Piața imobiliară internă este plină de obiecte care sunt deținute în comun de mai multe persoane. Înstrăinarea lor implică unele dificultăți. Să analizăm cum să emităm un cadou pentru o parte din apartament.
Un subiect de cadou: un obiect integral sau o parte?
Gândește-te cum să faci o donație pentru o cotă într-un apartament, proprietate de acasă, proprietăți comerciale? În primul rând, asigurați-vă că donarea în cazul dvs. este supusă unei părți, mai degrabă decât unui obiect holistic.
Gospodăria logică în înstrăinarea de bunuri imobiliare nu poate fi folosit. O casă cu trei etaje în zona de dezvoltare individuală a locuințelor în cadastru imobiliar poate fi listată ca un singur obiect și poate ca 3 apartamente (câte unul pe etaj). Mansarda, subsolul și subsolul pot fi spații tehnice și pot - obiecte independente etc.
Imobiliară în Rusia pot fi recunoscute:
- apartamente, inclusiv - multi-nivel (mai multe etaje);
- camere în apartamente comunale indiferent de zonă (bucătărie, toaletă, coridor rămân în uz comun);
- Case particulare (dezvoltarea locuințelor individuale) și părți ale acestora;
- complexe de întreprinderi;
- clădiri individuale sau chiar spații într-o zonă industrială sau de birou.
Parametrii tehnici ai proprietății pot fi modificați conform voinței proprietarului, prin acordul coproprietarilor sau prin hotărâre judecătorească. Și sunt permise următoarele modificări:
- anexă, reamenajare, inclusiv - ca parte a reconstrucției;
- îmbinând mai multe obiecte într-unul;
- împărțirea obiectului în mai multe entități independente;
- alocarea unui obiect mai mic de la obiectul mai mare.
Astfel de manipulări se efectuează în ordinea permisivă, necesită intrarea unui obiect nou format sau schimbat în exploatare și adesea și atribuirea unui nou număr de inventar. Cu toate acestea, după comportamentul lor, donația pentru o cotă în casă poate fi înlocuită cu bunurile imobiliare donative obișnuite, acest lucru este preferabil pentru beneficiar.
Cadou de obiecte aflate în proprietate comună
Activele achiziționate de unul dintre soți în cadrul unui contract de barter, întreținerea pe întreaga durată a vieții cu persoane aflate în întreținere, cumpărarea și vânzarea, chiriile vin în proprietatea lor comună în mod implicit.
- Soții pot împiedica apariția unui regim de proprietate comună asupra proprietății dobândite de unul dintre aceștia; Un contract de căsătorie poate prevedea aplicarea unui regim de împărțire comună sau chiar separată a acestor active.
- dobânditor soțului proprietate poate face și declarația autentificată notarial spunând că partenerul său de căsătorie dobândește proprietatea pentru fondurile personale (câștigurile înainte de căsătorie, primit ca un cadou sau moștenire în timpul căsătoriei).
Imobilele, dobândite de membrii fermei, sunt transferate în proprietatea comună. Același regim apare și în cazul clădirilor construite de soți și membri ai fermei.
Proprietatea aparținând mai multor persoane aflate pe dreptul de proprietate comună, poate dispune de oricare dintre ele. Cu toate acestea, străinul trebuie să obțină consimțământul altor coproprietari.
Exemplu: dătătorul apartamentului, dobândit de soți în căsătorie, este soțul (proprietarul titlului prin documente). Soția, care are drepturi egale cu el pentru obiectul imobiliar, nu este abonat la proprietate. Pentru ca tranzacția soțului să aibă loc și ar putea fi înregistrată, soția trebuie să compileze și să legalizeze consimțământul pentru donare.
Cadou al cotei deja alocate a imobilului
Modalitatea și procedura de înstrăinare a bunurilor imobile, aflate în proprietate comună și comună, sunt diferite:
- acționarul dă partea care îi aparține și co-proprietarul bunului imobiliar comun - întregul obiect;
- titularii de dobândă au dreptul să elibereze liber un cadou pentru o cotă în apartament, iar coproprietarul unui apartament aparținând mai multor persoane care dețin dreptul de proprietate comună are nevoie de consimțământul notarial al fiecărui coproprietar.
Este important să înțelegem sensul și contextul utilizării termenului "cota ideală". Așa-numitul donator pentru o cotă într-un apartament este, în realitate, un cadou al unei părți din proprietatea unui apartament. Este imposibil de prezentat partea reală a apartamentului (cameră, magazie, baie).
Orice coinvestor, indiferent de mărimea părții care îi aparține, are dreptul să folosească bucătăria, toaleta și toaleta. Din punct de vedere juridic, este imposibil să se limiteze suprafața imobiliară utilizată de interesterul imobiliar, care corespunde părții sale.
