Ce acțiuni are consumatorul să aibă dreptul de a lua în interes propriu la încheierea acordului în participarea la construcția în comun pentru a se proteja?
În practică, apar multe întrebări care necesită clarificări suplimentare. Cum să evaluați în mod adecvat riscurile posibile de cooperare cu un anumit dezvoltator? Cum să negociem corect cu dezvoltatorul la încheierea contractului? Cum poate fi posibil și necesar să controlați în viitor acțiunile dezvoltatorului și cursul de construcție?
Aceste și multe alte întrebări sunt de interes pentru mulți. În această notă, specialiștii companiei noastre vor încerca să dea răspunsuri la cele mai presante probleme și pentru a pregăti un fel de „memo“ pentru cetățenii care doresc să investească într-o construcție comună.
Care sunt cerințele necesare pentru forma și conținutul Acordului privind participarea la construcția comună sunt stabilite prin lege?
În conformitate cu legea, Contractul de participare la acțiuni trebuie să conțină:
- determinarea de a fi transmis un anumit obiect de construcție în comun, în conformitate cu proiectul de documentare dezvoltator după ce a primit permisiunea de a intra în operarea bloc;
- termenul de transfer de către dezvoltatorul locului de construcție comun către participantul la construcția comună;
- prețul contractului, termenii și procedura de plată a acestuia;
- perioadă de garanție pentru obiectul unei construcții comune;
- modalități de a asigura îndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor care decurg din contract.
În cazul în care una dintre condițiile de mai sus nu este prezentă în contract, un astfel de contract, în conformitate cu legea, este considerat neîncheiat. Dacă vi se oferă un contract de participare la o construcție comună în absența condițiilor de mai sus sau nu îl înregistrați, țineți minte acest lucru.
Ce documente are un potențial acționar să aibă dreptul de a solicita dezvoltatorului să evalueze riscurile de a investi bani singuri?
Informațiile solicitate de dezvoltator unei game largi de persoane - declarația proiectului - trebuie să includă informații despre dezvoltator și informații despre șantierul de construcție:
1) În conformitate cu dispozițiile articolului 20 din legea federală menționată, informațiile despre dezvoltator ar trebui să includă următoarele informații:
În plus, în conformitate cu ordinea imperativă a legii, dezvoltatorul este obligat să prezinte pentru a fi familiarizat orice persoană care i se adresează:
- fondator documente Builder - familiarizat cu aceste documente, potențialii deținători de interese vor fi în măsură să determine care are autoritatea de a semna acordul corespunzător de către dezvoltator (de exemplu, determinarea prețului tratat poate fi referit la Carta competențelor Consiliului Director dezvoltator);
- Certificat de înregistrare de stat a dezvoltatorului;
- certificatul de înregistrare la autoritatea fiscală;
- rapoarte anuale aprobate, situații financiare pentru ultimii trei ani;
- raportul auditorului pentru ultimul an de implementare al antreprenorului de către Programator.
2) În conformitate cu această lege federală, informațiile privind proiectul de construcție specificate în declarația de proiect trebuie să includă următoarele informații:
- privind scopul, etapele și calendarul proiectului de construcție, rezultatele examinării documentației de proiect, autorizația de construire;
- privind drepturile dezvoltator pe teren, pe amplasamentul clădirii de apartamente în construcție și pe descrierea lui, preparat în conformitate cu documentația de proiect, pe baza căruia a fost emis permisul de construcție, numărul în construcție, ca parte a unui bloc de apartamente de unități separate (apartamente); privind desemnarea funcțională a spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente care nu fac parte din proprietatea comună într-o clădire de locuințe; privind compoziția proprietății comune într-o clădire de apartamente;
- data prevăzută pentru obținerea unei autorizații de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe;
- cu privire la posibilele riscuri financiare și alte riscuri în implementarea proiectului de construcție și la măsurile de asigurare voluntară ale dezvoltatorului acestor riscuri;
- cu privire la costul planificat de construire a unui bloc de apartamente;
- o listă a antreprenorilor care desfășoară lucrări de construcție și de instalare de bază și alte lucrări;
- despre modalitățile de a pune în aplicare obligațiile dezvoltator în cadrul unui contract (garanție privind pasivele bancare dezvoltator, sau contract de asigurare de răspundere civilă a constructorului, dezvoltator sau dovada participării în societate a unei asigurări mutuale de răspundere civilă a dezvoltator);
- pe alte contracte și tranzacții, pe baza cărora sunt strânse fonduri pentru construcția unui bloc de apartamente, cu excepția acumulării de fonduri pe baza acordurilor de participare în construcții comune.
De asemenea, la cererea participantului în construcția comună, dezvoltatorul este obligat să prezinte spre examinare:
- autorizație de construire;
- studiul de fezabilitate al proiectului pentru construirea unui bloc de apartamente și (sau) un alt obiect imobiliar;
- încheierea examinării documentației de proiectare, dacă efectuarea unei astfel de examinări este stabilită prin legea federală;
- documentația de proiect, inclusiv toate modificările aduse acesteia;
- documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.
Astfel, dezvoltatorul este obligat să furnizeze toate informațiile de mai sus, incluse în declarația de proiect a Legii federale, tuturor părților interesate (prin plasarea în mass-media sau prin furnizarea unei persoane specifice).
Deoarece, în practică, pe baza nivelului mediu scăzut de cultură juridică a masei principale a cetățenilor, a consumatorilor, dezvoltatorii neglijează de multe ori datoria de a furniza aceste informații, acest articol este atașat la cererea Developer Sample cu o cerere de a furniza toate documentele și informațiile necesare.
Întrebați dezvoltatorul documentelor de mai sus nu este important doar pentru a stabili conformitatea cu activitatea legislației dezvoltator și să evalueze riscurile la stadiul încheierii acordului, dar, de asemenea, pentru a proteja deținătorii de interese în cazul unor posibile abuzuri de către dezvoltatori și litigii legate.
Care este responsabilitatea dezvoltatorului au furnizat date din incorecte / incomplete, furnizarea de care este responsabilitatea dezvoltator, în conformitate cu 214-FZ?
- pentru regiunea Moscova este - managementul de control pentru participarea la capital în construcția (din cadrul Ministerului complex de construcții) (în locul Ministerului abolită Apărării al Comisiei pentru locuințe de capital, vechi și dărăpănate de locuințe);
- pentru Moscova - Comitetul de la Moscova pentru a asigura punerea în aplicare a proiectelor de investiții în construcții și de control în domeniul de construcție comună.
Este un contract de participare la construcția comună un acord de aderare? Cum poate consumatorul să se pună de acord asupra termenilor acordului cu dezvoltatorul la încheierea acestuia?
În practică, reprezentanții constructorului afirmă adesea că contractele de participare la construcțiile comune pe care le oferă pentru încheiere sunt tipice și că nu se pot face modificări în ele. Mulți refuză chiar să discute orice amendamente la tratat. Dar este legal?
În conformitate cu st.428 Codul civil, există un tip special de contract - contractul de fuziune, ale căror termeni sunt determinate exclusiv de către una dintre părți și pot fi luate de către cealaltă parte nu altfel decât prin aderarea la contractul propus ca întreg.
Întrebarea dacă contractele de participare la un acord comun de construcție sunt controversate, dar combinarea tuturor factorilor ne permite să ajungem la concluzia că acest tratat nu este un contract de aderare.
Textul eșantion replicate din tratat, cu condiția ca un potențial investitori imobiliari, inclusiv prin intermediul internetului - nu poate fi atribuită acestor formulare (formulare standard). În plus, din moment ce contractul tipic al unei construcții în comun, sunt de obicei furnizate de către dezvoltator, nu este prezentat: obiectul de construcție, prețul acordului, de plată și alte materiale termeni și condiții, care sunt adăugate la contractele model individual pentru fiecare deținători de interese - Tratatul de la o construcție comună, în general, nu poate fi atribuite acordurilor de aderare, t. acordurile de aderare exclud, în principiu, posibilitatea de a formula în contract condiții diferite de cele standard.
