- Anul trecut, asociația de investitori din Moscova a împlinit 20 de ani. Este clar că pentru o perioadă atât de lungă, țara, orașul și metodele de desfășurare a afacerilor s-au schimbat. Și AIM ca organizație care reprezintă interesele participanților la piața imobiliară ar trebui să țină pasul cu vremurile: să schimbe metodele de lucru, să caute noi forme de dialog cu autoritățile orașului. Schimbarea cursului, noi direcții în lucrare nu sunt legate atât de schimbările de personal ale conducerii, ci mai degrabă de dorința de a face față provocărilor vremii. Majoritatea membrilor asociației au ajuns la concluzia că este necesar să se schimbe abordările de lucru cu unitățile structurale ale guvernului de la Moscova. Ceea ce a fost bun acum cinci sau zece ani este deja în mare parte ineficient și irelevant. Și dacă vrem să ne păstrăm asociația, nu lăsați companiile care ne-au lăsat dezamăgiți de acțiunile noastre să ne lase din cauza ineficienței muncii noastre, trebuie să învățăm cum să lucrăm în condiții noi.
Nu este vorba doar de dorința de a colecta mai multe contribuții, ci de dorința de a extinde baza asociației pentru a înțelege mai clar problemele sistemice cu care se confruntă industria. Ne așteptăm să implicăm activitatea de producție, care urmărește construirea de noi clădiri pentru întreprinderile industriale și care are nevoie de asistență specializată pentru a obține un plan de urbanism pentru un teren. De aceea, acum comitetul asociației se străduiește să creeze un program pe care îl vom trimite la diverse organizații și, prin aceasta, vom încerca să atragem noi membri în rândurile noastre.
Dacă autoritățile vor ca orașul să se dezvolte în mod armonios, ar trebui să asculte poziția întreprinderilor mijlocii. Prin urmare, la recenta noastră ședință de raportare și alegeri, sa proclamat că ne mutăm de la confruntarea cu autoritățile orașului cu interacțiunea constructivă. Și acest lucru este conectat nu la faptul că am constatat că au fost învinse în confruntarea care sa desfășurat pe o serie de probleme în ultimii ani, dar pentru că au simțit: o abordare diferită a autorităților orașului la aceste probleme s-au schimbat punctul lor de vedere cu privire la rolul asociatiei noastre. Simțim că suntem gata să auzim.
- Acum orașul oferă investitorilor trei domenii de activitate: lucrul la reorganizarea zonelor industriale și comunale, implementarea proiectelor în "noua" Moscova și participarea la implementarea programului de construcție TPU. Ce este interesant în primul rând pentru membrii asociației?
- Considerăm că toate cele trei direcții sunt promițătoare, dar fiecare are dificultăți proprii într-o adevărată încarnare. Acest lucru a fost discutat la reuniunea de realegere a asociației și la prima reuniune a consiliului său din acest an.
Dacă vorbim de zone industriale, atunci în cazul unui titular de drepturi, nu apar probleme cu reorganizarea lor. Din păcate, privatizarea haotică, efectuată la începutul anilor 90 ai secolului trecut, a dus la faptul că avem câteva zone industriale. Cele mai multe dintre acestea sunt un patchwork quilt de teren și proprietăți imobiliare deținute de zeci și, uneori, sute de proprietari și deținători de drepturi. Și nu toți proprietarii acestor instalații sunt mulțumiți de perspectiva reamenajării acestui teritoriu. Cineva deține un depozit și cu succes închiriază-l, cineva are o producție mică, cineva chiar dacă este dispus să mărească capitalizarea proprietății lor, dar are așteptări mari în ceea ce privește costul activelor sale la eliminare. Și când toată lumea proznav reamenajarea iminentă a cererilor de site-ul sau proprietatea dvs. mai mult decât prețul de piață sau de la o companie de construcții, nici unul dintre banca nu a avut suficienți bani pentru a pune în aplicare un astfel de proiect. Ieșirea poate fi găsită în coordonarea intereselor, în crearea unui parteneriat între proprietarii de proprietăți în limitele zonei industriale, în numele proiectului de dezvoltare a acestuia.