Cadou cu alocare preliminară a unei acțiuni
Oricare dintre participanții la proprietatea comună a proprietății imobiliare are dreptul să ceară divizarea sau separarea de ea de o cota ideală. În majoritatea cazurilor, este imposibil să împărțiți un apartament în natură. Aspectul standard nu vă permite să dotați intrări individuale, băi și bucătării.
Înainte de a scrie un cadou pentru o parte dintr-un apartament, un soț sau un membru al unei ferme, este important să determinați dimensiunea părții sale și să faceți alocarea acesteia într-o ordine contractuală sau judiciară. În majoritatea cazurilor, părțile foștilor proprietari comune sunt considerate egale.
Informațiile privind schimbarea regimului de proprietate comună a acțiunii sunt înregistrate în Registrul unic de societăți pe baza unui acord sau a unui verdict al instanței. După aceasta, fiecare dintre co-proprietari poate elibera în mod liber un cadou pentru o parte din apartament.
În ceea ce privește proprietatea privată, este posibil să nu se distingă doar o parte ideală, ci și o secțiune în natură. Cu toate acestea, alocarea unei proprietăți independente este un proces dificil și costisitor din punct de vedere juridic. Când se rezolvă toate formalitățile, partea reală a casei ca proprietate integrală va deveni un dar.
Donarea cotei unui apartament proprietarului său unic
O parte din proprietatea imobiliară, dacă se dorește, poate fi prezentată de un singur proprietar. Acest lucru este rezonabil în multe privințe:
- Gift (spre deosebire de voință) asigură transferul proprietății persoanei selectate pe durata vieții deținătorului. Acest lucru face posibilă împiedicarea revendicărilor moștenitorilor, inclusiv a minorilor și a persoanelor cu handicap, care au dreptul la partea obligatorie a moștenirii.
- Designul contractual al cadoului nu permite includerea în textul acordului a dispoziției privind dreptul de viață la domiciliul donatorului în domeniul imobiliar înstrăinat. Dă-i un singur adăpost din neglijență. Dar lăsând o mică parte din ea garantează străinului oportunitatea de a trăi nestingherit într-un apartament sau într-o casă până la moarte.
Dreptul de achiziție preferențială a unei acțiuni și a unei subvenții
Cum pot face o donație pentru o cotă într-un apartament, acoperind o afacere plătită? Urgența emiterii se datorează faptului că coproprietarul, înstrăinând o parte din totalul imobilelor în baza contractului de vânzare, este obligat să-l ofere altor co-proprietari. Notificarea faptului de vânzare și a prețului de vânzare se face contra primirii. Dacă ceilalți coproprietari refuză să cumpere sau să tacă, pot fi vânduți unor părți externe.
Coproprietarul, care a dovedit faptul că a încălcat dreptul său de cumpărare prioritară, are dreptul de a solicita înlocuirea cumpărătorului (transferul drepturilor și obligațiilor sale către sine) prin intermediul instanței. O astfel de oportunitate poate fi realizată în termen de 3 luni de la îndeplinirea contractului de vânzare.
Respectarea privilegiilor coproprietarilor poate fi foarte dificilă, de exemplu:
- locația coproprietarilor nu este cunoscută;
- co-proprietarii refuză să semneze un anunț de vânzare;
- este important ca vânzătorul să aibă cota sa achiziționată de o anumită persoană;
- prețul real de vânzare este mai mare decât cel pe care părțile la vânzarea mizei doresc să îl înregistreze în contract.
Cadou ca o modalitate de ocolire a dreptului de preemțiune
Cadoul unei bucăți de bunuri imobiliare este o tranzacție gratuită. Nu trebuie să obțineți un acord pentru asta. Prin urmare, în cazul unui litigiu cu alți coproprietari, ei recurg adesea la elaborarea unui cadou în locul unui contract de vânzare. În acest caz, cadourile prefăcute ascund cumpărarea și vânzarea și asigură transferul proprietății asupra părții imobiliare. Există două opțiuni pentru a scrie un cadou pentru o cotă într-un apartament pentru a ocoli dreptul de preempțiune.
Donarea mediază transferul de proprietate asupra întregii acțiuni alienate. De obicei, acestea sunt donate cotei unui apartament între rude apropiate sau alte persoane de încredere. Adevărul este că prefăcutul sham (cumpărătorul real) este foarte riscant în această tranzacție. În cazul anulării cadoului sau a recunoașterii caducității cadou, imobilul este returnat pretendentului (vânzătorul real). În același timp, pretinse persoane concuse sunt private de posibilitatea de a cere returnarea unui preț de răscumpărare plătit în mod secret.
Microfieldul este înstrăinat de donație (de exemplu, 1/18). Cu ajutorul său, viitorul cumpărător este introdus în co-proprietari și, astfel, i se acordă dreptul de a cumpăra în mod prioritar. Vracul (5/18) îi este vândut în mod obișnuit. În total, dobânditorul devine proprietarul legal al 1/3 din imobil (1/18 + 5/18 = 6/18 = 1/3). Ambele tranzacții sunt legale. Inconvenientul constă în faptul că este necesar să le înregistrați în mod consecvent în EGRP. Totul devine mai complicat dacă ponderea apartamentului este considerată o parte a moștenirii fără voință.
