"Perioada de frică" din Ekaterinburg este termenul care durează de la momentul depunerii documentelor pentru înregistrare înainte de a obține un certificat de proprietate asupra apartamentului. Nervos este cumpărătorul - banii pentru apartament au fost deja acordați, iar dreptul de proprietate va apărea abia după 10 zile. Dacă se întâmplă ceva rău în Rosreestr, cumpărătorul va trebui să ia banii de la vânzător. După cum arată practica, stoparea înregistrării nu este neobișnuită. Acest lucru se poate întâmpla, din cel puțin 8 motive.
Din punct de vedere istoric, în capitala Uralilor, așezările dintre vânzător și cumpărător se fac la momentul semnării contractului de vânzare. Semnătura semnelor, cumpărătorul dă bani vânzătorului și pierde pacea. În primul rând, vânzătorul pe drumul spre Rosreestr se poate ascunde într-o direcție necunoscută. În al doilea rând, înregistrarea tranzacției poate fi oprită și respinsă de angajatul societății Rosreestr după ce documentele au fost depuse în condiții de siguranță pentru înregistrare.
În cazul în care înregistrarea drepturilor de proprietate este oprit, cumpărătorul va fi obligat să restituie apartamentul vânzătorului, iar vânzătorul - bani. Adevărat, nu pot exista bani până acum. Apoi, cumpărătorul va trebui să înceapă procesul și să colecteze banii oferiți prin toate mijloacele legale.
Iată principalele motive pentru oprirea înregistrării:
1. Un dosar incomplet de documente a fost depus pentru înregistrare
Un pachet incomplet de documente este cel mai frecvent motiv pentru oprirea înregistrării. Un angajat al companiei Rosreestr nu poate refuza să accepte documente. Chiar dacă nu există documente importante pentru înregistrare, un pachet de înregistrare va fi acceptat, iar vânzătorului i se va spune ce documente trebuie să fie livrate.
Potrivit participanților la piață, vânzătorii de multe ori uitați să atașați un acord notarial al soțului privind vânzarea de proprietate comună, coproprietarii respingerii drepturilor de preempțiune sau acordul tutelei pentru tranzacția cu un apartament, pentru care există drepturi ale minorilor.
Lyudmila Plotnikova, avocat al UPN:
"Nu este datoria destinatarului să controleze conținutul contractului și completitudinea pachetului de documente. Tot ce părțile au adus la înțelegere, trebuie să accepte. Complet sau nu, registratorul va afla. "
Cu toate acestea, în unele cazuri, înregistrarea se oprește din cauza faptului că registratorul de stat are nevoie de documente care nu se află în lista obligatorie.
Pavel Maslihin, director general adjunct al CC "Severnaya Kazna" pentru activități imobiliare:
Cel mai adesea, se solicită documente care stabilesc o legătură între proprietar și proprietate. De exemplu, dacă în certificatul de proprietate și pașaport proprietarul apartamentului are nume diferite, registratorul va cere un certificat de căsătorie.
2. Erori în documente
Anna Mikushina, șefa departamentului de proprietăți rezidențiale al RK TIM:
"În agenția noastră a avut loc o înțelegere cu obiectul de pe strada Krasnolesya, în noul pașaport Kastnolese de cadastru indicat." Din fericire, pentru a ne arăta loialitate în această situație, tranzacția a avut loc. Și așa - aceasta este o eroare tehnică care ar putea duce la oprirea înregistrării. "
Uneori, oprirea înregistrării nu este cauzată de greșeli, ci de inexactitățile legate de modificarea legislației.
Pavel Maslihin, director general adjunct al CC "Severnaya Kazna" pentru activități imobiliare:
3. Vânzarea dublă a unui obiect
Acest lucru se poate întâmpla numai dacă vânzătorul intenționează în mod deliberat să înșele cumpărătorul. Acordarea de către MFC a unei funcții de primire a documentelor pentru înregistrarea drepturilor de proprietate a deschis un câmp de fraudă în domeniul imobiliar. Vânzătorul semnează contractul de vânzare cu cumpărătorul și preda documentele pentru înregistrare la Rosreestr. Și apoi totul se face încă o dată în MFC, dar acum cu un alt cumpărător.
