Obligațiuni ordinare: esență, tipuri
Ipoteca confirmă faptul că debitorul este răspunzător (debitorul) pentru creditor (proprietarul bunului sau, mai precis, un credit ipotecar pe ea). În Rusia, astfel de relații sunt reglementate de legi speciale, care includ legi cu privire la garanțiile ipotecare, precum și o lege privind ipotecile cu un accent deosebit pe creditele ipotecare.
Creditul ipotecar presupune o formă de garanție, care pune imobiliare (proprietate) se află în posesia partea debitorului și cealaltă parte (creditor), în cazul în care obligațiile primului partid cumpără dreptul de a obține satisfacție prin vânzarea acestei proprietăți.
În majoritatea cazurilor, împrejurarea angajamentului apare atunci când se eliberează un împrumut ipotecar, când banca transferă fondurile pentru garanția proprietății care ia forma garanției. A doua opțiune pentru emiterea unui împrumut ipotecar este obținerea cauțiunii pe proprietățile imobiliare deja existente. În acest caz, fondurile pot fi cheltuite nu numai pentru efectuarea de tranzacții pentru achiziționarea de bunuri, ci și pentru rezolvarea altor probleme.
O parte care acționează ca debitor poate folosi și deține o proprietate. Dacă există dorința de a vinde sau de a pune un obiect, atunci astfel de acțiuni sunt posibile numai cu permisiunea creditorului. În cazul în care debitorul nu poate face față obligațiilor, atunci obiectul (proprietate colateral) este realizat, iar fondurile sunt direcționate pentru a acoperi costurile creditorului.
În ceea ce privește titlurile ipotecare, acestea includ activele datoriei care sunt refinanțate prin împrumuturi ipotecare (poate fi una sau mai multe). Plata dobânzii la aceste instrumente se face din banii primiți din împrumuturile colaterale.
Atunci când împrumută cu privire la securitatea bunurilor imobile, părțile întocmesc un contract de împrumut. Acesta, ca și în documentul oficial, definește principalele condiții ale tranzacției - drepturile deținătorului, scadența împrumutului, procedura de emitere a împrumuturilor și așa mai departe. Al doilea document este un contract de gaj, care descrie regulile de utilizare a garanției în sine, atunci când părțile nu își îndeplinesc obligațiile.
În general, titlurile ordinare (cu ipotecă) pot fi de trei tipuri:
- ipoteci;
- obligațiuni. având o copertă sub forma unei ipoteci (obligațiuni ipotecare);
- certificat de participare la credite ipotecare.
Obligațiuni ordinare: ipotecă
De exemplu, banca oferă un împrumut ipotecar și acționează în calitate de creditor în baza unei obligații cu garanție ipotecară. De asemenea, el joacă rolul ipotecarului de proprietate. Drepturile acestei bănci din poziția deținătorului garanției sunt în plus consolidate (garantate) de ipotecă.
Fixed - o garanție care se rotește pe piața secundară. În consecință, banca creditorului poate transfera (atribuie dreptul) activului celeilalte părți. Tot ce este necesar este transferul ipotecii. Ipoteca, ca document, trebuie să aibă toate detaliile necesare și să conțină termenii contractului de împrumut. Prima emitere a ipotecii se efectuează de către autoritatea de înregistrare a statului și se transferă ulterior din mână în mână.
Principalele proprietăți ale ipotecii pot fi atribuite:
- exprimarea raportului dintre datorie. Titularul unei garanții în caz de neînapoiere a fondurilor poate conta pe certificarea creanțelor sale din prețul proprietății și nu pe proprietatea imobiliară;
- numele de hârtie. Aceasta înseamnă că ipoteca este în posesia persoanei numite;
- document documentar. În cazul exercitării drepturilor, titularul activului se angajează să prezinte activul părții pentru care se exercită dreptul specific;
- hârtie urgentă. O ipotecă are o anumită dată de scadență. În cazul în care suma obligației trebuie plătită în tranșe, atunci periodicitatea plăților (programul de plăți);
- active de dobândă. Titularul de ipotecă poate primi dobânzi mai mari decât valoarea nominală, care poate fi plată sau fixă;
- manevrarea hârtiei. Aceasta înseamnă că activul poate exista și pe piața secundară.