Cum se aplică pentru o cotă într-un apartament cu un notar
Oferirea de bunuri imobiliare în Rusia poate fi efectuată în forma scrisă obișnuită. Dar cerințele speciale sunt prezentate donatorilor, care fac parte din proprietatea comună. Ele sunt supuse certificării obligatorii notariale. Rețeta este relevantă și în cazul în care toți participanții la proprietatea comună sunt înstrăinați de o cotă donativă.
În cazul în care să se aplice pentru o cotă în apartament? La orice notar al districtului, în cadrul căruia există un imobil, al cărui cote este înstrăinată. Certificatul de cadou este asociat cu cheltuieli suplimentare. Este necesar să plătiți:
- taxă de stat (impozit federal);
- informații și servicii tehnice și juridice ale unui notar.
Valoarea taxei de stat este fixată în legislația fiscală. În cazul în care valoarea acțiunii donate nu depășește un milion de ruble, este suma de 3 mii de ruble. și 0,4% din valoarea acțiunilor.
Înregistrarea unui cadou pentru o cotă în apartamentul unei rude va fi mai ieftină. Donatul, care vine la donator cu un copil, nepot, partener de căsătorie, părinte, frate sau soră, plătește o taxă redusă, calculată ca suma de 3 mii de ruble. și 0,2% din valoarea acțiunilor. Formula se aplică acțiunilor, valoarea cărora este de peste 10 milioane de ruble.
Prețul acțiunii este calculat ca procent din valoarea obiectului în ansamblu. Costul obiectului, la rândul său, poate fi calculat în mai multe moduri, la alegerea plătitorului. Cea mai simplă și cea mai comună este să ia ca bază valoarea cadastrală a obiectului. În cazul în care părțile consideră că este supraestimat, poate fi comandată o evaluare a experților pentru a determina prețul.
Costul acelorași servicii notariale nu este stabilit în mod normativ și variază considerabil în diferite localități. Anumite camere notariale le reglementează prin acceptarea unor acte locale de natură imperativă sau recomandatoare. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, notarii efectuează prețuri la discreția lor. Pentru certificarea donației pentru o acțiune va trebui să se stabilească aproximativ 5 mii de ruble.
Înregistrarea de stat a donației pentru o cotă într-un apartament
În ciuda certificării notariale, o donație pentru o cotă într-un apartament intră în vigoare doar cu condiția înregistrării de către stat a transferului de proprietate. Persoanele interesate ele însele decid unde să solicite o cotă în apartament: direct în agenția teritorială din Rosreestr sau un centru multifuncțional pentru prestarea serviciilor de stat.
Taxa de înregistrare se percepe pentru înregistrarea de stat. Dimensiunea sa este clar stabilită (nu depinde de valoarea cotei) și este, ca regulă generală:
- 2 mii de ruble. dacă este făcută de persoane fizice;
- 22 de mii de ruble. dacă organizația.
Pentru acțiunile de înregistrare ale casei individuale de locuit sau de vacanță, se percepe o taxă redusă de 350 de ruble.
Prezentarea unei părți din imobil și plata impozitului pe venitul personal
În legătură cu darul donatului, există obligații fiscale pentru plata impozitului pe venitul persoanelor fizice. Gift este o tranzacție gratuită, prin urmare, valoarea unui cadou sub forma unei părți din imobil este creditată la venitul contribuabilului. Impozit pe profit:
- 13% pentru cei onorați - rezidenți ai Federației Ruse, adică persoane care au rămas în țară timp de 182 de zile sau mai mult;
- 30% - pentru nerezidenți indiferent de cetățenie.
Un cadou pentru cota unui apartament între rude apropiate este bun în sensul că beneficiarul este scutit de impozitul pe venitul personal. Privilegiul se referă la persoanele care aparțin donatorului:
- soția (conviețuirea nu va fi luată în considerare, căsătoria trebuie înregistrată în registratură);
- copil, nepot;
- părintele, părintele adoptiv, bunicul (bunicul, bunica);
- frate, soră.
Un agent fiscal, atunci când se plătește un impozit pe venitul personal (de către o persoană responsabilă de plata acestuia de către un contribuabil) este recunoscută de un notar. Prin urmare, atunci când se înregistrează o donație pentru o cotă în apartament, relația trebuie să îi furnizeze documente care confirmă legăturile de familie.
Dedicat de ponderea imobilelor textual nu diferă mult de donare la obiect ca un întreg. Cu toate acestea, este supusă unei certificări notariale obligatorii. Donatorul nu are nevoie să primească permisiunea de a gestiona acțiunile prin acordarea.