Motivele principale ale instanței:
- Pentru a încheia DDU, dezvoltatorul, care a primit deja un împrumut bancar pentru securitatea locului de construcție comun, trebuie să aibă consimțământul băncii.
- Disponibilitatea de garanție pentru obligațiile de dezvoltator, înainte de banca nu modifică termenii acordul băncii pentru a atrage alți acționari ca garant trebuie să fie la bancă, și înainte de deținătorii de capitaluri proprii (o astfel de interpretare, Curtea a dat h. 6, art. 13 din Legea № 214-FZ).
- După permisiunea de a pune casa în funcțiune, DDU nu poate fi - acesta va fi deja cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare viitoare. În această situație, DDU este o acoperire pentru DCT și, prin urmare, o afacere prefăcută (articolul 170 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse).
- Concluzia DDU a fost abuzul de drept, deoarece cumpărătorul apartamentelor nu desfășurau activități economice, directorul său a fost un angajat al dezvoltatorului, DDU a prevăzut o amânare a plății pentru aproape un an, i. E. Un obiectiv economic rezonabil nu a avut un acord. În plus, cumpărătorul după două luni a vândut apartamentele primite prin DDU și înregistrate în proprietate, societatea de administrare a fondului mutual.
În cazul a două aspecte principale care pot afecta dezvoltarea practicii:
- În ce moment este imposibil să se încheie un DDU, dar este necesar să se încheie un DKP?
- Care este raportul dintre drepturile de securitate ale participanților la DDU și împrumuturile băncilor către dezvoltator?
Raportul dintre DDU și DCT
Concluzia că DDU poate fi încheiată numai în timpul fazei de construcție (adică înainte de punerea în funcțiune a instalației) este fără îndoială. Riscurile pentru participanții la DDU pot apărea în "zona de frontieră" atunci când construcția este finalizată sau efectiv finalizată, dar nu există încă permisiunea de a pune casa în funcțiune. Situația este complicată de faptul că DDU necesită înregistrarea de stat, care nu are loc simultan cu încheierea DDU. Există, de asemenea, cazuri în care DDU este semnat "retroactiv".
Să presupunem că permisiunea de intrare în casă a funcționat între două date - semnarea DDU și înregistrarea acestuia. Care sunt riscurile recunoașterii DDU ca nevalidă, aplicarea regulilor privind LOI și dreptul de a-și asuma un gaj? Evident, riscurile sunt semnificative, deoarece pentru terții (inclusiv banca care le acordă creditul constructorului) valoarea va avea un registru de înregistrare și data.
Deci, cumpărarea unui apartament într-o casă construită sau în apropierea clădirii este riscantă. Acest lucru înseamnă că este necesar să se prevadă în prealabil DCT a viitorului lucru? Aici riscurile sunt cel mai probabil nu mai puțin. Dezvoltatorul va fi obligat să înregistreze dreptul de proprietate asupra ei înșiși și numai apoi se transferă apartamentul către cumpărător, dar în acest caz, nu se va aplica regulile 214-FZ a proprietății de curățare a taxelor ipotecare.
În cazul în care dezvoltatorul are obligații față de bancă garantat printr-un gaj, apartamentul va, ca regulă generală, merge la cumpărător cu o taxă de gaj. În plus, există riscul ca cumpărătorul să nu poată vedea în prealabil greva: înregistrarea drepturilor de proprietate ale dezvoltatorului și dreptul de a angaja banca este puțin probabil să se producă simultan. Informațiile despre gaj pot apărea în perioada de înregistrare a comisiei / statului DCT sau chiar după. Cumpărătorul, desigur, va fi capabil să-și dovedească conștiinciozitatea (să elibereze proprietatea din gaj) sau să ceară dizolvarea DCT, dar problemele vor fi, în orice caz, grave.
Raportul dintre drepturile de securitate și obiectul de construcție comun
Norme 214-FZ în acest domeniu este foarte cazuistica: ipotecari concurente sunt membre ale PO și bănci, credite pentru dezvoltatori, nu este stabilit vechimea de garanție, o serie de prevederi ale legii fragmentar modificată și completată, formulările necesită interpretare.
Condițiile contractelor constructorului cu băncile cetățeni-co-investitori sunt de obicei necunoscute. Printre condițiile, cu toate acestea, este extrem de important acord privind încetarea depozit bancar pentru un apartament construit transmise participanților DDU (părțile 6 și 7, art. 13 din Legea № 214-FZ). Din textul articolului 214-FZ nu rezultă o concluzie clară, este norma din partea 8 din art. 13 privind încetarea gajului obligatorie și dacă este îndeplinită condiția este acordul cu banca pentru a anula (sau, dimpotrivă, contractul cu banca în absența condițiilor de acordul ar trebui să fie considerat încheiat nu). Până în prezent, nu au existat probleme - deținătorii au primit apartamente fără cauțiune. Acum, totuși, se pune întrebarea, deoarece în cazul "Komercchni Bank" instanța a dat consimțământul băncii o valoare semnificativă.
Ca alternativă la consimțământul băncii, partea 6 din art. 13 din Legea nr. 214-FZ prevede siguranța, dar aici formularea este chiar mai casuistică. Cui ar trebui să existe o garanție? În cazul „Komerční Bank“ a fost o garanție la bancă, dar instanța de apel de arbitraj a spus că trebuie să fie garanție la bancă, iar titularii de interes. În cazul în care interpretarea textului legii încalcă șeful instanței, atunci cum poate înțelege acest lucru titularii de interese cetățenești?
Se pare că participanții la DDU, care sunt pionieri de către 214-FZ, concurează cu băncile și nu pot câștiga întotdeauna această competiție. În plus, cetățenii nu sunt dedicați subtilității relației dezvoltatorului cu băncile. În același timp, riscurile asociate cu data înregistrării de stat a DDU pot afecta pe deplin cetățenii. După cum sa menționat mai sus, DDU poate fi privită ca o sarcină, pentru care publicitatea joacă un rol semnificativ.