Problemele de cesiune într-o ipotecă apar destul de des. Procesul de atribuire a drepturilor sau obligațiilor în cadrul contractelor este complex și necesită respectarea multor nuanțe. Să încercăm să înțelegem asta.
Care este atribuirea obligațiilor
Acordarea de obligații în temeiul contractului se referă la acțiuni de modificare a uneia dintre părțile contractante. Problema cesiunii poate apărea atât în ceea ce privește drepturile la proprietatea imobiliară, cât și drepturile și obligațiile care decurg din obligația de împrumut.
Achiziționarea unei proprietăți prin cesiune
Unii cumpărători de bunuri imobiliare sunt interesați de întrebarea care este atribuirea unui apartament într-o clădire nouă pentru un credit ipotecar și cum diferă de alocarea unei alte case.
Alocarea unui apartament într-o clădire nouă este încheierea unui acord privind transferul drepturilor și obligațiilor sale cu privire la bunurile imobile până la semnarea actului de acceptare-transfer.
Aceasta este, proprietatea nu a fost încă construită, iar apartamentul viitor este achiziționat prin cesiune pe DDU - aceasta este o opțiune destul de comună pe piața imobiliară primară.
În cazul în care drepturile din DDU nu sunt împovărate cu ipoteca fostului proprietar, este necesar să alegeți în mod independent instituția financiară în cele mai favorabile condiții. Dezvoltatorul trebuie să fie acreditat de către bancă. O astfel de tranzacție nu cauzează dificultăți unei instituții de credit.
Ipoteca apartamentului construit, ale cărei drepturi sunt emise prin cesiune, în cazul în care dezvoltatorul și facilitatea sunt convenite de către bancă, este de a furniza o listă minimă de documente și într-un timp scurt, care este foarte convenabil pentru orice cumpărător.
Atunci când atribuie drepturi de proprietate unui apartament viitor, vânzătorul (adică cel care atribuie drepturile) este scutit de răspundere pentru posibila neplată de către dezvoltator către cumpărător. Dar poartă întreaga responsabilitate pentru invaliditatea drepturilor și obligațiilor transferate.
Este posibil să cumpărați un apartament pe o ipotecă, dacă primul proprietar a primit de asemenea un împrumut pentru această proprietate
O variantă mai complicată apare dacă vânzătorul a cumpărat o clădire nouă într-un credit ipotecar. O astfel de tranzacție este un proces în mai multe etape, în care, pe lângă împrumutatul (vânzătorul), un nou debitor (cumpărător) și un dezvoltator, banca participă, de asemenea.
La încheierea unui acord, vânzătorul trebuie:
- Notificați organizația de construcție cu privire la intenția;
- obțineți consimțământul oficial scris al constructorului;
- să primească informații cu privire la absența datoriilor către dezvoltator;
- să obțină de la notar consimțământul soțului pentru vânzarea drepturilor asupra apartamentului (dacă este cazul);
- primiți o confirmare oficială a băncii privind aprobarea tranzacției sau despre rambursarea datoriei.
O mostră a contractului de cesiune poate fi obținută de la dezvoltator sau de la un avocat.
Cei care au decis să cumpere o locuință prin obținerea de obligații de credit de la o terță parte (adică prin transferarea datoriei ipotecare existente), este necesar să se acorde atenție aspectelor legate de obligația:
- În ce perioadă se va efectua plata (termenul contractului)?
- rata dobânzii la ipotecă;
- subtilitățile rambursării anticipate a datoriilor (indiferent dacă se percep comisioane);
- cuantumul penalităților în caz de delincvență;
- tipul plăților lunare (diferențiate sau anuitate).
Destul de des, procesul se caracterizează printr-o schimbare a condițiilor de împrumut, deci înainte de a încheia o nouă tranzacție, trebuie să clarificați toate nuanțele din bancă.
Cesiune de la un individ
Pe baza articolelor 391 și 382 din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre părți - atât banca, cât și debitorul - își pot recunoaște dreptul de a primi beneficii sau obligații.
Ipoteca pe cesiune de la o persoană este emisă foarte simplu, cu un pachet minim de documente de la vânzător. De fapt, într-o astfel de tranzacție este vorba despre transferul datoriei împreună cu achiziționarea de locuințe.
În acest caz, cumpărătorul trebuie să furnizeze:
- pașaportul cetățeanului Federației Ruse;
- formularul de cerere pentru bancă;
- documente de venit documentar;
- informații despre ocuparea forței de muncă.
Principalul minus de atribuire pentru primul împrumutat, dar simultan - și un plus pentru cumpărător, este o reducere semnificativă a valorii imobiliare oferite cumpărătorului.
Achiziționarea de locuințe prin cesiune este obișnuită în practica juridică. În același timp, noul debitor are posibilitatea de a cumpăra locuințe la un preț mult mai mic decât piața, iar banca, la rândul său, scapă de debitorul problemă.
Ca orice altă tranzacție, acordul de concesiune are multe subtilități care trebuie luate în considerare la încheierea acestuia. Înainte de redactarea contractului, cumpărătorii neexperimentați trebuie să contacteze un avocat care va însoți încheierea tranzacției.
Documentația de atribuire, în cazul în care imobilul în ipotecă
Alocarea dreptului de proprietate asupra unui apartament pe ipotecă este următoarea:
- debitorul caută independent cumpărătorul pe proprietatea imobiliară;
- cumpărătorul și vânzătorul vizitează instituția financiară și fac o declarație cu privire la intenția lor;
- banca efectuează verificările necesare și apoi ia o decizie cu privire la posibilitatea sau imposibilitatea efectuării tranzacției;
- o organizație financiară și un cumpărător încheie un acord scris în care sunt afișate drepturile și obligațiile părților;
- înregistrarea transferului de proprietate;
- se fac decontări cu vânzătorul;
- Noul proprietar al apartamentului pe baza condițiilor contractuale, plătește suma rămasă a ipotecii.
În același timp, dacă venitul noului debitor nu este suficient, banca trebuie să solicite de la el o garanție sau o garanție suplimentară.
Astfel, luând în considerare toate nuanțele cu care este posibil să se întâlnească atunci când cumpără un apartament în baza unui contract de cesiune, practic orice cetățean are posibilitatea de a obține locuință în condiții favorabile.
De asemenea, vă interesează: