Leasingul, ca formă de servicii financiare sau un tip de împrumut, este răspândit pe scară largă în străinătate, și nu cu mult timp în urmă a început să apară în diferitele noastre segmente ale economiei. Acest instrument este adesea folosit în sectoarele transporturilor și industriei, este convenabil pentru clienți, este de înțeles. De fapt, leasingul este un împrumut, numai cu beneficii suplimentare. În unele cazuri, utilizarea leasingului poate reduce semnificativ povara fiscală, poate contribui la creșterea capitalului de lucru sau poate fi un mijloc de finanțare specifică. Există diferențe semnificative în ceea ce privește leasingul de la un împrumut: atunci când este necesar un împrumut, mergem la bancă, întocmește toate documentele necesare, primește bani și achiziționează bunuri. Participanții la relații sunt doi - banca și clientul. Când vine vorba de leasing, atunci mergem la o companie care achiziționează bunuri pentru noi și apoi o transferă la noi pentru a fi utilizate în cadrul unui contract de închiriere pe termen lung pentru plăți lunare. Aici participanții la relație sunt trei: clientul, compania de leasing și vânzătorul (organizația sau persoana care a vândut bunurile de care avem nevoie). La sfarsitul contractului, clientul, daca se doreste, poate rambursa bunurile la o valoare reziduala sau nu. Voi reține din nou, într-o serie de cazuri, de exemplu, când vine vorba de echipamente sau utilaje scumpe, acesta este într-adevăr un instrument financiar convenabil.
Acum, despre leasing în domeniul imobiliar. În domeniul imobiliar comercial, este de asemenea un fenomen răspândit, dar pentru rezidenți - o raritate, mai ales atunci când vine vorba de utilizarea acestui instrument de către persoane fizice. Pe parcursul anului trecut, numărul de propuneri de cumpărare a unui apartament pentru leasing a crescut puternic, un astfel de produs financiar a apărut în băncile importante. Deci, este timpul să înțelegem ce este leasingul în domeniul imobiliar rezidențial, care sunt neajunsurile sale și dacă există avantaje față de creditele ipotecare. Am intervievat experții de vârf și actorii de pe piață, opiniile și recomandările acestora pot fi găsite mai jos.
Specificitatea achiziției
Care este diferența principală dintre leasing și împrumut a fost menționată mai sus - nu este vorba de bani, ci de un produs care nu devine proprietatea clientului, ci este luat în arendă. Contractul de leasing poate prevedea transferul ulterior al proprietății asupra acestui produs (cel mai adesea se face) atunci când se plătește întreaga sumă a valorii acestuia, dar aceasta este o condiție opțională. Când vine vorba de cumpărarea unui apartament, aceeași regulă funcționează aici. Natalia Sahakyants, directorul comercial Rose Group consideră că, în unele cazuri, leasingul poate fi considerat de cumpărător ca alternativă la un credit ipotecar. Expertul subliniază faptul că împrumutul nu este acordat cu bani, ci cu bunuri imobiliare dobândite. Cumpărarea unui apartament în leasing, clientul îl ia pe un contract de închiriere pe termen lung, cel mai adesea timp de 10 ani. Ca și în cazul creditelor ipotecare, ratele dobânzilor sunt folosite pentru calcularea plăților de leasing, clientul trebuie să efectueze o plată inițială, de exemplu, în VTB24 el poate alcătui 20% din valoarea apartamentului. Pe durata valabilității contractului de leasing, cumpărătorul trebuie să plătească întreaga sumă, după care poate să-și formalizeze proprietatea asupra casei sale.
Continuând tema specificului leasingului, vom spune separat despre posibilitatea primirii ulterioare a bunurilor în proprietate. Contractul de leasing poate fi, așa cum este prevăzut pentru achiziționarea ulterioară a unui apartament de către chiriaș (client) la un preț rezidual, nu este prevăzută. Pentru un locator (adică o companie de leasing), leasingul este un tip de activitate de investiții al cărei scop este generarea de venituri. În funcție de termenii contractului, el poate lăsa proprietatea în proprietate după expirarea documentului și îl poate vinde sau, la valoarea reziduală, îl poate transfera locatarului. În acest caz, chiriașul ar trebui să fie pregătit pentru faptul că, după expirarea contractului de leasing, va trebui să cumpere bunuri imobiliare. În caz contrar, societatea de leasing poate solicita încheierea contractului relevant în instanță și recuperarea de la client a sumei corespunzătoare.
Ceea ce este mai important să spunem, clientul găsește în mod independent proprietatea cerută de el, atunci compania de leasing o achiziționează și o transferă locatarului. Societatea de leasing nu își asumă nicio responsabilitate pentru alegerea obiectului contractului de închiriere și a vânzătorului, iar responsabilitatea îi revine exclusiv clientului, care ulterior va deveni locatarul imobilului ales. După cum notează avocatul Inna Belyakov, ceea ce a ales chiriașul, pe care le-a arătat cu degetul, proprietarul a cumpărat și a închiriat clientul. În consecință, chiriașul are dreptul să prezinte cerințe privind calitatea și transferul în timp al bunurilor nu către compania de leasing, ci direct către vânzător, iar societatea de leasing nu este responsabilă pentru nimic în acest caz.
Ipotecă, rate, leasing
Sa spus deja că există o asemănare într-un contract de leasing cu un credit ipotecar: utilizarea ratelor dobânzii, plățile lunare. Leasingul, ca o ipotecă, este utilizat pe piețele imobiliare primare și secundare în toate segmentele existente (de la clasa economică la elită). Odată cu aplicarea acestui instrument financiar, puteți achiziționa apartamente care nu sunt legale din punct de vedere al locuințelor. Dar, există diferențe de la ipotecă. Să abordăm mai detaliat această problemă.
Spre deosebire de ipoteci, dreptul de proprietate (și toate drepturile și obligațiile aferente din siguranța bunurilor, să plătească impozite și așa mai departe.) Nu se sprijină pe client ca o persoană, utilizarea efectivă a mărfurilor (inclusiv imobiliare), iar proprietarul mărfurilor. Acest lucru este logic și mulți experți și experți de piață intervievați de noi spun acest lucru ca un avantaj al leasingului în fața unui credit ipotecar. Dar, din păcate, în domeniul imobiliar această condiție este îndeplinită numai de unele companii. Cel mai adesea, în special în ceea ce privește structurile bancare mari, acest lucru nu este cazul. În procesul de pregătire a materialului, am consultat cu managerul de leasing pentru persoanele fizice de la VTB24 Leasing. Deci, această bancă împachetează toate cheltuielile suplimentare și cheltuielile de funcționare în plățile clientului. Din punct de vedere juridic, într-adevăr, structura bancară este proprietarul proprietății și trebuie să plătească pentru aceasta, însă, de fapt, toate plățile sunt efectuate de client.
Alex Gordeychik gestionarea „Gordeychik și parteneri“ grup de companii, compararea de leasing pentru a achiziționa schema de locuințe cu un credit ipotecar sau furnizarea de rate direct la constructor, spune că leasing-ul oferă mai puține garanții legale, deoarece permite băncii este relativ ușor de îndepărtat de obiectul client al leasingului financiar (plat ). Pe de altă parte, un expert, cât mai mulți jucători de pe piață cred că este mai puțin împovărătoare, din punct de vedere financiar, decât ipoteca, în plus, este proiectat pentru o perioadă mai lungă de plată decât plata în rate.
Există încă o nuanță, se referă la plăți. Potrivit lui Inna Belyakova, în cazul în care clientul întârzie plata plăților mai mult de două mandate consecutive, compania de leasing are dreptul de a scrie pe bani din contul clientului, fără aprobări suplimentare (de exemplu, fără o notificare prealabilă de chiriaș, pur și simplu prin prezentarea la banca cerința). Când se utilizează ipoteci și rate, nu există astfel de pârghii de presiune asupra clientului. Clientul nu va primi această condiție, deoarece atunci când semnează un contract de leasing, cerința companiei va fi să aibă un cont bancar adecvat cu suma minimă minimă de bani care nu este necesară. Având în vedere că transferul de bunuri imobile pentru leasing către cetățeni se face în principal de către bănci (sau alte organizații specializate), asigurarea respectării acestor cerințe nu va fi o problemă majoră pentru aceștia.
Avantaje și dezavantaje
După ce am citit cu atenție toate caracteristicile de mai sus ale schemei de lizină, probabil că toată lumea ar putea ajunge la o concluzie: care sunt argumentele sale pro și contra. Acum există o oportunitate de a compara cât de mult aceste concluzii coincid cu evaluarea experților. Deci, la început despre bine. Principalul avantaj al leasingului Natalia Sahakyants consideră schema simplificată de înregistrare a tranzacției. Astfel, clientul companiei de leasing nu are nevoie să furnizeze informații detaliate despre el însuși, puteți refuza asigurarea obligatorie, iar examinarea cererilor este mai rapidă.
Medina Kulshmanova, avocată cu Genesis, vede că principalul avantaj al leasingului este că acesta este, în esență, un produs nebancar; cerințele pentru locatari sunt mai mici; activitățile companiilor de leasing nu necesită o licență. Pentru cei care doresc să cumpere locuințe, leasingul este relevant atunci când nu există o ipotecă.
Acum, despre deficiențele, principala din care este imposibilitatea înregistrării dreptului de proprietate până la rambursarea integrală a datoriei. În caz de neplată, contractul este pur și simplu reziliat, iar chiriașul este forțat să părăsească locuința. Dacă vorbim despre avantaje, atunci costurile pentru ipotecă și leasing sunt comparabile, cu toate acestea, în cazul ultimului sistem, este necesar să se ia în considerare plata dobânzii pentru activitatea societății de leasing.
Un dezavantaj semnificativ este utilizarea limitată a schemelor de leasing pe piața primară de bunuri imobiliare: instituții bancare mari lucrează cu cea mai mare parte doar de locuințe gata, iar organizațiile numai mai mici sunt dispuși să ia în considerare pe piața primară, prin urmare, costul ridicat de achiziție.
În ce cazuri este relevant?
Anterior sa spus deja că leasingul poate fi revendicat de clienți care, din orice motiv, nu pot emite ipotecă, deoarece, în cadrul unui sistem de leasing, sunt necesare mai puține documente care confirmă o situație financiară. Potrivit Svetlana Denisova, șeful de vânzări de SA „BFA-dezvoltare“, sistemul de leasing este relevant numai în acele cazuri când este vorba de achiziționarea de echipamente, high-end mașini-unelte, utilaje, vehicule, instalații industriale, etc. În domeniul imobiliar, un astfel de sistem nu a fost primit și nu va fi difuzat pe scară largă din cauza costurilor ridicate, a administrației dificile și a riscurilor ridicate.
Dacă vorbim despre achiziționarea de locuințe pe piața secundară, atunci este posibilă concurența aici, ratele dobânzilor la creditele ipotecare și de leasing pot fi destul de comparabile. Există însă o nuanță care împiedică dezvoltarea activă a leasingului chiar și pe piața secundară: schema de leasing în domeniul imobiliar este slab reglementată în ceea ce privește legislația și pierde în mod semnificativ produsul ipotecar.