Pentru a trece prin toate etapele pregătitoare necesare înainte de aprobarea proiectului de planificare la GLC și aprobarea acestuia prin rezoluția guvernului de la Moscova cu emiterea GPRS, durează de obicei un an și jumătate până la doi ani. În același timp, grupul de investitori va trebui să-și asume riscuri - până când proiectul va fi aprobat pentru GZK, rămâne în limite și nu este clar cât de mult poate fi construită. Dacă teritoriul de producție nu are printre proprietarii unui bogat finanțator interesat de renovarea sa, procesul este blocat. Dar crearea unui parteneriat este posibil chiar și în etapa de elaborare a unui plan de planificare, și nu neapărat toți participanții săi trebuie să contribuie cu cota lor în bani. Cineva poate contribui la expertiza juridică a proiectului, cineva - dezvoltarea urbană, cineva - implementarea directă a lucrărilor de proiectare. Și asociația noastră profesională poate fi un instrument bun pentru coordonarea intereselor diverșilor proprietari, un intermediar între ei.
O situație similară se dezvoltă odată cu dezvoltarea teritoriilor "noii" Moscovei, când teritoriul său face parte din suburbii, iar autoritățile regionale vând în mod activ și ieftin terenuri. Principala diferență față de dezvoltarea zonei industriale este că în "noua" Moscova, planificarea teritoriului este dezvoltată în detrimentul bugetului orașului. Dar există mulți proprietari de parcele mici de 1-5 hectare, în timp ce unii dintre ei nu au nicio idee despre adevărata valoare a parcelelor lor, în timp ce alții, dimpotrivă, îi supraestimează. Dezvoltarea acestei direcții este doar începutul, avem multe pete albe. Dar avem perspective bune de cooperare - reprezentanți ai Departamentului de Dezvoltare a Teritoriului Teritoriului sunt prezenți constant la evenimentele asociației noastre.
În ceea ce privește intersecțiile de transport-transfer, acesta este, de asemenea, un subiect extrem de interesant pentru investitori, dar care nu a fost încă complet elaborat. Din anumite motive, unii membri ai Asociației Investitorilor au fost deja implicați în procesul de construcție al TPU. Ni se pare că, în pofida propunerilor active ale autorităților de a participa la acest program, Guvernul Orașului Moscova nu este încă foarte clar despre cum se va întâmpla acest lucru. Ei susțin că acest program are nevoie de investiții, iar noi credem că aceste proiecte au nevoie de un dezvoltator - un manager, care va pune întreaga economie a proiectului, de a crea un plan de afaceri, nu doar o pungă mare, care va da bani pentru a șterge acest lucru.
Pe de o parte, la Moscova TPU va fi creat în apropierea platformelor, operatorul de operațiuni pe care sunt definite structurile Căilor Ferate Ruse. În plus, vor exista TPU-uri în apropierea stațiilor de metrou, operator și client al cărui construcție va fi SUE "Moscow Metro". Căile ferate rusești sunt un monopol natural, o structură federală, și este dificil pentru noi, asociația regională a companiilor de construcții de dimensiuni medii, să interacționăm cu ea pe picior de egalitate. Un alt lucru este subteran - structura subordonării urbane, ușor de înțeles și bine-cunoscută de noi. Prin urmare, asociația noastră sugerează conducerea metroului, în colaborare cu Departamentul de Politică a Dezvoltării Urbane și Moscomarchitecture, pentru a discuta despre TPU specifice la stațiile de metrou care pot fi construite și gestionate de membrii AMI. Încă nu am reușit să studiem cu atenție toate propunerile orașului, dar ar trebui să sistematizăm și să consolidăm toate dorințele autorităților și propunerile făcute de investitori. La noi puțini sunt pregătiți să realizeze în întregime construcția unui teritoriu al unui amplasament, dar există suficiente oferte de la acei investitori care sunt pregătiți să construiască obiecte comerciale separate în structura TPU - spălătorii auto, centre tehnice, galerii de tranzacționare etc.
