Tranzacții de tranzacționare pe piața imobiliară. Întoarcerea tehnologiei vechi
Recomandări pentru agenții imobiliari.
- Schimb simplu (schimb) și schimb indirect. Lanțul schimburilor.
- Identificarea obiectelor potențiale pentru schimburi. Crearea unei baze de date.
- Avantajele și dezavantajele schimburilor. Mena și plimbări (conexiuni).
- Valoarea de piață a apartamentelor schimbate, suprataxe și plăți. Docking-ul prețurilor.
- Lanțuri deschise și lanțuri închise de schimburi. Lanțuri, inele și trenuri.
- Extinderea și contracția valorii tranzacției (condițiile de locuit) în plierea lanțului.
- Modelarea lanțului de schimburi și lanțul plăților suplimentare. Începem cu apartamentul lichid schimbabil.
- Avansuri ale cumpărătorilor și comisionarea agenților. Calcularea și deplasarea sumelor.
- Secțiunile sumelor și motivația agenților.
- Caracteristici de lucru cu clienții.
- Înregistrare: un contract de vânzare sau de schimb.
- Dificultăți în punerea în aplicare a schimburilor
1. Schimburi și lanțuri cu schimburi. Schimbul simplu și schimbul complex.
Schimbul pe piața imobiliară este o barter de apartamente între proprietari, posibil cu sau fără suprataxe, și fără ele. Schimbul este utilizat în tranzacții numai cu proprietăți imobiliare rezidențiale, deși este teoretic posibil cu comercial dacă co-proprietarul este o persoană fizică.
Apartamentele pot fi schimbate pentru alte apartamente, precum și pentru case, cabane, terenuri, plus mașini și alte proprietăți. Această clauză este dată aici, adesea sub forma unei suprataxe, cumpărătorul vă poate oferi, de exemplu, o mașină sau un teren de grădină.
Pe multe site-uri imobiliare, secțiuni de "schimburi" au apărut în baza de date a obiectelor. Dar practica arată că mulți specialiști de pe piața imobiliară nu înțeleg pe deplin diferența în tehnologie. Unele întrebări nu înțeleg și clienții noștri - vânzători sau cumpărători de apartamente
Neînțelegere 1. Indicați imediat că schimbul nu este schimbul care a fost efectuat în perioada sovietică. Principala diferență - acum sunt schimbate doar apartamentele privatizate. Ie apartamente în proprietate privată. Caracteristicile detaliate ale apartamentelor, convenabile pentru schimb, sunt prezentate la punctul 2. Această neînțelegere este tipică pentru clienți, oameni care au îmbătrânit vechea întărire a sovieticilor, care nu înțeleg deloc instituția de proprietate privată. Schimbul în capul lor este asociat cu schimbul sovietic de apartamente municipale prin intermediul comitetelor executiv raionale. Pentru acești clienți, agentul imobiliar trebuie să explice pentru o lungă perioadă de timp nevoia de privatizare a apartamentului înainte de schimb.
Pe de o parte, puteți schimba apartamentul municipiului la unul municipal. Dar agențiile imobiliare se ocupă numai cu proprietatea privată, și nu cu proprietatea statului. Pe de altă parte, pentru a scrie acest manual, explicăm schimburile tehnologice mai complexe decât schimburile simple obiect-obiect. Dacă un schimb simplu este cel puțin posibil cu apartamente municipale, atunci un schimb complex ca o tehnologie complexă este posibil numai cu apartamente în proprietate privată.
Problema nu este doar să explicăm acest lucru clientului nostru "vechi credincios", ci și să ne convingem de necesitatea privatizării, deoarece privatizarea necesită nu numai eforturi, ci și costuri financiare.
Neînțelegerea 2. Pe de altă parte, un schimb complex și o alternativă sunt lucruri diferite în ceea ce privește implementarea tehnologiei. De aceea, aceste recomandări au fost scrise.
În plus, achiziția va fi selectată de proprietarul apartamentului vândut pentru banii lui. În același timp, cei mai mulți agenți imobiliari, atunci când indică opțiunea tehnologiei noastre de schimb, spun: "și am lucrat ultima dată", adică alternative. Dar nu este așa.
În versiunea clasică a schimbului, se indică de obicei "vom selecta opțiunea de schimb".
