștenire?
În masa ereditară este tocmai proprietatea care a aparținut testatorului asupra dreptului de proprietate. Aceasta înseamnă că trebuie să apară dreptul la proprietatea imobiliară pentru a intra în masa ereditară.
- Și dacă o persoană nu a făcut nimic pentru asta?
Apoi proprietatea unui cetățean nu va intra în masa ereditară. Nu este proprietarul. În consecință, el nu are dreptul să dispună de această proprietate. El nu poate determina soarta legală a acestei proprietăți. Nu se poate spune că vor exista unele consecințe nefavorabile. Exista doar absenta consecintelor, pentru ca el, din punct de vedere legal, nu este proprietarul. Un exemplu concret. Să presupunem că un teren a fost cumpărat în baza unui contract de vânzare. Dar înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra terenului în temeiul acestui contract de vânzare, părțile la tranzacția în organismul de înregistrare nu a venit. În consecință, proprietarul terenului a rămas vânzătorul, în ciuda faptului că a fost semnat contractul de vânzare, prețul terenului a fost plătit vânzătorului. Și, de asemenea, în ciuda faptului că terenul însuși a intrat în proprietatea reală a cumpărătorului. Dar - în absența înregistrării de stat - nu a avut loc transferul proprietății de la vânzător către cumpărător pe teren. Cumpărătorul nu a devenit din punct de vedere legal proprietarul. Și în caz de deces al vânzătorului, terenul va intra în masa ereditară a moștenitorilor săi. Subliniez încă o dată: drepturile asupra imobilelor apar din momentul înregistrării lor în Registrul Unic de Stat al Întreprinderilor.
- Și dacă aș face o înțelegere cu o persoană care nu și-a înregistrat drepturile pe acest site?
Cumpărați proprietatea poate fi numai de la proprietar. Și potențialul cumpărător trebuie să fie sigur că achiziționează proprietatea de la proprietar, altfel el însuși nu poate deveni proprietar. Dacă cumpără proprietăți de la o persoană care nu și-a confirmat drepturile de proprietate, atunci ar trebui să înțeleagă că în acest caz situația lui va fi foarte instabilă. Poate, de exemplu, apare o altă persoană care se declară proprietară. Fie istoria acestei proprietăți poate fi atât de complexă încât nu va exista nici posibilitatea de a recunoaște în mod judiciar dreptul la o astfel de achiziție. Prin urmare, este foarte nemaipomenit să dobândească un teren de la o persoană care nu este legal proprietar.
- Și chiar fapta tranzacției nu afectează în niciun fel situația?
Subliniez că numai proprietarul poate încheia tranzacția. Dacă tranzacția de înstrăinare nu este efectuată de proprietar, atunci această tranzacție este nulă, fără a genera drepturi și obligații.
- Adică înainte de a face o înțelegere, ar trebui un cetățean să fie convins că există un drept de proprietate asupra acestui obiect?
Da, puteți să comandați un extras din Registrul unic de drepturi al statului la această facilitate. Acest extras va arăta cine este proprietarul, dacă există arestări, interdicții sau restricții asupra acestui obiect. Aceasta este tocmai ceea ce ne va permite să ne orientăm în mod corect dacă este posibil să încheiem o înțelegere cu această persoană. În plus, extrasul din Registrul unic de stat poate fi obținut și electronic prin portalul serviciilor de stat, atât în corpul nostru, în camera cadastrală, cât și în MFC.
- Și dacă am un site de dacha care a coborât din vremea sovietică, pe care nu l-am privatizat, dar vreau să o vând. În consecință, și persoana căreia i-o voi oferi, riscă să rămână fără nimic?
Pentru a vinde un teren, trebuie să apară mai întâi un obiect de drept. Terenul drept obiect al relațiilor juridice va apărea numai atunci când înregistrarea cadastrală de stat se face în raport cu terenul. Pașaportul cadastral al terenului este documentul tehnic pe care trebuie să-l afișați potențialului cumpărător. El confirmă caracteristicile terenului intrat în cadastru de stat al bunurilor imobile. Ea emite un pașaport cadastral de teren. Camera cadastrală este o ramură a instituției federale de stat bugetare "Camera cadastrală federală a Serviciului Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie" din regiunea Novosibirsk. Obiectul viitoarei tranzacții de achiziție apare numai atunci când se află pe registrul cadastral și tu - ca vânzător - confirmați acest lucru cu pașaportul cadastral al terenului. Mai mult, trebuie să confirmați că sunteți proprietarul acesteia. În caz contrar, puteți confirma calitatea de membru în asociația fără scop lucrativ.
Deci, apartenența nu este de vânzare! Există un ordin de intrare, un ordin de excludere. Prin urmare, rescrierea cardului de membru nu este de a vinde terenul.
- Cu ce poate un cumpărător care a neglijat toate acestea, adică a copiat o carte de membru?
El se poate confrunta cu faptul ca, devenind membru al acestei societati, nu va putea sa-si formalizeze drepturile asupra acestui site fara sa apeleze la instanta. Pentru că s-ar putea dovedi că acest teren a fost anterior furnizat de către o autoritate de stat sau un guvern local unui fost membru. Și dacă este imposibil să anulați un astfel de act, noua prevedere a terenului către actualul membru va fi de asemenea imposibilă. În consecință, un nou membru al societății va fi forțat să obțină drepturile la un asemenea teren în instanță.
- Și dacă cumpărăm un sit undeva în sat, în sat, în sectorul privat, trebuie de asemenea convins de înregistrarea drepturilor?
Indiferent de locația parcelei, momentul apariției dreptului, ca regulă generală, este legat de momentul înregistrării de stat a dreptului în Registrul unic de stat al întreprinderilor. Cumpărați un teren numai dacă se află pe registrul cadastral de stat și atunci când există un document care confirmă proprietatea vânzătorului asupra acestuia.
Intervievat de Oleg Noskov