- Ce măsuri oferă asociația pentru a depăși dificultățile care au apărut în industrie în timpul crizei?
- Recent am avut o întâlnire la Mosstroyinvest și am fost întrebați ce acțiuni ar trebui întreprinse pentru a ajuta investitorii? Și am spus că cea mai gravă problemă este plata mare pe care fiecare investitor trebuie să o producă înainte de a începe construcția. Este vorba de plata pentru orice modificare în utilizarea permisă a terenurilor - un procent serios din valoarea cadastrală, a căror dimensiune exactă zavisitot densitatea clădirilor din jur, sau plata pentru ridicarea interdicției privind construcția de 80% din valoarea cadastrală. Am sugerat ca Moskomstroyinvest să transfere aceste plăți până la sfârșitul proiectului și să le plătească atunci când înregistrează proprietatea asupra facilității sau le permite să fie plătite în tranșe. Cu toate acestea, în guvernul de la Moscova nu a crezut că va fi capabil să dezvolte pentru această opțiune de efectuare a plăților mecanism eficient pentru protejarea intereselor bugetului de capital, așa cum au existat precedente în cazul în care compania de construcții dat în judecată prin refuzul de a efectua plăți, iar instanța de judecată a fost înclinată spre partea cu ei și obiectele sale decizia a fost înregistrată în proprietate. Această problemă trebuie rezolvată, deoarece împiedică nu numai construcția de locuințe sau centre de birouri, ci și noi facilități industriale.
De exemplu, pentru a începe construirea unui parc industrial cu o suprafață de 20 mii de metri pătrați. m în afara centrului de capital, la intrarea va trebui să plătească 400 de milioane de ruble. În condițiile actuale, niciunul dintre lucrătorii de producție nu va proceda la acest lucru. Ar fi util să se ia în considerare posibilitatea de a plăti aceste plăți. La urma urmei, locuințe este perfect de lucru ipotecare: oamenii locuiesc deja într-un apartament și de mulți ani și-au plătit valoarea. Nu putem oferi un mecanism specific, dar trebuie să ne mutăm în această direcție, iar avocații noștri lucrează în prezent la aspectele juridice ale posibilității de plată în rate.
- Asociația de Investitori din Moscova interacționează cu Clubul Investitorilor?
- Pe piață ocupăm nise ecologice diferite, dar există într-adevăr probleme, de dragul depășirii pe care ar trebui să ne unim forțele. Și colegii noștri nu abandonează dialogul profesional normal, îl conducem deja. Am discutat chiar posibilitatea de a intra în Clubul Investitorilor ca membru asociat. După cum știți, cerința de a intra în club este de 1 milion de metri pătrați. m imobiliare în construcții sau construite în management. În total, membrii asociației îndeplinesc pe deplin această cerință. Dar apoi au crezut și au crezut că este inutil. Suntem în poziția de a ne purta noi înșine un dialog cu autoritățile și sunt gata să asculte propunerile noastre. Așadar, sa hotărât că, în probleme comune, vom coordona poziția noastră cu Clubul Investitorilor și vom discuta separat problemele specifice ale afacerilor mijlocii cu autoritățile.
- Ce evenimente de expoziție și conferințe sunt planificate pentru AMI în acest an?
- Asociația de Investitori din Moscova, în mod tradițional, acționează ca unul dintre organizatorii expozițiilor imobiliare din Casa Centrală a Artistilor și DomExpo în Gostiny Dvor, fiecare dintre care se organizează de două ori pe an - în primăvară și toamnă. Vom lua cu siguranță parte la seminarul "Dialogul cu investitorul", organizat de Moskomstroyinvest. În plus, pregătim nu numai pentru următorul seminar, care va avea loc în luna mai, ci și o citare: de comun acord cu comisia, vor fi discutate problemele pregătite de asociația noastră.