În ciuda caracteristicilor sale, ipotecile nu pot fi găsite pe piață. Există mai multe motive pentru aceasta:
2. Mărimea creditelor ipotecare (preț) este adesea insuficientă. pentru a atrage potențiali investitori. Pentru cumpărătorii mari, acest "pește" este prea "superficial", iar pentru investitorii mici, alte tipuri de active care implică riscuri mai mici sunt mai interesante.
3. Riscul ratei dobânzii. Dobânda la împrumut este stabilă (fixă) și nu se schimbă în timp. În consecință, atunci când ratele de piață se modifică, riscul ratei dobânzii la un titlu de valoare este inevitabil.
4. Riscul de pierdere a prețului proprietății. De regulă, obligațiunile ipotecare sunt emise pentru diverse obiecte imobile, ale căror prețuri pot varia și sunt adesea prea mari. În cazul în care prețurile imobiliare scad, un număr de debitori poate intra în negare și să returneze garanția înapoi. Acesta este motivul pentru potențialii investitori sunt reticenți în a cumpăra aceste active.
Obligațiuni ordinare: obligațiuni garantate cu ipotecă
Banca, care se ocupă cu împrumuturile ipotecare, colectează un grup de ipoteci (așa-numitul pool) și primește plăți regulate de la debitori pe ele. Ulterior, în cadrul acestei bănci, banca creditorului poate emite titluri de creanță (obligațiuni). Acoperirea datoriilor (plata dobânzii și a datoriilor) se va face în detrimentul banilor împrumutați de la debitori. Dacă se dorește, piscina poate fi transferată celeilalte părți (de exemplu, o agenție ipotecară). În viitor, agenția poate emite obligațiuni în mod independent.
Acest sistem de refinanțare este foarte popular în Statele Unite, unde, din anii '30 ai secolului 20 a început dezvoltarea activă a statului a sistemului, și a început să creeze o varietate de agenții ipotecare. În Federația Rusă, sfera creditării ipotecare este relativ scurtă, prin urmare, posibilitățile unor astfel de titluri nu sunt încă dezvăluite în totalitate.
Titluri ordinare: certificate de participare la credit ipotecar
Unul dintre aspectele principale ale unui credit ipotecar este acoperirea ipotecară. Acestea din urmă, de regulă, pot consta din mai multe cerințe garantate de împrumuturi ipotecare pentru rambursarea valorii principalului datoriei, precum și plata dobânzilor la contract.
Astfel, o acoperire ipotecară poate consta din mai multe elemente:
- ipoteci;
- titluri de stat;
- certificate de participare ipotecare;
- numerar (numerar).
În rolul de acoperire ipotecare poate acționa și imobiliare, dar numai pentru o anumită perioadă și în termeni specifici.
Această listă deține un loc special certificate de participare ipotecare - hârtie de datorie care atesta dreptul proprietarului (titular) privind acoperirea sub formă de credite ipotecare, precum și dreptul de a cere de la persoana a acordat calitatea activelor de administrare fiduciară a creditelor ipotecare eligibile pentru bani. primite în îndeplinirea obligațiilor.
De fapt, un certificat de participare ipotecar este o garanție de tip nominal care nu are un preț nominal. Datorită acestui fapt, puteți determina cu acuratețe cota investitorului (deținătorului) în acoperirea ipotecară generală. De exemplu, acesta poate fi un anumit procent din suma totală (20-30%). Eliberarea acestor certificate este dreptul organelor exclusiv licențiate care au permisiunea corespunzătoare de a lucra cu FNM sau fonduri mutuale.
Particularitatea certificatelor de participare la credite ipotecare este împărțirea drepturilor în mai multe acțiuni diferite, în scopul unei rambursări mai rapide a datoriei. După separare, aceste drepturi pot fi vândute investitorilor, ceea ce vă permite să compensați rapid investițiile.
Din titlurile obișnuite descrise mai sus, pe teritoriul Rusiei sunt dobândite titluri de creanță care au acoperire ipotecară. Al doilea cel mai popular este certificatele de participare la credite ipotecare. Acestea din urmă sunt mai interesante pentru investitorii mari din cauza costului lor ridicat (de exemplu, societățile de asigurări, fondurile de investiții, FNM, PF etc.) pot acționa ca cumpărători. Aceste active atrag atenția nu numai asupra profitului potențial crescut, ci și asupra fiabilității acestora.