În timpul crizei, rolul intermediarilor în tranzacție este în creștere. Acestea sunt organizații comerciale și antreprenori individuali care oferă servicii financiare, numită brokeraj de credit. Acest articol discută unele aspecte legate de activitățile unui broker de credit ipotecar - un tip de brokeraj de credit.
Expresia "broker ipotecar" este utilizat pe scară largă în comunicarea de afaceri, însă nu este stabilită în legislația actuală a Rusiei.
În traducerea de la broker englez - intermediar la îndeplinirea tranzacției, brokeraj - intermediar.
Simplul concept al unui "broker" este cunoscut legiuitorului rus. În legislația Federației Ruse, termenul "broker" se găsește în patru sensuri:
Codul vamal reglementează activitățile unui broker vamal (reprezentant). Pe baza clauzei 2 a articolului 139 din Codul Vamal al Federației Ruse, un broker (reprezentant) vamal efectuează operațiuni vamale în numele declarantului sau al altor persoane interesate în numele lor.
Conceptul de broker de credit sau de credit ipotecar nu este stabilit de legislație, totuși o caracteristică intermediară a tuturor brokerilor reglementați la nivel legislativ în diferite domenii ale activității economice este integrarea acestora.
Cred că relația în care participă intermediarul este influențată într-un fel de caracteristicile acordului de împrumut.
În primul rând, numai o bancă sau o altă instituție de credit poate acționa în calitate de creditor într-un contract de împrumut.
În al doilea rând, contractul de împrumut nu este un contract de achiziții publice. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 426 din Codul civil, un contract de achiziții publice este recunoscut ca un contract încheiat de o organizație comercială și de stabilire a atribuțiilor sale privind vânzarea de bunuri, lucrări sau prestarea de servicii pe care o astfel de organizație cu privire la natura activității ar trebui să fie efectuate în ceea ce privește toți cei care se aplică la ea.
Evident, nu este îndeplinită condiția în care un contract de credit poate fi calificat ca un contract de achiziții publice, banca nu încheie contracte de împrumut cu cineva care se angajează în acest contract.
Înainte ca un împrumutat potențial să poată încheia un contract de împrumut, trebuie să demonstreze băncii că este capabil să ramburseze împrumutul. Pentru a face acest lucru, trebuie să depună multe documente, de obicei un certificat de venit, al proprietății sale, precum și informații despre cheltuielile sale și așa mai departe.
În conformitate cu paragraful 1 al articolului 821 din Codul civil, creditorul are dreptul de a refuza acordarea de credite debitorului în temeiul acordului de împrumut, în totalitate sau în parte, în cazul în care circumstanțele în mod evident să ateste că suma acordată debitorului nu vor fi returnate la timp.
Prin urmare, la semnarea unui contract de împrumut, banca încearcă să verifice în detaliu capacitatea de plată a viitorului debitor și, de asemenea, de multe ori insistă asupra verificării periodice a activităților financiare și economice ale debitorului.
În legătură cu debutul crizei financiare globale, băncile au înăsprit în mod semnificativ cerințele pentru potențialii debitori. Astfel, în conformitate cu RBC, decizia de acordare sau refuzul de credit poate fi afectată de factori cum ar fi prezența unui potențial împrumutat - un profil individual al învățământului superior, reputația angajatorului companiei, informații despre starea industriei, cum ar fi companiile de oțel și de construcții sunt de planificare pe scară largă reduceri de personal și salarii, iar unele au început deja să pună în aplicare aceste planuri.
În acest sens, de multe ori creste riscul de non-credit din cauza nerespectării formalităților. De exemplu, profilul de execuție incorectă a potențialului debitor sau nu este pe deplin format la cerințele unei anumite bănci a solicitantului de documente pentru un împrumut poate face imposibilă pentru a obține un împrumut, care este, de fapt, capabil de a îndeplini în mod corespunzător atribuțiile debitorului de a rambursa banii și să plătească interesul pentru utilizarea lor, și chiar poate oferi o siguranță sigură.
O modalitate eficientă de reducere a unui astfel de risc, inclusiv riscul asociat informațiilor insuficiente cu privire la produsele financiare propuse, poate fi recurgerea la un serviciu de brokeraj ipotecar.
Brokeraj ipotecar - un set de servicii care vizează emiterea unui împrumut "pentru credite ipotecare".
O ipotecă este un caz special de a promova un lucru ca o modalitate de a asigura îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor.
În conformitate cu paragraful 1 al articolului 1 din Legea cu privire la ipoteca în cadrul unui contract de gaj de bunuri imobiliare, o parte - gajist este creditorul obligației garantate prin ipoteca, are dreptul de a satisface pretențiile sale monetare împotriva debitorului în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului ipotecat pe de altă parte - mortgagor în principal, înainte alți creditori ai împrumutatului.