Neînțelegerea 3. A doua variantă a neînțelegerii, cel mai probabil, rezultă din faptul că schimbul este înțeleasă doar ca o schimbare unu-la-unu în cadrul unui contract de barter. Tu pentru mine, pentru tine. Aceasta este o opțiune de schimb simplu (de fapt, de schimb). Este posibil numai cu participarea a două părți, schimbarea obiectelor lor. Cu sau fără plată.
Dar operațiunile de schimb pot forma și lanțuri de schimburi. Aceasta este cea mai dificilă parte a tehnologiei unor astfel de tranzacții. Formarea unui lanț de schimburi este mult mai dificilă decât formarea unui lanț de alternative. Din nou, din cauza dorinței vânzătorului de a primi întreaga sumă în mâinile sale, care nu este schimbată.
Mena (sau schimb), ca o afacere imobiliara, a devenit acum deosebit de popular, deoarece problemele ipotecare au fost cauza a „discordanțele“ de tranzacții, opțiuni (atunci când un apartament este vândut și apoi a cumpărat un alt) sau eșecul oricărei dintre cumpărători sau vânzători ai tranzacției .
Mai ales acum acei cumpărători și vânzători care au fost mult timp implicați în lanțuri de tranzacții alternative, adică suferă. vindeți unul care vinde și cineva și cumpărați de la alții care cumpără și de la cineva. De asemenea, slozhnosochinennye afacere, uneori, linia de sus de luni de zile, schimbarea participanților, link-uri, și în cazul în care a implicat, de asemenea, un credit ipotecar, în condițiile actuale „andocat“ tranzacție lanț devine complicat ca de andocare de nave spațiale. Prin urmare, de la începutul crizei economice, astfel de lanțuri nu pot fi formate până la capăt. De exemplu, un lanț poate conține 5 sau chiar 8 oferte. Și fiecare apartament poate avea mai mulți proprietari.
În plus, problema lichidității apartamentelor a devenit acută. Unele obiecte au devenit mai puțin lichide, unele din contră, datorită unei reduceri mai mari a prețului la cumpărare sau unicitatea vânzării.
În prezent, avem un număr mare de vânzători și foarte puțini cumpărători cu sume reale. Pentru a deveni cumpărător, vânzătorul trebuie să-și vândă mai întâi apartamentul. Și este foarte dificil de a vinde, deoarece cumpărătorul așteaptă vânzarea proprietății sale. Cercul infinit se închide. După ce a găsit apartamentul dorit, mulți nu mai pot găsi un cumpărător pentru ei. Schimbul, totuși, rezolvă această problemă "fără bani", adică fără fluxuri financiare totale.
În plus, criza globală de lichiditate a creat o altă problemă: teoretic, cumpărătorul poate avea mijloacele. Dar ei se află în anumite bunuri, pe care încă nu le poate transfera în numerar.
În vremurile bune, repet, când apartamentele nu au fost încă privatizate, contractele de barter erau populare. Acum ele sunt uitate nemaipomenit, deși pot fi folosite și pentru apartamente privatizate. Va reamintesc din nou ca aici inseamna mereu schimbarea apartamentelor privatizate, adica apartamente în proprietate privată.
Mai întâi ne oprim la o simplă Mene
Un schimb simplu este realizat unul câte unul, un obiect pe obiect.
Primul contract, plus un troc simplu este faptul că consumatorii -prodavtsy, așa cum am folosit pentru a le numim vechiul mod de modă, sau mai degrabă, schimbarea laturi, sunt la fel de dependente unele de altele. Ie în cazul în care tranzacția dintr-un motiv sau altul se rupe, atunci se descompune de ambele părți pentru un acord general, la fel și fără opțiuni. Dimpotrivă, în cazul în care un membru are un lanț „este în negare“, întregul sistem suferă începe să caute veriga lipsă.
Particularitatea unui barter simplu este că numai două părți ale schimbului sunt implicate în tranzacție. Cu alte cuvinte, dacă părțile și achizițiile și vânzările pot fi diferite, atunci vă puteți schimba numai unul cu celălalt.
Un alt plus este impozitarea. Nu vindeți, nu primiți venituri și nu completați declarația, cu excepția cazurilor în care primiți o majorare suplimentară pentru apartamentul dvs. pe care îl declarați. Dar chiar și așa, nu este nevoie să colectați documente în fapt pentru două tranzacții (vânzare și cumpărare) pentru a plăti taxa doar cu o diferență și pentru a colecta documente doar pentru o singură tranzacție.