Lyudmila Plotnikova, avocat al UPN:
"In vara a fost o poveste - vanzatorul a inmanat din nou un pachet de documente pentru inregistrare. După 15 zile, a fost dezvăluit faptul că au fost depuse din nou documentele de înregistrare. Acum, cel mai probabil, va fi deschis un caz penal pentru fraudă. Apartamentul a fost vândut prin procură, doi clienți au suferit. "
Faptul este că experții nu au acces la MFC-based Rosreestra, astfel încât faptul că vânzările duble este detectată numai atunci când cele două seturi de documente în același apartament sunt pe masa de angajat Rosreestra.
Igor Obuhov, director al AN Antey:
"Teoretic, puteți depune documentele de înregistrare de două ori. În Ekaterinburg, documentele originale nu sunt luate, respectiv, rămân în mâinile vânzătorului. Dacă se dorește, el poate returna documentele de înregistrare. În orice caz, un duble pachet de documente va ajunge la registrator, pentru ambele pachete va exista o suspendare și o procedură ".
Perioada de livrare a unui pachet de documente de la MFC la Rosreestr (durează nu mai puțin de 24 de ore) poate fi utilizată de escroci pentru a se ascunde cu banii primiți. Cumpărătorii vor trebui doar să scrie solicitări către agențiile de aplicare a legii și sperăm că infractorul va fi prins.
4. Refuzul înregistrării la inițiativa vânzătorului
Vânzătorul este liber să refuze executarea tranzacției și să solicite încetarea înregistrării dreptului de proprietate. Contractul de vânzare semnat și banii transferați de către vânzător nu îl împiedică să scrie o cerere către Rosreestr privind oprirea înregistrării. Nu sunt necesare motive valide, susținute de documente.
Igor Obuhov, director al AN Antey:
"Oricare dintre părțile la tranzacție poate scrie o cerere de reziliere a înregistrării. Nu este nevoie să se indice motivele pentru care acest lucru nu este prevăzut de legislație. În acest caz, prima înregistrare este suspendată timp de o lună, al doilea este informat că am primit o astfel de declarație. Dacă luna a expirat, nu a fost primită nicio altă cerere, înregistrarea este încheiată, părțile la tranzacție returnează documentele înaintate pentru înregistrare și notifică încetarea înregistrării. Vânzătorul sau cumpărătorul rezolvă în mod voluntar problemele lor sau merg la tribunal. "
Rețineți că, din cauza acestui comportament al părților la tranzacție, participanții la piață încearcă să nu se raporteze din nou la posibilitatea opririi tranzacției după trimiterea documentelor pentru înregistrare. Și totuși, o mulțime de exemple sunt cunoscute în practică, când vânzătorul a reușit să-și schimbe gândul în ultimul moment.
Nadezhda Legostaeva, Specialist în Imobiliare, Novosel:
"În timpul perioadei de înregistrare, vânzătorul poate desfășura tranzacția, iar cumpărătorul trebuie să returneze banii integral. Clientul înainte de a lucra cu mine a fost cazul: apartamentul este selectat, calculele sunt efectuate, documentele sunt depuse pentru înregistrare. În timpul înregistrării, vânzătorul a decis că a vândut apartamentul ieftin și sa oferit să plătească încă o jumătate de milion de ruble. La care clientul meu a refuzat. Ca urmare, vânzătorul desfășurat afacere, a recâștigat apartamentul, clientul a primit banii înapoi. Apropo, vânzătorul încă nu poate vinde acel apartament. "
Posibilitatea de a opri înregistrarea poate fi folosită pentru a șantaja proprietarilor și chiar înșelăciune exemplul pokupatelya.K, vânzătorul poate insista pe prima scădere a prețurilor în contract, și apoi scrie o cerere pentru a opri înregistrarea. În acest caz, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului suma primită specificată în contract și cumpărătorul - apartament.
Artem Denisov, Managing Partner al firmei de avocați Genesis:
Inițial, părțile intenționau să încheie un acord la un preț de 10,5 milioane de ruble, dar vânzătorul a refuzat să semneze acordul suplimentar corespunzător. La semnarea contractului vânzătorul a transferat fondurile în valoare de 10,5 milioane de ruble, din care - 3700000 ca din prețul de achiziție în temeiul contractului, 6800000 - este lipsită de temei. Prin urmare, consecința aplicării unei tranzacții invalid - verso restituire: vânzătorul a primit înapoi la apartament, iar cumpărătorul - înapoi la 3,7 milioane de euro ca preț de achiziție în cadrul contractului ".
