6.1. Baza economică și juridică a bunurilor imobile
Gajul a apărut și sa dezvoltat simultan cu apariția elementelor de proprietate privată [1]. ca instrument financiar și economic care asigură protecția creditorilor și contribuie la dezvoltarea activităților de investiții.
În general, un angajament poate fi definit drept proprietate sau alte valori care servesc drept garanție pentru un împrumut. Ie cauțiune este un anumit mod de a se asigura că obligațiile în temeiul cărora creditorul ipotecar (persoană juridică sau fizică care ia titluri ca garanții, creditele acordate acestora), în caz de neplată de către pledgor (persoană juridică sau fizică care furnizează garanții pentru datoria lor) are un drept de preempțiune înainte de alți creditori pentru a-și satisface cererea din valoarea bunului gajat.
Gajul apare în virtutea contractului și, de asemenea, în baza Legii cu privire la apariția împrejurărilor specificate în acesta, în cazul în care legea prevede pentru ce bunuri și pentru a se asigura executarea obligației care este recunoscută ca fiind în gaj.
Cea mai obișnuită este garanția din contract, atunci când împrumutul (debitorul) își dă proprietatea în mod voluntar ca un gaj, încheind un acord corespunzător cu creditorul gajist (creditor)
Angajamentul este o modalitate de a asigura angajamentul și contract de gaj nu este caracter independent, el este întotdeauna legat de un alt contract (de vânzare, contractul, comisioane, depozitare, etc), pe care le oferă. În plus, contractul, obligațiile cu garanție de garanție, este de a retrage proprietatea amanată de la posibila colectare a creanțelor altor creditori. Contractul de gaj este întotdeauna în spatele unui alt contract de bază și este direct legat de acesta.
Creditorul păstrează un drept de reținere chiar și în cazul înstrăinării proprietății de către proprietar în favoarea terților. Cu toate acestea, garanția nu conferă dreptul de proprietate (deținere sau utilizare) a bunului gajat după ce debitorul își încalcă obligațiile, dar servește drept mijloc de a satisface cererea principală a creditorului din valoarea bunului gajat.
Trebuie remarcat faptul că prevederile de bază privind gajul, ca atare, sunt determinate, în primul rând, de Codul civil al Federației Ruse. și în al doilea rând, legea Federației Ruse din 29.05.92, nr. 2872-1 "Cu privire la pledoarie". Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că reglementarea garanțiilor din Codul civil al Federației Ruse diferă uneori de regulamentul său din legea menționată mai sus.
Conceptul de gaj nu poate fi pe deplin stabilit fără a determina care este obiectul gajului.
Obiectul gajului poate fi atât bunuri mobile cât și imobile, precum și drepturi de proprietate. și anume drepturile obiective ale participanților la relația asociat cu dreptul de proprietate, utilizarea și eliminarea proprietății, precum și cu cerințele (proprietate) materiale, care apar între părțile la schimbul economic asupra distribuirii activelor și schimbul de bunuri, servicii, titluri de valoare, etc.
Subiectul gaj nu poate fi singura entitate sau drepturi asupra acesteia existente, proprietatea nu există în natură, la momentul încheierii contractului, de exemplu, recolta viitoare sau clădire care urmează să fie construit pe cheltuiala creditului, pe care îl efectuează software.
Principiile de bază ale gajului:
1. Publicitate - disponibilitatea informațiilor privind găsirea unui gaj de proprietate pentru toate persoanele interesate.
2. Specificitate - bunurile gajate în conformitate cu caracteristicile sale (și în special pentru scopul lor funcțional) coincid exact cu datele pe care le are ca obiect de înregistrare de stat.
3. Încredere - valoarea și lichiditatea proprietății garantează rambursarea datoriei. Creanțele deținătorului gajului se efectuează sub garanția proprietății gajate a împrumutatului. Creditorul gajist are dreptul să primească pe aceleași principii de satisfacere a despăgubirii de asigurare pentru pierderea sau deteriorarea bunului ipotecat indiferent în favoarea căreia este asigurat, cu excepția cazului în care a avut loc pierderea sau deteriorarea din motive pentru care gajist este responsabil.
