Riscuri în achiziționarea de apartamente și minimizarea lor, un agent imobiliar privat de la Moscova

Achiziționarea este întotdeauna riscantă

În cadrul "riscului" în achiziționarea de bunuri imobiliare se înțelege probabilitatea (amenințarea) de pierdere de timp, bani sau apariția unor costuri suplimentare.

Și astfel de riscuri sunt prezente pentru orice achiziție de bunuri imobiliare. Mai jos sunt considerate cele mai frecvente amenințări la adresa intereselor cumpărătorilor de bunuri imobiliare. Se oferă o evaluare a riscurilor, iar acțiunile obișnuite ale unui agent imobiliar sunt prezentate pentru a minimiza riscurile cumpărătorului.

Vânzătorul nu este vânzătorul

Situația. vânzătorul unui apartament trage cu afișaje, negocieri, introducerea avansului. Poate vânzătorul dorește să expună, dar nu să-l vândă. Sau vânzătorul are dificultăți în pachetul de documente pentru tranzacție.

Risc. cumpărătorul poate pierde o mulțime de timp în timp ce așteaptă pentru că "vânzătorul va fi copt."

Agentul imobiliar minimizează riscul prin lucrul la mai multe obiecte simultan. În cazul în care negocierile cu vânzătorii unei facilități atractive sunt împiedicate, atunci există mai multe facilități alternative pregătite.

Negocieri lungi nereușite

Situația. vânzătorul a expus un apartament la un preț scăzut, spectacole organizate și negociază în mod activ cu mai mulți cumpărători simultan. Vânzătorul manipulează cuvintele și așteaptă ca acesta să primească prețul maxim. Aceasta este o "licitație" în înțelegerea unor agenți imobiliari, deși această tehnologie de vânzări nu susține până la această licitație pentru caracteristicile-cheie.

Risc. în acest caz, cumpărătorul poate pierde nu numai timpul, dar și o mulțime de putere, se poate "obosit" înainte de a-și găsi apartamentul.

Am eliminat tehnicile de vânzări manipulative în munca mea. Modurile non-standard de vânzare a bunurilor imobile sunt justificate numai pentru obiecte nestandardizate. Pentru piața de masă, există tehnologii bine stabilite, termene bine stabilite și situații elaborate care permit asigurarea fiabilității, siguranței și confortului achiziției.

Agentul imobiliar evaluează probabilitatea de a intra în tranzacție la un preț atractiv și îi protejează pe clienții săi de tehnicile de manipulare ale altor agenți imobiliari.

Nu intrați într-o afacere

Situația. Advance se face, dar vânzătorii nu pot "să meargă la o înțelegere". Aceasta înseamnă că vânzătorii nu au apărut integral pașapoartele și alte documente necesare pentru a finaliza tranzacția în momentul și în locul specificat. Dacă căile corecte sunt una. există o mulțime de modalități greșite de a pregăti o afacere pentru vânzători:

Risc. cumpărătorul poate pierde nu numai timpul pentru căutarea unui alt obiect, ci și pierderea avansului. Advance-ul va fi returnat cumpărătorului în cazul în care anularea tranzacției are loc la cererea sau vina vânzătorului. Dar nu toți vânzătorii se pot despărți cu ușurință de avansul primit, iar conflictul poate ajunge la instanță.

Ceea ce face ca agentul de a minimiza riscul: de a face plata în avans a discutat deja punctele cheie ale pregătirii viitoare și desfășurarea tranzacției, așa cum descris cu exactitate condițiile din acordul Advance, în prezența conflictelor interpersonale bine-cunoscute soluții de compromis sunt determinate să facă un avans.

Pentru a minimiza pierderea de numerar, agentul imobiliar nu face progrese semnificative și nu face avansuri fără condiții specifice de returnare.

Erori în organizarea de tranzacții reciproce pe tranzacție

Situația. În Moscova, așezările prin celulele bancare sunt în general acceptate. Dar nimeni nu anulează punctele importante: condițiile corecte pentru accesul la celule, verificarea facturilor, textele convenite ale chitanțelor. Aceste acțiuni sunt planificate cu mult înainte de tranzacție. În cadrul tranzacției, părțile pun în aplicare acordul.

Risc. În această etapă, nu există de obicei probleme grave. Erori la accesul la celule sunt corectate în prezența ambelor părți. Situațiile neașteptate privind tranzacțiile sunt rezolvate imediat, pentru care afacerea are întotdeauna un agent imobiliar cu o experiență suficientă.

Agenții imobiliari mai puțin cunoscuți pe tranzacții sunt însoțiți de un tutore cu experiență sau de șeful departamentului.

Anularea înregistrării în Rosreestr

Situația. un caz foarte rar atunci când tranzacția este anulată după trimiterea pachetului pentru înregistrare în Rosreestr. De exemplu, acest lucru se poate întâmpla din cauza unui conflict între părțile la tranzacție.

Risc. reveniți la starea inițială de "înainte de tranzacție". Situația conflictuală este însoțită de necesitatea de a extrage bani din celulă și de a întoarce avansurile.

În mod obișnuit, un agent imobiliar nu are capacitatea de a rezista acțiunilor oricărei părți în acest stadiu, deoarece acordă servicii, dar nu este parte la contractul de vânzare.