5. Disponibilitatea procedurilor legale cu privire la obiect
Înainte de tranzacție, majoritatea cumpărătorilor solicită un certificat din Registrul unificat de stat al sindicatelor referitor la absența sarcinilor impuse asupra obiectului. Cu toate acestea, arestarea poate fi impusă în procesul de înregistrare a transferului de proprietate.
.jpg "8 Motive pentru oprirea înregistrării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile - bunuri secundare imobile (proprietate)")
Irina Karpukhina, asistent al directorului general pentru afaceri juridice al SRL "Biroul de imobiliare Zyryanova":
"În practica mea a existat un astfel de precedent: documentele au fost depuse pentru înregistrare. În paralel, a existat un proces, care, desigur, cumpărătorii nu știau. Vânzătorul a dat în judecată banca. Din punct de vedere tehnic, acest lucru sa întâmplat după cum urmează: vineri, arestarea a fost confiscată, fără informații despre acest lucru au venit la Serviciul Federal de Înregistrare (FRS), iar luni au înregistrat tranzacția. În teorie, numai în baza prevederilor Codului civil și a legii, înregistrarea nu ar fi trebuit dacă Fedul ar fi primit date privind arestarea. Banca, desigur, a depus un proces privind recunoașterea nulă și neavenită tranzacției, dar instanța a fost pe partea de cumpărători, banca a refuzat, deoarece cumpărătorul are doi copii și o soție gravidă. Acordul a rămas în vigoare. "
Trebuie remarcat faptul că specialiștii de la Rosreestr au cele mai complete informații despre arestări - pot vedea prezența unei sarcini impuse atunci când acceptă documentele pentru înregistrare. Angajații MFC nu au o astfel de oportunitate, prin urmare se recomandă ordonarea în avans a producerii urgente a unui extras din USRP (este înregistrat în 1 zi).
6. Vânzarea prin interdicție proxy + pentru a efectua tranzacții cu apartamentul fără participarea personală a proprietarului
7. Moartea vânzătorului în procesul de înregistrare
Dacă, în termen de 10 zile de la înregistrarea dreptului, proprietarul moare, atunci tranzacția va fi considerată nevalidă. Cumpărătorul va trebui să returneze un apartament moștenitorului vânzătorului. Și cine va returna banii dat este o întrebare.
Olga Melnikova, specialist imobiliar, AS Novosel:
"Să presupunem că proprietarul este viu și bine astăzi, tranzacția este finalizată, banii pentru apartament sunt date. Rămâne 10 zile să așteptăm transferul de proprietate. În această perioadă, proprietarul moare. Transferul de proprietate nu a avut loc. În acest caz, cumpărătorul are riscul de a rămâne fără bani și fără un apartament. "
Toate întrebările pe care cumpărătorul trebuie să le trimită rudelor vânzătorului, care ar putea să nu fie conștiente de afacerile defunctului.
8. Taxa de înregistrare nu a fost plătită sau plătită incorect
Pavel Maslihin, director general adjunct al CC "Severnaya Kazna" pentru activități imobiliare:
"Una dintre condițiile esențiale pentru acceptarea documentelor este o taxă plătită pentru plata unei înregistrări de stat. Fără taxe plătite, registratorul nu va accepta documentele. În cazul în care solicitantul a greșit cuantumul, specialistul vă va cere să plătiți din nou. O sumă plătită anterior va fi returnată la cerere (cererile de restituire a banilor sunt luate în sucursală pe strada Krestinsky). De exemplu, am plătit taxa pentru o înregistrare la distanță, dar nu am făcut-o în acest cont, a trebuit să plătesc din nou. "
Oprirea înregistrării nu duce întotdeauna la o defalcare a tranzacției. Mai des, angajații companiei Rosreestr solicită părțile la tranzacție documente lipsă. Suspendarea poate dura de la o lună la trei, în funcție de complexitatea situației. În cazul în care vânzătorul și cumpărătorul nu respectă acești termeni, documentele vor fi returnate prin corespondența Rusiei și trebuie să se ocupe independent în ordinea inversă a reglementărilor reciproce.