Vânzarea unui apartament de închiriat
Apartamentul poate aduce întotdeauna profit. În primul rând, poate fi luată. În al doilea rând, poate fi vândut. Vânzarea unui apartament poate fi o decizie urgentă, uneori locatarul locuiește acolo. Cum să fii în această situație? Ce drepturi au atât proprietarul, cât și chiriașul?
La prima vedere, se pare că dacă o persoană a închiriat un apartament, este puțin probabil ca el să decidă brusc să-l vândă. Cu toate acestea, potrivit companiei "NDV-Real Estate", aproximativ 20-25% dintre locuitori caută locuințe, deoarece apartamentul închiriat, pe care l-au ocupat mai devreme, este de vânzare. Și asta, vedeți, nu este atât de mic.
Cel mai probabil, această vânzare este neplanificată, dar nu împiedică proprietarul să dorească să încheie o afacere rapid și costuri. Chiriașul în această situație are propriile sale interese. El ar dori să rămână cât mai mult timp în acest apartament, deoarece căutarea unui nou apartament de închiriat necesită forță, timp și, desigur, bani. Ce contradicții sunt posibile în această situație?
Avocatul Oleg Sukhov constată că legea nu interzice proprietarului să vândă un apartament, chiar dacă acest apartament este închiriat. Cu toate acestea, aceeași lege nu impune obligațiile chiriasilor temporari de la congresul din cartierul ocupat sau schimbarea contractului de închiriere. Problema este că, din punctul de vedere al Codului Federal, noul proprietar devine treptat un locator în condițiile unui contract încheiat anterior. Cu toate acestea, astfel încât să-și vândă un apartament este dificil, deci trebuie mai întâi să încheie contractul de închiriere și evacuarea chiriașului.
Oleg Sukhov constată că, în conformitate cu legea, locatarul nu poate fi inițiatorul încetării anticipate a contractului de închiriere, acest lucru este posibil numai prin acordul părților. Proprietarul poate solicita anularea numai în următoarele cazuri:
- locatarul utilizează proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau a numirii bunului sau a încălcărilor repetate;
- agravează semnificativ proprietatea;
- nu a plătit chiria mai mult de două ori la rând după expirarea perioadei contractuale;
- nu efectuează în timp util reparații majore, în cazul în care o astfel de obligație a fost atribuită locatarului.
Dacă aceste încălcări nu au fost, atunci proprietarul trebuie să trimită mai întâi chiriaș un avertisment scris despre necesitatea de a elibera un apartament într-un timp rezonabil. Cu toate acestea, după cum notează avocatul, alte condiții pentru încetarea acestuia pot fi prescrise în contract. Prin urmare, în cazul în care proprietarul este de planificare pentru a vinde un apartament în viitor, la încheierea contractului de închiriere, este de dorit să se includă în ea posibilitatea de reziliere a contractului din proprie inițiativă unilateral, sau în vânzarea spațiilor rezidențiale. Dar dacă în contract nu există condiții speciale pentru locator, atunci este necesar să negociezi pașnic cu chiriașii lor.
Este demn de remarcat că acest lucru nu este întotdeauna ușor de făcut. Oleg Sukhov își amintește că în practica sa exista un client care a negociat cu chiriași timp de trei luni pentru plecarea lor. Aceste negocieri s-au desfășurat după expirarea contractului de închiriere, când plățile pentru chirii nu au fost plătite. Drept urmare, atunci când proprietarul apartamentului a realizat că pur și simplu a fost înșelat și pierdut timpul, a venit cu Ministerul Situațiilor de Urgență și a angajat gărzi înarmate, a deschis încuietori, a oprit accesul la apartament la doi dintre cei patru chiriasi. Restul de doi chiriași în apartament a durat două zile, și de îndată ce acesta a părăsit, proprietarul a schimbat încuietorile pe ușa din față. Numai după aceea proprietarul o oportunitate de a arăta premisele potențialilor cumpărători.
Maria Litinetskaya, CEO-ul „Grupul Metrium“, spune că „destul de multe ori există conflicte serioase atunci când proprietarul deține întreaga afacere“ în liniște „- adică, păstrează vânzarea secretă a chiriaș până în ultimul moment, în cazul în care cumpărătorul a fost deja găsit. În acest caz, proprietarul se poate confrunta cu acțiuni sincer ostile din partea chiriașului. Au fost momente când chiriașii în aceste situații, a alunecat la apartament și realizat cu el totul - mobilier, ustensile de bucătărie, aparate. Și uneori a venit la luptă.
Desigur, aceasta este o extremitate. Aproape întotdeauna adulții reușesc să fie de acord. Cu toate acestea, atunci când vindeți apartamentul dvs., nu vă transferați responsabilitățile față de rezidenții temporari. Chiriasul nu trebuie să arate casa ta, în plus, el este interesat de faptul că leasing său a durat mai mult, și, prin urmare, poate încerca să perturbe acordul și critica apartamentul, astfel încât să se reducă valoarea sa în ochii potențialilor cumpărători. Șeful de departament al companiei imobiliare urbane „NDV-estate“ Svetlana Birini dă următorul sfat: „regula obligatorie atunci când vânzarea unui apartament - să nu neglijeze o situație și de a efectua proiectii personal. Apartamentul trebuie să fie prezentat de proprietar. "
Maria Litinetskaya observă, de asemenea, că destul de des, există situații în care contractul de închiriere nu este semnat, „În cazul în care au fost atinse contractele de închiriere verbal, atunci proprietarul poate evacua cu ușurință ocupantul temporar și să vândă apartamentul.“
În orice caz, prezența chiriașilor nu împiedică proprietarii să dispună de proprietatea lor la discreția lor. Cu toate acestea, trebuie să se facă în conformitate cu legea. Dacă această chestiune nu este soluționată în mod pașnic, atunci este necesar să se adreseze instanței. Instanța consideră astfel de dispute și rămâne întotdeauna imparțială. Maria Litinetskaya remarcă faptul că au existat cazuri în care proprietarul apartamentelor a încercat să evacueze chiriașul, fără a avea motive pentru asta, cu excepția propriei sale dorințe. Iar instanța a făcut-o cu aceasta din urmă, obligând în mod literal proprietarul să închirieze acest apartament chiriașului înainte de expirarea contractului.