Exemple de bunuri care pot face obiectul unei ipoteci sunt enumerate la articolul 5 din legea ipotecară. Poate fi:
întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobile utilizate în activități antreprenoriale;
Case de apartamente, apartamente și părți de case și apartamente de apartamente, compuse din una sau mai multe camere izolate;
case de grădină, garaje și alte clădiri destinate consumului;
navele aeriene și maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale.
Dacă sunt îndeplinite anumite condiții, subiectul ipotecii poate fi dreptul de a închiria, drepturile de participare a cererii de construcție comună și construcția neterminată.
O condiție prealabilă pentru o ipotecă imobiliară este înregistrarea de către stat a dreptului de proprietate al împrumutatului pentru proprietatea respectivă.
Astfel, activitatea unui broker ipotecar se află într-o zonă îngustă de prestare a serviciilor pentru a asista un împrumutat potențial la încheierea unui contract de împrumut (sau a unui contract de împrumut) garantat printr-un gaj de bunuri imobile. În acest caz, scopul de a emite un împrumut sau de împrumut poate fi orice.
În același timp, brokerul efectuează o evaluare preliminară a solvabilității debitorilor potențiali, precum și verifică faptul că ofertantul are un titlu înregistrat în domeniul imobiliar, care poate fi considerat ca subiect al unei ipoteci. Banca este, de asemenea, interesat de broker care face un pachet de documente, în special, chestionarul debitorului, în conformitate cu cerințele băncii. Complexul de acțiuni efectuate de broker pentru bancă este acoperit de proiectul legal al contractului de furnizare a serviciilor cu plată.
Aș dori să menționez că nu există un consens privind răspunderea brokerului față de bancă pentru îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor sale în baza unui contract încheiat cu banca, de exemplu, dacă sunt furnizate informații false despre potențialul debitor.
Într-o abordare, pentru că brokerul are doar o evaluare preliminară a potențialului de fiabilitate împrumutat, un efect suficient asupra metodei brokerului de a îmbunătăți calitatea muncii sale este un eșec în acordul de împrumut și privarea de broker, respectiv, în termeni de procente remunerație din tranzacție.
O altă abordare implică o politică în ceea ce privește broker mai rigide, și anume posibilitatea de a furniza în contract cu clauza penală broker în caz de executare defectuoasă a contractului, inclusiv prezentarea de informații false cu privire potențialilor debitori. Cu toate acestea, în cazul litigiului în instanța de judecată banca va fi obligată să dovedească fiecare fapt de executarea necorespunzătoare a unui acord broker.
În cazul în care brokerul acționează în interesul clientului, o persoană care intenționează să primească numerar pe credit, acțiunile brokerului pot fi după cum urmează:
- identificarea voinței reale a clientului, ce anume condițiile acordului de împrumut se vor potrivi cel mai bine clientului
- furnizarea de servicii sub forma consultanței financiare - pe piața de creditare din regiune, pe tendințele de dezvoltare a împrumuturilor,
- oferind informații în dorințele clientului cu privire la produsele de credit existente pe piață și cu privire la condițiile de acordare a acestor împrumuturi.
După adoptarea unei decizii potențial debitor pentru a trimite oferta la bănci, care reprezintă interesele potențial debitorului produse financiare broker verifică prezența clientului necesare pentru emiterea de instrumente de credit, inclusiv existența unui titlu înregistrat la proprietăți imobiliare, de pre-evaluează lichiditatea și valoarea proprietății (pentru aceste obiective pot fi implicate și evaluator independent), determină cât de mult regulile observate de întocmirea documentelor, estimează veniturile debitorului, în calitate de debitor specificat poate îndeplini cerințele băncii. După aceea, brokerul poate forma un set complet de documente pentru a fi prezentate Băncii o cerere pentru un împrumut, brokerul poate, de asemenea, să completeze chestionarul a debitorului, pentru a pregăti anumite documente justificative.
Apoi brokerul poate, prin procură din partea solicitantului pentru împrumut, să transfere cererea la bancă.
Acțiunile specificate fac obiectul contractului de prestare de servicii cu plată, deoarece clientul brokerului este interesat în acest caz de serviciul de furnizare a informațiilor și pregătirea unui pachet de documente.
Dacă voința clientului este îndreptată nu numai asupra acțiunilor specificate, ci și pentru încheierea unui acord de împrumut în numele său, în interesul său, obiectul contractului include deja reprezentarea și se extinde.
În această situație, relația dintre client și brokerul ipotecar poate fi formalizată printr-un contract de agenție cu privire la modelul de cesiune. Acest contract este guvernat de ansamblul normelor din Codul civil al Federației Ruse privind contractul de agenție și contractul de cesiune (capitolele 52 și 49 din Codul civil).
Brokerul poate participa, de asemenea, la pregătirea documentelor pentru înregistrarea greutăților imobiliare în conducerea Serviciului Federal de Înregistrare.
Astfel, un broker de credite ipotecare poate oferi un întreg complex de servicii diverse, unite printr-un obiectiv comun - emiterea unui împrumut garantat cu ipotecă.
Brokerul poate, de asemenea, să colecteze documentele necesare pentru tranzacția de cumpărare și vânzare: să obțină, prin împuternicire de la potențialul debitor:
- pașaportul tehnic pentru clădire, clădire, structură, apartament etc.,
- extras din Registrul unic de stat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu acesta pe dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile,
- certificat de absență a arieratelor pentru locuință
Un broker poate oferi, de asemenea servicii de consultanță în ceea ce privește condițiile contractelor de asigurare și de evaluare a contractelor de servicii a bunurilor gajate, la fel ca în cazul încheierii unui contract de agenție - respectiv, să încheie contracte și evaluarea de asigurare a bunurilor, în numele principalului - potențialul finanțator (asigurător clientului).
Numai după efectuarea tuturor acestor acțiuni pachetul de documente pentru bancă este gata și după acord, banca intră într-un contract de împrumut garantat cu ipotecă.
Este necesar să se acorde atenție faptului că atât contractul de prestare de servicii cu plată, cât și contractul de agenție sunt contracte compensate. Indiferent de cine clientul / broker principal - banca sau clientul - el este obligat să plătească acțiunea brokerului. De regulă, valoarea remunerației este stabilită ca procent din suma fiind solicitată de credit, dar să fie conștienți de faptul că, în cazul în care va fi furnizat serviciul, dar potențialul finanțator nu ajunge la rezultatul, aveți un împrumut pentru orice motiv, nu va el a eliberat mai mult nu înseamnă posibilitatea de a refuza să plătească pentru serviciile unui broker.
potențial împrumutat sau banca, în orice caz, obligată să plătească pentru serviciile unui broker, chiar și în cazul în care banca a refuzat să potențialilor debitori în creditării ipotecare
Acordul de servicii plătite între bancă și broker pot fi furnizate în conformitate cu procedura de stabilire a remunerației - suma minimă necesară pentru anumite servicii prestate și componenta variabilă ca procent din prețul de oferte încheiate pe un împrumut.
În ciuda faptului că normele legale actuale permit destul de mult pentru a reglementa relațiile legate de furnizarea de servicii de brokeraj ipotecar, există încă unele probleme în acest domeniu.
În Rusia, un complex de servicii de brokeraj ipotecar este adesea furnizat de unități sau așa-numitele structuri prietenoase ale birourilor imobiliare. Acest lucru se datorează faptului că ipoteca de case și apartamente rezidențiale, achiziționate în detrimentul creditului bancar, aveți nevoie pentru a găsi o proprietate care poate aranja o bancă, iar în aceste cazuri, informațiile cele mai complete deținute, de regulă, numai agențiile imobiliare.
Dar aici pentru tentația agent imobiliar de a vinde exact apartamentul pe care-l interesează, nu clientul „prietenos“ broker, respectiv, un broker de credit ipotecar, a primit o recompensă pentru asistență în vânzarea proprietății private interesate de un anumit rezultat, care nu poate satisface pe deplin interesele potențialul finanțator .
De exemplu, în ceea ce privește reglementarea juridică a activității brokerilor de asigurare, în ceea ce privește activitățile lor în legea interzice în mod direct o situație în care un broker de asigurare acționează în același timp și în interesul asigurat și asigurător (dar nu și alte persoane!).
Poate că pentru o mai mare asigurare a activităților broker de credit ipotecar respectarea de puritate morală și etică numai în interesul unui client va fi interdicția legală de același broker de a se angaja într-o relație contractuală cu băncile și, în același timp cu potențialii debitori, precum și agenții imobiliare.
Prin urmare, în această situație, se pare oportun să se recomande legaliza baza activității brokerilor ipotecare și pentru a garanta furnizarea serviciilor lor, inclusiv cerința pentru o declarație publică, în al căror interes acte broker de credit ipotecar.
Problema unui „conflict de interese“ broker stă mai degrabă în planul moral și etic decât pe un plan juridic, dar încă mai este posibil să se încerce să rezolve situația în cadrul acordului, oferind brokerul responsabil pentru îndeplinirea necorespunzătoare a atribuțiilor sale, de exemplu, obligația de a plăti despăgubiri în caz de încheierea unei tranzacții care este mai puțin benefică pentru client decât dacă brokerul a acționat cu bună-credință și exclusiv în interesul clientului; sau responsabilitatea pentru ascunderea deliberată a tuturor informațiilor de interes pentru client, pe baza cărora clientul ia o decizie. Dar, având în vedere natura serviciilor prestate, pentru a dovedi reaua-credință a unui broker ipotecar este aproape imposibil, astfel încât o astfel de condiție în contract poate fi doar un factor, păstrând în interior un broker de abuz.
Se poate concluziona că, în contextul crizei financiare globale cauzate de imperfecțiunea instituțiilor financiare, inclusiv Institutul de creditare ipotecară, rolul de mediatori competenți care dețin informațiile cele mai complete cu privire la schimbarea piață crește în mod semnificativ și poate deveni pentru mulți brokeri ipotecare sunt o oportunitate excelentă de a consolida afaceri reputație.