De asemenea, vom participa la toate expozițiile imobile internaționale importante, inclusiv la MIPIM din Cannes. Anul acesta, Moscova nu va avea un loc, ca și în anii precedenți, dar delegația noastră va participa la acest eveniment. De asemenea, intenționăm să participăm la ExpoReal din München. Anul trecut am luat parte la MIPIM Asia în Hong Kong. Dar această expoziție, așa cum sa dovedit, se desfășoară neobișnuit pentru noi, un format complicat. Nu există standuri ca atare, întreaga expoziție este o sală și mai multe săli unde sunt organizate conferințe, dar cred că ne vom adapta și vom continua să participăm și la această expoziție.
- Cred că combinația a două posturi îmi permite să țin mâna pe pulsul industriei. În calitate de șef actual al companiei de dezvoltare, desfășoară proiecte de la dezvoltarea urbană până la punerea în funcțiune și vânzările. Și am o idee clară despre dificultățile cu care se confruntă compania de investiții și construcții în toate etapele lucrărilor sale. Acum îmi imaginez clar ce se va întâmpla, de exemplu, ceea ce am fost înregistrat în contractul de închiriere a terenului, când va veni momentul înregistrării proprietății în proprietate. Și când vin la Moskomstroynadzor și primesc un refuz, îmi imaginez clar că nu este un caz particular, ci o problemă sistemică care trebuie abordată. Pentru a nu pierde contactul cu procesele reale care au loc în industrie, nu vreau să părăsesc funcția de șef al companiei. În AMI, am vice-președinte al consiliului asociației - Elena Solovyova, mă ajută în rezolvarea problemelor practice legate de interacțiunea cu autoritățile. Am mulți asistenți, iar fondatorul nostru, Boris Frolov, deși acum ocupă funcția de președinte, dar președintele onorific, nu a mai rămas încă. Lucrează în fostul său birou, comunicăm cu el, vizităm împreună diverse departamente ale guvernului Moscovei și îmi împărtășește de bună voie experiența vieții mele cu mine.
Asociația are și un director executiv, acest post fiind, așa cum a fost anterior, ocupat de Irina Mamonova; funcțiile sale includ activități tehnice și organizatorice legate de colectarea contribuțiilor, admiterea de noi membri în asociație și instruirea practică a evenimentelor expoziționale.
- Lyubov Yurievna, care este calea ta către poziția de șef al companiei de dezvoltare? Activitatea dvs. curentă corespunde educației dvs.?
Apoi am fost foarte naivi, și din moment ce era vorba de o reconstrucție, reconstruim aspectul original al clădirilor, fără a crește numărul de etaje. Și când Oficiul pentru păstrarea monumentelor ne-a permis să construim camere de mansardă și să punem geamurile de pe acoperișurile Velux, era ca o revelație pentru noi. Apoi, chiar la începutul anilor '90, nu ne-am putut imagina că a fost posibilă demolarea clădirii, și nu tragerea ei în jos și lupta pentru păstrarea fiecărei cărămizi, pentru ca clădirea să poată fi construită pe două etaje.
Apoi, după ce am părăsit Sretenka, ne-am angajat într-o lucrare filigrană în alte locuri din centrul Moscovei - reconstruite mici case vechi. Și când am câștigat bani pentru implementarea unor proiecte mari la Moscova, site-urile pentru ei s-au încheiat, iar astăzi compania noastră operează în regiunea Moscovei. Acum, construim complexe rezidențiale cu o suprafață totală de 100 mii de metri pătrați. m în principal în raioanele Ramenskoye și Pușkin din regiunea Moscovei și în Moscova.
Text: Dmitri Ilyin