Astfel, din moment ce Tratatul de la o construcție comună nu se încadrează în legea tipului de contracte de adeziune, consumatorul are dreptul de a negocia cu dezvoltatorul de termenii unui contract. deținători de interese potențiale pot solicita propunerile lor prin elaborarea unui protocol de dezacord cu proiectul de tratat propus și direcția de astfel de dezvoltatori de protocol. În conformitate cu practica de cifra de afaceri de afaceri, un astfel de protocol de către dezvoltator trebuie să i se dea un răspuns scris.
Desigur, participarea la astfel de negocieri în condițiile Tratatului de participare la construcția comună necesită cunoașterea specificului de desfășurare a cifrei de afaceri, așadar ar fi prudent să solicităm ajutor specialiștilor (avocaților).
Cum se comportă consumatorului în cazul "impunerii" unor servicii suplimentare la încheierea Contractului de participare la construcție comună cu Programatorul?
În practică, se întâmplă adesea ca atunci când cetățenii de la încheierea Tratatului de la o construcție comună impusă (constructor, și de multe ori - persoanele care acționează ca agenți ai Developer) servicii suplimentare.
De exemplu, o etapă preliminară necesară pentru a încheia un acord cu agentul dezvoltator pentru a rezerva un apartament sau solicitare pentru înregistrarea de stat a participării contractelor de capital și de înregistrare a drepturilor de proprietate. Refuzul unor astfel de servicii implică adesea refuzul oral de a încheia un contract de bază de participare la construcția comună.
Între timp, astfel de acțiuni dezvoltatorii și persoanele autorizate de el în contradicție directă cu prevederile articolului 16 din revendicarea 2 din Legea federală „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor, care interzice determină achiziționarea unora dintre bunuri (lucrări, servicii) trebuie să achiziționeze alte mărfuri (lucrări, servicii). Pierderile cauzate consumatorului ca urmare a încălcării dreptului acestuia la libera alegere a bunurilor (muncă, servicii) sunt rambursate integral de către vânzător (executor).
Cetățeanul, care a fost forțat să semneze un tratat care ia fost aplicată acest tip (rezervare apartament, furnizarea de servicii pentru înregistrarea de stat a contractului-gazdă) are dreptul de a face apel la instanța de judecată pentru a reveni la plata serviciului impus și să colecteze interes.
Cum poate un acționar să controleze procesul de construcție a unui obiect după încheierea unui contract de participare la construcția comună?
Cetățenii - investitorii nu trebuie să uităm că, după încheierea tratatului de participare la construcție în comun în multe cazuri, totul este doar început, pentru că casa în realitate nu există încă.
În conformitate cu dispozițiile din partea 4 din articolul 20 din Legea federală „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit,“ Dezvoltatorul este obligat să facă o declarație la schimbările de proiect în ceea ce privește informația despre proiect constructor și de construcție, cu privire la faptele de modificări ale structurii proiectului, precum și să contribuie la trimestrial declararea proiectului modificările actuale legate de rezultatul financiar al anului curent, valoarea creditorului și creanțele dezvoltatorului.
În practică, este recomandabil ca deținătorul de interese să urmărească implementarea proiectului de construcție prin solicitarea periodică de la dezvoltator a documentației de proiect pentru revizuire (similară cu cea a documentelor solicitante înainte de încheierea acordului).
În plus, este recomandabil ca titularul de dobândă să efectueze monitorizarea curentă a implementării proiectului de construcție prin următoarele activități:
Fără îndoială, pentru un cetățean care nu are o educație juridică, este foarte dificil de înțeles întreaga gamă de informații privind problemele de încheiere a unui contract de participare la construcții comune. Și este chiar mai dificil să se tragă concluzii corecte și să se determine în mod corect riscurile la încheierea unui contract cu un anumit dezvoltator pentru o anumită facilitate.
Având în vedere costul imobiliar și faptul că achiziționarea unei proprietăți pentru o persoană obișnuită este un pas foarte serios și responsabil, ar fi înțelept să cheltuiți o anumită sumă de bani pentru a vă îndrepta către specialiști. În comparație cu prețul unui apartament, plata pentru avocații cu înaltă calificare nu este mare, dar puteți fi sigur că investiți corect banii.
În evaluarea riscurilor de încheiere a unui acord de participare la acțiuni pentru o anumită facilitate, specialiștii noștri elaborează un raport motivat care să descrie toți factorii și riscurile pentru potențialul acționar.