Printre documentele întocmite în momentul vânzării unui apartament există un act de acceptare și de transfer al proprietății. Acest document este semnat în cazul în care apartamentul trece de la constructor la cumpărător, precum și atunci când vinde un apartament pe piața secundară. Semnarea acestui document este obligatorie (conform prevederilor Codului civil) pentru fiecare dintre părțile la tranzacție, dar nu întotdeauna parte din pachetul de documente a fost trecut cu vederea. Experții portalului RealtyPress.ru în cadrul acestui articol au decis să afle ce valoare are acest document și ce informații ar trebui să conțină.
De regulă, principala atenție în vânzarea unui apartament pe piața secundară este plătită contractului, precum și ordinea de transfer de fonduri. Este important să se întocmească corect un contract de vânzare-cumpărare, în caz contrar el poate fi recunoscut de către instanța de judecată ca fiind nevalid, ceea ce reprezintă motivul pentru anularea tranzacției. În acest caz, apartamentul se duce automat la proprietarul anterior, dar cu bani pot exista anumite surprize. Dar, pe stabilirea actului de recepție și transmitere este, uneori, pur și simplu uitate, cu toate că în unele zone (de exemplu. Regiunea Moscova), fără acest document contractul nu vor fi acceptate pentru înregistrare.
Ce spune legea?
Astfel, actul legislativ menționat arată clar că fără semnarea actului acordul nu este complet, deoarece părțile nu și-au îndeplinit obligațiile față de ceilalți. Ce consecințe pot să apară? În cele mai multe cazuri, fără consecințe și nu se întâmplă, noul proprietar al unui apartament poate trăi confortabil în el toată viața și fără să știe că ceva nu este împlinit. Cu toate acestea, din păcate, nu se întâmplă întotdeauna ...
Consecințe neplăcute pentru vânzător
Faptul că, în plus față de valoarea implicită (care încă mai sună ca un fel de abstractizare teoretice), cumpărătorul, potrivit legii, nu poate accepta nici o responsabilitate pentru continutul, apartamente de serviciu, și nu poate suporta riscul de rănire accidentală și moarte. Toate aceste riscuri sunt suportate de vânzător. Pentru a ilustra acest lucru, următoarele exemple - un an de la cumpărare (actul de recepție și transmitere nu a fost semnat) apartamentul a fost grav afectate de incendiu.
Consecințe neplăcute pentru cumpărător
Elaborarea și semnarea actului de acceptare și de transfer este deosebit de importantă pentru cumpărător în cazul în care este vorba de achiziționarea unui apartament într-o casă nou construită. Deci, în plus față de predarea cheilor la apartament, nu mai puțin important este momentul în care este timpul să se stabilească îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului față de client. Singurul instrument care permite acest lucru este actul de transfer al unui apartament.
Da, compania de constructii a construit casa si a pus-o in functiune, dar cat de bine au fost executate lucrarile? Practica arată că atunci când inspectează noi locuințe, clienții dezvoltatorului nu sunt uneori foarte mulțumiți de modul în care a fost făcut finisajul, cum funcționează comunicațiile de inginerie și observă și alte deficiențe. La acel moment, întrucât contractul (dacă se ia în considerare contractul standard din capitalul social, care prevedea că lucrarea trebuie efectuată nu numai în vederea codurilor de construcție acceptate și reglementările, dar să fie, de asemenea, de bună calitate) elimină posibilitatea prezenței unor astfel de defecte. Aceasta este, se dovedește că dezvoltatorul nu și-a îndeplinit pe deplin obligațiile.
Pentru a semna sau nu?
Unii proprietari norocos de apartamente noi închidă ochii la diferitele defecte, datorită faptului că ei consideră astfel de fenomene practică comună, o serie de dezavantaje într-adevăr pot fi tolerate, deoarece acestea sunt lipsite de importanță, dar unii cetățeni sunt încă de gând să facă reparații majore, care include reamenajarea gusturile noului proprietar. Actul este pur și simplu semnat, iar pe baza semnării sale (și a contractului), acționarul întocmește un certificat de drept de proprietate. Cu toate acestea, cum să acționăm în cazul în care există deficiențe grave, a căror corectare, pe propria cheltuială, poate "sta într-un ban"?
Ar fi logic să se presupună că în cazul în care dezvoltatorul a început să construiască casa, promițând o calitate adecvată a apartamentelor, este el trebuie să repare tot ceea ce nu corespunde conceptului de „calitate adecvată“. Este, toate dezvoltatorul trebuie să corecteze, și în cel mai scurt timp posibil și pe propria lor cheltuială. Pentru a realiza acest lucru, este necesar să se aștepte, atunci când vine acel moment, atunci când reprezentantul constructorului va veni să semneze actul de timp. În cazul în care clientul nu este de acord să repare totul singur, a economisi timp și a cheltui banii, trebuie să specificați defectele constatate în fișa de inspecție și refuză să semneze actul de recepție și transmitere (înainte de eliminarea acestor defecte).
Cu toate acestea, actul de a vedea o listă a deficiențelor identificate trebuie să semneze și dezvoltator - de fapt, constructorul semnătură constituie un acord cu prezența unor defecte, ceea ce duce automat la obligația de a le elimina. Dar dezvoltatorul nu este de obicei în grabă să semneze documentul, deoarece lipsa de corecție poate duce la costuri suplimentare, care pot fi foarte importante, mai ales în cazul în același mod ca și restul proprietarilor de apartamente du-te.
Ce ar trebui să fac în cazul în care dezvoltatorul refuză să semneze actul?
Evaziunea dezvoltator pentru a semna actul de primire și transmitere, în principiu, el poate salva de la necesitatea de a corecta orice defecte (și să fie la CP cheltuiala). Conform legii, în cazul în care deținătorii de interese nu semnează actul în termen de două luni, dezvoltatorul poate semna documentul cu mâna, iar obligațiile sale vor fi astfel considerate ca fiind îndeplinite. Prin urmare, în cazul detectării defectelor în timpul inspecției unui apartament nou nu este suficient pur și simplu să refuze să semneze actul, precum și argumentul insuficient scris al acestui eșec odată cu introducerea unei liste de defecte în fișa de inspecție.
Titularul de dobândă trebuie să semneze o foaie de revizuire și să trimită o cerere oficială dezvoltatorului, solicitând corecțiile necesare. După ce ați așteptat o anumită perioadă, trebuie să solicitați instanței o cerere corespunzătoare.
Pedeapsa pentru evitarea semnării unui act
Cu toate acestea, eșecul de a semna actul de primire și transferul (de atât vânzătorul, cât și cumpărătorul), de asemenea, luate în considerare Codul civil, care în acest caz sunt prevăzute penalități. În cazul apartamentelor din noul articol privind modul și momentul transferării apartamentului în temeiul actului trebuie să fie indicată în contract, iar în cazul pieței secundare a vânzărilor imobiliare a semnat un act nu poate merge, indicată doar data transferului de proprietate, dar este această procedură implică legislație.
Deoarece calendarul de transmisie desemnat în contract, încălcarea acestor termeni de către dezvoltator atrage după sine aplicarea de sancțiuni (care nu pot fi precizate în contract, dar este clar definită prin lege). Cantitatea de penalizare este unu-trei sutime din rata de refinanțare a Băncii Centrale (luată ca bază a valorii curente) a prețului contractului. Astfel, în cazul în care apartamentul este în valoare de aproximativ 3 milioane de ruble, iar rata băncii centrale este, de exemplu, 15%, apartamentul vânzătorul (dezvoltator) este obligat să plătească pentru 4500 de ruble pe zi pentru fiecare zi de întârziere în transferul de bunuri imobiliare (și transferul de apartament, după cum ne amintim , are loc la momentul semnării actului).
Riscul de a fi penalizat
Pe piața secundară este oarecum diferită, în ciuda faptului că legea prevede sancțiuni pentru cumpărător și vânzător, o situație care ar determina aplicarea acestor sancțiuni sunt rare. Cu toate acestea, există încă un astfel de pericol.
Dificultate în obținerea unei deduceri fiscale
De asemenea, este necesar să se menționeze că cumpărător, care nu sa deranjat să actul de transfer a fost semnat, pot exista complicații cu proiectarea efectivă a deducerii fiscale. În cazul în care carcasa este achiziționată de la dezvoltator în cadrul unui contract de echitate pe care înțelegem că prezența unui astfel de act este determinată de ordinea relațiilor dintre participantul social dezvoltator. În cazul în care carcasa este achiziționată pe piața secundară, atunci este, în principiu, nu este necesar acest act, dar biroul fiscal va solicita un certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate, precum și de a obține acest document într-un număr de regiuni ale prezenței certificatului de transfer este o condiție prealabilă.
Complicații la momentul vânzării
Absența unui act de transfer poate duce la anumite complicații în timpul vânzării unui apartament. Să presupunem că a fost găsit un potențial cumpărător, dar vrea să cumpere un apartament pentru a atrage un credit ipotecar. La rândul lor, unele bănci, pe lângă certificatul de proprietate, doresc să vadă actul potrivit căruia spațiul de locuit a fost transferat actualului proprietar. Această cerință se datorează dorinței de a exclude orice posibilitate de a intra în proprietate, care este garanția, de sub povara băncii (riscul de a pierde garanției).
Astfel, vânzătorul pierde o parte din audiența potențialilor cumpărători care ar dori să-și cumpere apartamentul într-un credit ipotecar. Acest lucru implică necesitatea ca vânzătorul să meargă pentru o reducere a prețului în cazul unei dorințe de a realiza rapid proprietățile imobiliare sau de a crește condițiile de vânzare a locuințelor.
Ce ar trebui să fie actul de acceptare-transfer
În legislație nu există o descriere a formei certificatului de acceptare a apartamentului, singura orientare pentru vânzător și cumpărător în pregătirea unui astfel de act este practica judiciară. Următoarele informații ar trebui să fie reflectate în document:
concluzie
Rezumând acest articol, experții portal RealtyPress.ru ar dori să atragă atenția asupra necesității de înregistrare a tuturor documentelor, care, prin lege, trebuie să fie semnate de către părți în cazul în care contractul de vânzare. Bineînțeles, proprietarul nu poate avea informații despre lista documentelor necesare. Cu toate acestea, implicarea profesioniștilor specializați pentru consiliere poate oferi asigurarea vânzătorului și cumpărătorului de bunuri imobiliare este că tranzacția a fost încheiată în conformitate cu normele. Mai mult decât atât, costul este întotdeauna sfatul de obicei mai ieftin decât eliminarea oricăror consecințe care apar ca urmare a nu suficient unei tranzacții regulate.