Există multe tipuri de garanții. care diferă una de cealaltă în funcție de caracteristicile care au stat la baza acestora.
Din punct de vedere al atitudinii părților la proprietatea gajată, se disting următoarele tipuri de garanții:
- gaj clasic - proprietatea rămâne cu mortgagorul;
- ipoteca - proprietatea este transferată deținătorului gajist;
- un angajament solid - proprietatea rămâne cu creditorul ipotecar prin aplicarea semnelor care indică angajamentul.
Tipul garanției depinde, de asemenea, de termenii de rambursare a garanției primite pentru garanția proprietății. În acest caz, se disting diferite tipuri de ipoteci. Ipoteca este o garanție care definește o creanță pentru proprietatea ipotecă oferită de ipoteca pentru a obține un împrumut.
1. ipoteci cu o rată fixă a dobânzii. Angajatorul este obligat să efectueze plăți lunare pentru rambursarea datoriilor la împrumut și plata dobânzii la acestea. Aceste împrumuturi sunt clasificate ca fiind amortizante. Amortizarea în acest caz înseamnă procesul de rambursare a datoriilor principale și a dobânzilor aferente utilizării împrumutului.
2. Ipoteca cu dobândă variabilă (sau ajustabilă). În acest caz, rata dobânzii este legată de o altă rată a dobânzii de pe piață și este ajustată în funcție de modificările acesteia. Ajustarea se efectuează, de regulă, nu mai des decât o dată pe an. În acest caz, rata dobânzii la creditele ipotecare cu rată variabilă a dobânzii este mai mică în medie cu 1,5-2 puncte procentuale, decât ipoteca, cu o rată a dobânzii fixă, care este asociat cu realizarea de risc, care își asumă proprietarii de ipoteci reglabile. Esența acestui risc este că ajustarea ridică rata dobânzii, iar volumul plăților lunare crește.
3. Credite ipotecare cu plăți diferențiate. Astfel de credite ipotecare prevăd o creștere treptată sau o scădere a plăților pentru rambursarea împrumutului. Astfel de împrumuturi pot fi folosite, de exemplu, pentru a împrumuta familiile tinere cu venituri mai mici la începutul perioadei de împrumut decât la final.
4. Credite ipotecare garantate. În acest caz, aveți nevoie de un creditor ipotecar.
Dreptul de gaj se întemeiază din momentul încheierii unui contract de gaj și în ceea ce privește gajul de proprietate ce urmează a fi transferat gajistului, din momentul transferului acestei proprietăți, dacă nu se prevede altfel în contractul de gaj.
Gajul se încheie în următoarele cazuri:
- în îndeplinirea obligațiilor de gaj;
- la încălcări grave ale creditorului gajist, care implică amenințarea cu distrugerea proprietății și la cererea împrumutatului;
- la încetarea dreptului de gaj și la distrugerea bunului gajat, dacă nu se prevede altfel în contractul de gaj;
- când este imposibil să se realizeze garanția.
Angajamentul de proprietate imobiliară pentru a asigura o creanță monetară a creditorului gajist este considerată ipotecă [2].
Cu toate acestea, există câteva "dar" aici. Am dat o definiție generală a ipotecii, din care ar putea apărea definiții mai detaliate ale acestui concept, pe baza specificului, stării și dezvoltării ipotecilor din diferite țări. De exemplu, în SUA, sub ipotecă se înțelege împrumutul numai în sectorul locuințelor. Prin urmare, chiar dacă, până în prezent, ipoteca si are un caracter internațional, cu toate acestea oferă o definiție definitivă a acestui concept este dificil, în calitate de reprezentant al unui grup de țări și populația se poate ajusta în felul lor.
Ipotecile sunt două aspecte: juridice și economice.
Reglementarea juridică a ipotecilor are loc cu ajutorul Codului civil al Federației Ruse [4]. precum și Legea federală nr. 102-FZ "Despre ipotecă" din 16.07.98.
