Chiar și în momente bune pentru a atrage chiriași în centrele de afaceri, era necesar să le ofere infrastructură suficientă și chirie atractivă.
Cum să găsiți idei pentru echilibrul acestor componente? Sergey Shiferson, director comercial al CityMallsPFM
Infrastructura: necesară și suficientă
Punctele de catering, băncile, retailul au devenit deja clasice. Cu toate acestea, unele au mers mult mai departe, oferind chiriașilor zone de salon extinse, baruri loft, festivaluri de produse alimentare de pe stradă, ca în "Rose Red". un pian mare în atrium și o grădină de iarnă atât în BC "Legiunea1".
De fapt, apariția infrastructurii excesive în centrele de birouri a devenit o tendință vizibilă în trecut, mai stabilă de ani, deoarece concurența de pe piața Moscovei a fost întotdeauna destul de acută.
Anii de recuperare s-au încheiat, iar noile condiții economice, în care am ieșit cu toții, au ajuns în prim plan printr-o abordare rațională. Chiriașul nu mai este gata să plătească prea mult pentru o infrastructură excesivă și de multe ori nu este necesară.
Poate că excepția sunt oameni creativi și companii. Ei înșiși, adesea, își transformă birourile într-o cruce între parcul de distracții și spațiul de lucru.
Cel mai faimos exemplu este biroul Google, unde există chiar diapozitive, similare cu cele instalate în parcurile acvatice. O atmosferă relaxată creată în birou contribuie la procesul creativ, la apariția de noi idei și de inspirație.
O abordare rațională
Dar, pentru a atrage un chiriaș astăzi poate mai degrabă avantaje raționale - un număr mare de locuri de parcare, inclusiv oaspete, prezența săli de conferințe, birouri de curierat, companie de servicii de servicii profesionale. Fără îndoială, sunt necesare sucursalele băncilor sau cel puțin bancomatele și terminalele de plată, alte servicii suplimentare. Care dintre ele - depinde de piscina chiriasilor și nevoile acestora și locația centrului de afaceri.
Pentru centrele situate la o distanță de hub-uri de transport, este logic să ofere un bas de transfer la cea mai apropiată stație de metrou, așa cum se face, de exemplu, în „Magistral Plaza“.
Centrele de birouri situate în zone cu infrastructură dezvoltată ar putea avea nevoie să ofere noi servicii care nu sunt disponibile pe jos, în loc să le dubleze pe cele existente.
Abordarea rațională se aplică și dezvoltării districtului de afaceri "Simonovsky". În acest caz, nu mai este un centru de afaceri separat, ci pe un teritoriu coerent, unind de afaceri centre comerciale si mobilier klassaB + mall-uri, magazine și cafenele în formatul de vânzare cu amănuntul stradă și zona amenajată cu grădini extinse.
Are tot ce este necesar pentru chiriași angajații să nu meargă în afara cartierului, a fost posibil pentru a rezolva toate problemele posibile legate atât aspecte interne și de afaceri asociate în mod tradițional. Plătiți facturile la bancă, cumpărați medicamente în farmacie și produsele din supermarket, lucrați manual pentru curățarea chimică etc. în "Simonovsky" există cafenele și restaurante, unde puteți numi o întâlnire, spații verzi și locuri de mers pe jos.
Cartierul de afaceri Simonovsky
În același timp, infrastructura nu lucrează numai la conceptul de centru de afaceri, ci aduce și un venit proprietarului. În plus, acest flux potențial de numerar este destul de posibil de calculat. Este necesar doar să se țină cont de particularitățile afacerii potențialilor chiriași, de exemplu, dezvoltarea unui salon de înfrumusețare durează în medie de un an, dar după această etapă salonul aduce un venit stabil.
În consecință, în primele luni este mai convenabil să se diminueze contractul de leasing, oferind posibilitatea unei creșteri în viitor. Rata de închiriere preferențială, de exemplu, poate obține o sală de mese cu prețuri democratice, axată pe angajații chiriașilor. În weekend, nu va avea vizitatori.
Să însumăm rezultatele
Această abordare a utilizării premiselor centrului de afaceri ne permite să calculam cu mai multă exactitate veniturile și profiturile proprietarului. Deci, dacă fluxul de numerar din zona de tranzacționare este calculat cu un grad de acuratețe suficient de ridicat, atunci din zona de lounge cu elemente de infrastructură nestandardizate - cu ipoteze mari. Dar proprietarul costurilor operaționale și a altor costuri este indiferent de venituri.
Astfel, prea mult spațiu cu perspectiva financiară obscur va trebui să fie compensate de alte zone, cu alte cuvinte, pentru a crește chiriile care nu vor adăuga la avantajele competitive ale centrului de afaceri.
Centrul de afaceri tipic, la fel ca abordările standard de acolo. În fiecare caz, conceptul, modelul financiar, planul de afaceri se formează ținând cont de parametrii de bază ai centrului de birouri și de abordarea proprietarului. Firește, ținând seama de tendințele existente pe piață: astăzi o astfel de tendință este o abordare rațională a creării spațiului ergonomic.
Alte articole după subiect