Menou, de asemenea, face mai profitabil pentru a salva în impozitul pe venitul personal privind vânzarea de plată, mai ales dacă reveniți la deducerea fiscală a fost deja folosit, sau până când nu intenționați să-l folosească. Ie nu lucrați și nu plătiți impozitul pe venitul personal sau în viitorul plan să utilizați o deducere fiscală pentru un alt obiect imobiliar.
Al treilea plus, și acest lucru este plus operațiunile de schimb în general - tranzacțiile cu bani sunt minimizate, cu excepția co-plăților. Tu nu nosites cu sume imense de bani, clientul (și mulți clienți sperie proces), nu au probleme cu incasarea de depozite bancare, nu închiriere seif, și nu a recalculeze facturile de teama de falsuri și erori de numărare.
În contractul de barter, valoarea reală de piață a apartamentului nu poate fi indicată deloc și ar trebui indicată doar eventuala suprataxă.
Schimbaseră în mod absolut voluntar, nu plăteau niciun ban. Principiile libertății contractuale și ale condițiilor sale discreționare sunt respectate. O astfel de tranzacție nu este nici imaginară, nici falsă. Bani pentru un apartament în cantități întregi nu este într-adevăr transferat, iar oamenii se mișcă într-adevăr din loc în loc.
De fapt, cu o mențiune simplă, o operațiune de barter se efectuează pe apartamente. Mulți își vor aminti că în timpul crizei economice a trocului anilor nouăzeci „flori duble floare“, din cauza lipsei de bani, diferențele de curs de schimb în valută și alte efecte ale perioadei de criză, unele dintre care există astăzi. În virtutea de a intra regula eternă, care spune că în perioadele de cataclisme economice de oameni timp de secole a revenit periodic barter, adică, barter.
Aceasta, desigur, este o glumă, dar această tehnologie revine în timp de criză, deoarece permite rezolvarea multor probleme ale cumpărătorilor și vânzătorilor atât în ceea ce privește sumele banilor, cât și în legătură cu complexitatea vânzării.
Ca rezultat, avantajele unui simplu schimb de tranzacții sunt evidente atât în ceea ce privește înregistrarea, calculele financiare, cât și impozitarea.
Dar. Implementarea exactă a tranzacției cu ajutorul unui simplu acord de schimb și a barterului este, în general, oarecum mai complicată, deoarece agentul imobiliar trebuie să lucreze mai atent cu fiecare parte la tranzacție. Sunt de acord că este dificil să găsești pe cineva care va place apartamentul clientului tău. dar voia ta îți place. De aceea mai jos vom recomanda pentru operațiunile de schimb de restricții un cerc de obiecte cu anumite caracteristici.
Modul de lucru neobișnuit pentru piața noastră necesită clarificări suplimentare pentru clienți. De asemenea, un astfel de tratat barter simplu este individual. deoarece pot fi furnizate termeni suplimentari de rambursare și altele asemenea.
Este posibilă privatizarea apartamentelor și între orașe. Dar, în acest caz, tranzacția este înregistrată la locația proprietății din ambele orașe, iar procesul este oarecum mai lung.
Apropo, asta plus un simplu barter. Adesea, atunci când se ocupă de proprietăți imobiliare, există probleme de evacuare. Unii actori din lanțul nu eliberează apartamentul, în timp ce cel care intră, trebuie să fie deja eliberată sau eliberat-o, iar ea sa mutat în noi chiriași în lanț. Aici totul este rezolvat mai ușor, deoarece eliberarea nu poate fi decât reciprocă.
Schimbul indirect (indirect).
În teorie, poate fi utilizat contractul de barter nu numai în comerțul bilateral, dar, de asemenea, în lanțuri, de exemplu, atunci când cota într-un apartament sau o cameră de vânzare, și o altă acțiune sau o cameră este schimbată pentru proprietate, care este cumpărătorul.
De asemenea, din schimburile indirecte, puteți forma același lanț, precum și din alternativele de tranzacție. În acest caz, clearance-ul se va face prin utilizarea contractelor de vânzare, dar aici tehnologia de plată, tranzacțiile de andocare și selecția obiectelor vor fi ușor diferite.
Înainte de criză, 95% din toate tranzacțiile imobiliare au fost alternative. Dar alternativa nu este schimburi dificile, iar tranzacțiile sunt "locomotive", tranzacțiile sunt "lanțuri", pe măsură ce suntem agenți imobiliari, suntem obișnuiți să le numim.
De ce, sau care sunt principalele diferențe între lanțul de alternative și lanțul schimburilor:
- Într-un lanț alternativ, fiecare tranzacție este autosuficientă. Este formalizată și există separat, ea poate fi considerată ca un proces juridic și financiar întotdeauna în afara contextului întregului lanț. Și din punctul de vedere al semnării contractului de vânzare-cumpărare și din punct de vedere al relațiilor financiare. Lanțul de schimburi este întotdeauna legat de un flux financiar unic.
Ca o reprezentare figurativă a lanțurilor de schimb pot trage unele râu (un lanț care începe cu un anumit obiect), în care se varsă afluenți (suprataxe oricine care vrea să crească zona / îmbunătățire) și din care curg fluxuri (plățile necesare acestor modificări asupra unui mic \ cel mai rău). Cantitatea de intrări nu poate fi mai mică decât suma fluxurilor de ieșire. Dar râul rămâne un râu.
- Alternativele sunt mai simple de înțeles în tranzacțiile comune între agenții cu comisioanele inviolabile ale fiecărui agent individual și plata integrală a valorii tranzacției. Deoarece în lanțul alternativ de rinocer este determinat să atribuie o comisie unei sau alteia părți a tranzacției, incluzând sau nu să o includă în valoarea totală și în momentul retragerii.
În lanțul schimburilor, este ceva mai complicat. Motivul este că operăm numai cu sume limitate de bani - suprataxe și plăți.
- O altă diferență este transferul avansurilor pentru apartamente. În alternative, se transferă un avans, care, atunci când se deplasează de-a lungul lanțului, "crește" în prealabil - "fixările" altor cumpărători din lanț. În schimburi, se transferă o suprataxă, costul principal nu este plătit. Acest lucru modifică ușor riscurile financiare în favoarea cumpărătorilor (cei care plătesc suprataxa).
- Plata în două etape. În lanțul de alternative, avansul este nesemnificativ în raport cu valoarea integral plătită a obiectului, partea principală a plății se încadrează în calculul de bază al apartamentului. În lanțul de schimburi, rapoartele pot fi diferite până la valoarea totală a plății, dacă mai este necesară o plată semnificativă, ceea ce agravează condițiile de locuit.
- Dificultatea includerii unui credit ipotecar. Ipoteca poate fi folosită în ambele cazuri. În același timp, este exclus, desigur, utilizarea barterului în astfel de etape ale contractului. În operațiunile de schimb, o ipotecă este mult mai ușor de incorporat decât într-o alternativă. Aici procesul este ca și cum ar fi invers. În mod alternativ, ipoteca este utilizată pentru plata principală și se ridică la o sumă considerabilă, mai ales dacă este dificilă acum vânzarea proprietății existente. În stoc, persoana are doar plata inițială, care este utilizată pentru plata în avans. În lanțul de schimb valutar, ipoteca este luată doar la o taxă suplimentară și este mult mai mică. Puteți utiliza chiar împrumuturi de consum, care sunt mult mai ușor de emis.
- Apartamentele cu care puteți efectua astfel de operațiuni sunt diferite. În lanțul de alternative, datorită faptului că este format și pus în aplicare o perioadă lungă de timp, este dificil să se utilizeze vânzări urgente. Pentru a termina un lanț de ei, sau prin vânzări pure este încă posibil. Pentru lanturile de schimburi, alegerea apartamentelor este chiar mai mică. Aici principalul factor este complexitatea coincidenței intereselor și dorința oamenilor de a "ține în mâini" sumele reale ale valorii obiectelor.
- "Sună" lanțul. Lanțurile și alternativele și schimburile pot fi deschise și închise, sau cu buclă. În primul caz, lanțul se termină cu un obiect selectat special pentru finalizarea acestuia. Acesta poate fi doar un obiect adecvat găsit pe piața liberă. În mod similar, începutul lanțului, înstrăindu-și obiectul la legătura următoare, află obiectul pe care îl are pe piață.
Un lanț inelat, indiferent de numărul de legături-tranzacții-obiecte din el, este închis pentru obiectul de la care începe. Cu alte cuvinte, "coada" lanțului are ca obiect acest obiect, care îl înstrăinează pe proprietarul inițial al lanțului.