Obiectul unei ipoteci poate fi obiectele imobiliare specificate în Codul civil al Federației Ruse [5]. drepturile la care sunt înregistrate în ordinea stabilită pentru înregistrarea de stat. Acest imobil include:
1. Întreprinderile, ca un complex de proprietate unic utilizat în activitățile antreprenoriale.
Pentru a efectua transferul unei întreprinderi într-o ipotecă, este necesar consimțământul proprietarului imobilului mai sus menționat. Pledger, fără permisiunea gajist nu are dreptul de a transfera proprietatea, aparținând companiei a promis să facă tranzacții care vizează înstrăinarea proprietății aparținând societății, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de ipotecă.
Ipoteca întreprinderii poate fi asigurată printr-o obligație a cărei valoare este de cel puțin jumătate din valoarea tuturor bunurilor care se referă la întreprindere.
2. Clădiri și structuri (utilizate în afaceri), cu ipoteca simultană în cadrul aceluiași contract de teren pe care sunt amplasate, sau părți ale acestor zone, care furnizează aceste clădiri funcționale. De asemenea, trebuie spus că, în cazul în care terenul pe care este ipotecat instalația, închiriate, apoi simultan cu ipoteca a clădirii sau structura stabilită în mod necesar dreptul de a închiria terenul sau o parte a acestuia [6].
3. Case rezidențiale, apartamente și părți ale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, care constau dintr-una sau mai multe camere izolate.
4. Hoteluri, case de vacanță, cabane, case de grădină și alte clădiri și încăperi care nu sunt destinate rezidenței permanente.
5. Vasele aeriene și maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale.
6. Proiecte de construcție neterminate. precum și materialele și echipamentele recoltate pentru construcția lor.
7. Parcelele subsolului, obiecte de apă izolate.
8. Păduri, plantații perene.
Deci, cum pe pământ sunt proprietăți care sunt puternic asociate cu acesta localizat, gaj de clădiri, întreprinderi, corpurile de apă separate și plante perene este practic imposibilă fără gaj simultană a terenurilor respective (deja menționate mai sus). Aceasta determină rolul special al terenurilor în domeniul relațiilor ipotecare.
9. Teren deținute de cetățeni și asociațiile acestora, persoane juridice și prevăzute pentru agricultură, horticultură, locuințe individuale, cabana și construcții garaj, parcele de uz casnic și terenuri agricole privată ocupate de clădiri, structuri sau facilități în sumă, necesare pentru menținerea lor economică (sprijin funcțional).
În conformitate cu legea "Cu privire la ipotecă", precum și art. 135 din Codul civil al Federației Ruse. Proprietatea care face obiectul ipotecii este considerată a fi gajată împreună cu bunurile în ansamblu.
În conformitate cu legea rusă, obiectul unui credit ipotecar nu poate fi:
- o parte a proprietății, a cărei divizare în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul;
- bunurile retrase din cifra de afaceri, care nu pot fi recuperate, precum și bunurile pentru care se prevede privatizarea obligatorie sau a căror privatizare este interzisă;
- proprietate de stat: de stat și terenuri municipale și terenuri agricole, de stat și locale și individuale de apartament clădiri, zone de resurse minerale și a zonelor protejate;
- o parte a terenului, o zonă care este mai mică decât dimensiunea minimă în scopuri diferite și utilizarea permisă;
- parts în proprietatea asupra proprietății comune a unei case rezidențiale separate de proprietatea asupra apartamentului.
[1] Reglementarea juridică a relațiilor ipotecare se găsește în legile lui Manu în India antică (II c. BC), și este proiectat în detaliu în dreptul roman.
[2] Termenul "ipotecă" (din ipoteca greacă), conform istoricilor, a apărut pentru prima dată în Grecia la începutul secolului al șaselea. BC și deja a fost asociată cu asigurarea răspunderii debitorului față de creditorul anumitor exploatații funciare. Istoricul dezvoltării ipotecilor în Rusia este prezentat în anexă. 16.
[3] O astfel de definiție este legitimă pentru Federația Rusă.
[4] De exemplu, art. 339, 340, 349 și altele.