Yu. Nikerova, expert al berarului "Enciclopedia fiscală modernă"
Deci, v-ați hotărât să închiriați un birou.
La încheierea contractului de închiriere a spațiului, studiați cu atenție condițiile acestuia. Altfel, s-ar putea să vă aflați mai târziu într-o situație în care nu veți putea să pierdeți cheltuielile ocazionate de reducerea profitului impozabil și a TVA-ului de intrare - să luați deducția.
Ca regulă, chiriașul plătește nu numai pentru închirierea spațiilor care îi sunt furnizate. De asemenea, plătește pentru utilitățile consumate de ea. Contractul de închiriere poate prevedea diverse metode de plată pentru energia electrică, apă, căldură și alte servicii.
Astfel, chiriașul poate plăti pentru serviciile de "servicii comunale" în patru moduri. Aici sunt:
- în componența chiriei;
- direct, având încheiate contracte cu furnizorii de servicii municipale;
- prin intermediul intermediarului, care conectează producătorul de servicii publice cu consumatorul-chiriaș;
- compensând costurile proprietarului pentru costurile de utilități.
"Comunal" ca parte a chiriei. Pentru chirias, aceasta este opțiunea cea mai optimă. Proprietarul emite o factură și un act în care utilitățile sunt incluse în chirie. Prețul de închiriere constă într-o constantă (taxă pentru închirierea unei încăperi) și o parte variabilă (plata pentru un "comunal"). Locatarul are dreptul de a atribui această sumă altor cheltuieli legate de producție și vânzări (sub-clauza 10, clauza 1, clauza 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse). În contabilitate, suma chiriei este inclusă în cheltuielile pentru activitățile obișnuite (paragraful 5 PBU 10/99). Locatarul are dreptul să accepte TVA-ul aferent intrărilor dintr-o chirie într-o deducere (postul 171 al poziției 171 și postul 172 din poziția 172 НК din Federația Rusă).
Adesea, închirierea prevede plata unor utilități separat de chirie. Una dintre opțiunile pentru o astfel de plată este când chiriașul intră în contracte cu "comunal" direct.
Contractul direct cu "comunal". Prin încheierea de contracte directe cu furnizorii de servicii publice, locatarul are dreptul de a atribui cheltuielilor pentru "comunal" cheltuielilor materiale legate de producție și vânzare (clauza 1, articolul 254 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Și în contabilitate - la cheltuielile cu tipurile obișnuite de activitate (postul 7 PБУ 10/99). Chiriașul, ca și în primul caz, are dreptul de a deduce TVA-ul aferent intrărilor din utilități. Această opțiune ar fi bună dacă nu ar fi prea laborioasă. Faptul este că "utilități", este puțin probabil să fie de acord să semneze contracte cu întreaga "gazdă" a chiriașilor. În primul rând, putem vorbi doar despre chiriașii care încheie contracte de închiriere pe termen lung. Și firmele mici, de regulă, schimba adesea locația lor. În al doilea rând, sunt mult mai probabil decât firmele mari să fie insolvabile. În al treilea rând, firmele chiriașilor nu dispun de echipamente pentru generarea de energie electrică, apă, căldură și alte servicii. Și cumpărarea unui astfel de echipament necesită cheltuieli considerabile de bani, pe care nu le poate permite toată lumea. Acest fapt este principalul obstacol în calea încheierii contractelor directe cu "comunal".
Dacă nu există posibilitatea de a încheia un contract direct cu furnizorii de utilități, puteți încerca să faceți acest lucru printr-un intermediar.
Plata "comunale" prin intermediul unui intermediar. În acest caz vorbim despre un contract de agenție, conform căruia o parte (agent), în numele celeilalte părți (director), se angajează să efectueze acțiuni legale și alte acțiuni în schimbul unei remunerații și pe cheltuiala principalului. În numele căruia aceste acțiuni vor fi comise - în numele agentului sau în numele principalului - părțile determină în contract.
Ca soluție la această problemă, putem propune următoarele. Dacă printre chiriași va fi o mare companie solida, care a inchiriaza mult timp o camera, iar ea are o șansă reală de a încheia contracte directe cu furnizorii de energie electrică, apă și căldură, ceilalți chiriași, această companie poate deveni un agent pentru achiziționarea de servicii publice. Dar, la fel ca în situația descrisă mai sus, va trebui să "scoată în evidență" echipamente pentru obținerea energiei, a combustibilului și a apei.
Compensarea cheltuielilor de utilități. În practică, aceasta este cea mai comună formă de calcul. Locatorul plătește el însuși facturile pentru utilități, inclusiv cota locatarului. Apoi, pe baza documentelor furnizorilor de utilități, el re-emite contul către locatar. Suma contului este egală cu suma cheltuielilor comunale suportate de locator în locațiile închiriate. Prin plata acestor facturi, chiriașul compensează "cheltuielile de utilitate" ale locatorului.
Cu toate acestea, în cazul acestei variante a TVA-ului aferent serviciilor de utilități, locatarul va fi forțat să ia în considerare costul serviciilor consumate. Nu poate lua o deducere. Vom explica de ce.
Ca regulă, contractul de închiriere obligă chiriașul nu numai să plătească pentru utilități, ci și să mențină bunul în stare bună, pentru a-și efectua reparațiile curente. Dar adesea îmbunătățirile aduse de chiriaș pot fi calificate nu ca o reparație, ci ca o îmbunătățire a obiectului de închiriere. Uneori, astfel de îmbunătățiri devin inseparabile de proprietatea în sine. Ce trebuie să facă chiriașul pentru a ține seama de cheltuielile efectuate pentru calcularea impozitului pe profit?
Indicați în contractul de închiriere: cine și pentru a cărui cont va actualiza facilitățile de închiriere. Ulterior, aceasta va depinde de cine va trebui să amortizeze îmbunătățirile inseparabile ale proprietății.
Consimțământul locatorului. În cazul în care chiriașul a decis să modernizeze proprietatea închiriată, trebuie să obțină consimțământul locatorului. În caz contrar, locatarul nu are dreptul să solicite despăgubiri pentru cheltuielile sale de îmbunătățire (clauza 3, articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă nu a primit "bun" de la locator, chiriașul nu poate amortiza îmbunătățiri inseparabile sau le poate lua în considerare în cheltuielile "fiscale". Dar proprietarul investițiilor capitale ale locatarului va fi în continuare proprietarul, chiar dacă nu rambursează cheltuielile.
În cazul în care chiriașul "ameliorat impecabil" obiectul fără consimțământul proprietarului, va apărea întrebarea, cum ar trebui luate în considerare aceste îmbunătățiri? În primul rând în contul 08, apoi scrieți-le în contul 01? Pe de o parte, acest lucru este adevărat, dar, pe de altă parte, astfel de investiții de capital nu sunt proprietatea locatarului. Se pare că nu le puteți lua în contul 01.
Pentru a nu face față acestor dificultăți, încercați să obțineți în continuare consimțământul locatorului. Apoi, îmbunătățirile inseparabile vor fi transferate categoriei de bunuri amortizabile (clauza 1, articolul 256 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Care dintre părțile la contractul de leasing va acumula amortizarea, va depinde de faptul dacă locatorul rambursează costul investiției de capital sau nu?
În cazul în care locatorul rambursează costurile locatarului. La sfârșitul perioadei de leasing, îmbunătățirile inseparabile vor rămâne în proprietatea locatorului, astfel încât chiriașul are dreptul să ceară de la acesta rambursarea cheltuielilor sale.
Obligația locatorului de a compensa costurile îmbunătățirilor inseparabile ar trebui stabilită în contractul de închiriere.
Compensarea locatarului pentru costurile de modernizare, locatorul își va acumula deprecierea în contul fiscal (articolul 258 alineatul 1 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dar proprietarul poate începe calcularea amortizării înainte de luna în care va rambursa locatarului costurile (articolul 259 alineatul (2) din Codul Fiscal al Federației Ruse).
În cazul în care locatorul nu rambursează costurile locatarului. Amortizarea îmbunătățirilor inseparabile va fi locatarul, cu excepția cazului în care termenii contractului obligă proprietarul să compenseze costurile nu sunt furnizate. Acesta va începe să calculeze deprecierea din prima zi a lunii care urmează lunii de punere în funcțiune a imobilelor inseparabile (articolul 259 alineatul (2) din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Codul fiscal permite locatarului să includă cheltuielile lunare de amortizare în cheltuieli numai atâta timp cât contractul de închiriere este în vigoare. Aceasta înseamnă că suma cheltuită pentru investițiile de capital nu va fi anulată în întregime. La urma urmei, în majoritatea cazurilor, termenul de leasing este mai mic decât durata de viață utilă a instalației.
În cazul în care locatarul rambursează costurile locatorului. În contractul de închiriere, părțile pot stabili condiția ca imobilele să facă îmbunătățiri inseparabile ale obiectului de închiriere la cererea chiriașului. Locatarul se obligă să ramburseze locatorului pentru modernizare.
Dar, în cazul în care chiriașul rambursează costurile proprietarului pentru modernizare, atunci nu va putea lua în considerare o astfel de compensare în cheltuielile de impozitare. La urma urmei, costurile imbunatatirilor inseparabile cresc valoarea proprietatii inchiriate. Le puteți lua în calcul atunci când calculați impozitul pe profit doar într-un fel - prin depreciere. Și acest drept, în acest caz, aparține exclusiv locatorului.
Pentru a reduce profitul impozabil cu suma rambursării, locatarul va putea numai dacă contractul precizează că chiriașul va restitui cheltuielile proprietarului pentru îmbunătățiri inseparabile ca parte a plăților de leasing.
Să închiriezi o cameră de la un cetățean?
Se întâmplă ca firmele să închirieze un apartament pentru cetățeni. În acest caz, mulți nu acordă atenție faptului că apartamentul, se referă adesea la fondul de locuințe. Pentru a utiliza o locuință în scopuri de afaceri, este necesar să o transferați către non-rezidențială (clauza 3, articolul 288 din Codul civil al Federației Ruse).
În ceea ce privește cuantumul chiriei plătite unui cetățean - nu un antreprenor, atunci firma, în calitate de agent fiscal, este obligată să rețină și să transfere la buget impozitul pe venitul personal (articolul 226 din Codul Fiscal al Federației Ruse). În plus, acordul însuși, indiferent de perioada de valabilitate a acestuia, este supus înregistrării de stat (articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse). Nu este posibil să se evite consecințele negative ale unei astfel de tranzacții. Prin urmare, este mai bine să închirieze spații non-rezidențiale.
Locațiile de locuit sunt destinate exclusiv reședinței cetățenilor (clauza 2 din articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse).
E. Gareeva, expert la Berator "Contractul potrivit":
"Țineți cont: trebuie înregistrate contracte de leasing pentru o perioadă de cel puțin un an. Un astfel de contract poate fi considerat încheiat abia la data înregistrării (articolul 651 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse).
Costurile unui contract neînregistrat și, prin urmare, neînchipuit, nu pot fi considerate documentate. Aceasta înseamnă că specialiștii în taxe pot "exclude" din cheltuielile "fiscale" valoarea deprecierii îmbunătățirilor inseparabile care nu sunt rambursate de locator. "