Pentru a reduce riscurile, pașii preliminari trebuie să fie realizați calitativ. Acest lucru asigură faptul că nu există niciun risc pentru suma principală de bani introdusă în celulă. Agentul imobiliar consultă și participă în mod oficial la negocieri privind întoarcerea la canalul acordurilor sau revenirea la starea inițială de "înainte de tranzacție".

Nerespectarea condițiilor pentru eliberarea și transferul apartamentului

Situația. De asemenea, un caz rar, dar încă probabil. Vânzătorul trebuie să elibereze și să transfere apartamentul în condițiile contractului. Și transferul apartamentului se efectuează într-o stare specificată - de exemplu, disponibilitatea de echipamente și mobilier. În cazul încălcării termenului limită pentru evacuarea persoanelor înregistrate, data transferului apartamentului, menținerea stării convenite și conflictul insolubil cu vânzătorul, cumpărătorul se poate adresa numai instanței.

Risc. scăderea atractivității pieței apartamentului achiziționat.

Ce face un agent imobiliar: în etapele anterioare, agentul imobiliar creează condiții pentru eliberarea și transferul apartamentului a fost etapa cea mai puțin dificilă pentru părți. Tot ce se poate face înainte de afacere se face înainte de tranzacție (de exemplu, un extras de persoane înregistrate), starea proprietății transferate descrise în acord Advance și contractul de vânzare. Și agentul face eforturi în rândul participanților au fost de acord să se stabilească o bună relație personală, în cazul în care încălcarea condițiilor de vânzătorul va afecta nu numai pierderea de bani, dar, de asemenea, la o „pierdere a feței“.

Pierderea de proprietate a apartamentului achiziționat

Situația. Nimeni nu poate garanta cumpărătorului că vânzătorul sau "terța parte" nu va contesta dreptul de proprietate asupra apartamentului achiziționat în instanță. Curtea poate decide în orice direcție la discreția sa. O astfel de incertitudine poate paraliza unii cumpărători deosebit de impresionați.

Aici trebuie amintit că, pentru a contesta dreptul de a cumpăra, nu este suficient doar să dorești să dai în judecată. Avem nevoie de motive reale. tranzacția falsă, încălcarea intereselor părții, furnizarea de documente false, incapacitatea părților la tranzacție.

Ce face un agent imobiliar: aceste riscuri de limitare a drepturilor unui cumpărător sunt verificate de un agent imobiliar sau de un avocat (cu experiență obligatorie în domeniul imobiliar) la etapa pregătirii unei tranzacții. În punctele controversate, sunt necesare consultări suplimentare în rândul avocaților practicieni care au o înaltă calificare.

Dacă întâmpinați probleme în documentele de agent notifică cumpărătorului, împreună cu evaluarea experților și pentru a minimiza riscul de piese: transferul de la data tranzacției pentru a aborda deficiențele, complexitatea tranzacției printr-o alternativă examenele medicale și așa mai departe. Cumpărătorul se familiarizează cu alternativele și își ia decizia.

Tranzacția poate fi făcută atunci când riscul este nesemnificativ, de multe ori agenții imobiliari iau obligații suplimentare ale vânzătorilor într-o formă notarială. Acest lucru nu afectează libertatea părților, dar este un argument serios în cazul în care conflictul vine în judecată.

Falimentul vânzătorului după vânzarea apartamentului

În general, riscul este că, dacă în momentul de vânzare a vânzătorului proprietate este de credit, iar solvabilitatea acesteia sa deteriorat dramatic în 1-3 ani după tranzacție, vânzătorul poate fi declarat în stare de faliment. iar tranzacțiile deja încheiate pot fi luate în considerare pentru a ascunde proprietatea de la creditori.

Ce face un agent imobiliar: la o inspecție legală regulată a unui obiect imobiliar, un agent imobiliar evaluează viabilitatea financiară. disponibilitatea împrumuturilor și a delincvențelor. În mod semnificativ riscant a fost achiziționarea de bunuri imobiliare la un cost mai mic.

Asigurarea titlului la cumpărarea unui apartament

Asigurarea titlului este singurul instrument fiabil pentru returnarea fondurilor în suma întregii achiziții, în cazul în care contractul poate fi recunoscut ca nul și neavenit. Nici agentul imobiliar, nici vânzătorul, nici statul nu garantează returnarea banilor cumpărătorului în întregime sau într-un termen rezonabil.

Cumpărătorul poate asigura achiziția pentru o "schimbare de titlu" pentru o perioadă de 1-3 ani pentru întreaga sumă a tranzacției. Acest lucru ar putea varia de la 0,2% din valoarea proprietății, atunci când documentele de titlu nu sunt destinate „aventură“, până la 5% din costul, în cazul în care există riscul de a contesta riscurile drept sau în valută.

Cumparatorul ar trebui sa aleaga o companie de asigurari cu o reputatie impecabila. deoarece sunt cunoscute cazuri în care societatea de asigurări își refuză obligațiile în cazul unui eveniment asigurat.

Sarcina unui agent imobiliar nu este numai de a selecta o societate de asigurare, ci și de a oferi asigurătorului documentele necesare.

Card de pagină pentru motoarele de căutare: