Home »IMOBILIARE» Dificultăți cu rambursarea ipotecii: cum să păstreze un apartament?
Un împrumutat poate avea multe circumstanțe care îl împiedică să plătească un împrumut ipotecar: de exemplu, nașterea unui copil, pierderea locului de muncă, boala și altele ...
Băncile se întâlnesc
Experții spun că programe anterioare pentru a ajuta debitorii ipotecare, care s-au aflat într-o situație financiară dificilă, de la bănci au existat doar formal. Dar, în conformitate cu Anna Borisova, director al departamentului de director ipotecare companii de creditare de familie KASKAD familie, odată cu apariția departamentului de restructurare ipotecare criză, oferind „prim ajutor“, lucrează în fiecare bancă, care emite ipoteci. Dar fiecare bancă vede "circumstanțele de viață dificile" în felul său.
Bancherii nu sunt dispuși să descrie în mod clar toate cazurile în care o bancă poate da ajutor la debitor condițiile de rambursare ipotecare în avans - de obicei rezolvate în mod individual. De exemplu, în VTB24 poate lua în considerare mai mult decât situațiile individuale de viață în care debitorul ar putea avea nevoie de sprijinul băncii - boala, divizarea proprietății, divorț sau plata datoriilor, a declarat vice-președinte senior, director de banca de creditare ipotecară Andrey Osipov.
Numărul de opțiune 1 Asigurări
În cazul în care, la obținerea unui credit ipotecar, debitorul a emis o asigurare, acesta poate acoperi plățile în temeiul unui număr de circumstanțe neprevăzute. Astăzi, asigurătorii sunt dispuși să-și asume nu numai riscurile asociate cu ipotecare de locuințe, dar, de asemenea, pentru a asigura debitorului în caz de deces, invaliditate grup I sau II, în care el nu poate funcționa.
Spune Roman Varlamov, șeful departamentului de lucru cu „Ingosstrakh“ de bănci, cu stabilirea de asigurări privat la împrumutat primul sau al doilea grup de invaliditate sau deces de plată în fiecare sumă caz, până la 100% din suma asigurata.
Legea privind ipoteca obligă să asigure proprietatea, însă în cazul vieții și sănătății ipotecii, acest lucru nu este necesar. Cu toate acestea, potrivit lui Alexander Tikhonchuk, directorul general al companiei de brokeraj RoyalFinance, în cazul în care împrumutatul refuză să asigure viața, băncile ridica rata ipotecare cu 1-4 puncte procentuale.
Creșterea ratei dobânzii de la diferite bănci este diferită. Aceasta reflectă riscul crescut al creditorului, care în caz de deces al împrumutatului va trebui să meargă în instanță pentru a colecta datorii, iar această procedură durează mult mai mult.
Roman Varlamov afirmă că termenii de asigurare pentru riscurile de deces și dizabilitate variază de la bancă la bancă în funcție de vârstă, sex, starea de sănătate, caracteristicile muncii și alți factori. De exemplu, prețul unei polițe de asigurare globală pentru o persoană de vârstă medie (include proprietate, titlu și asigurare de viață) va fi de 0,6-0,8% din suma asigurată. Astfel, cu un împrumut de 3 milioane ruble, asigurarea va costa 18 mii.
De asemenea, atunci când faci o ipotecă, te poți asigura și tu în caz de pierdere temporară a muncii. În medie, aceste costuri de asigurare reprezintă 2-5% din suma asigurată. Acesta clarifică Jeanne MOTORINA, managing director al subscriere și metodologia de PJSC IC „Rosgosstrah“, de asigurare va fi considerată un caz în care societatea angajatoare este lichidată, asiguratorul a fost lovit de o reducere a contractului de muncă sau a unei persoane încetează din motive independente de voința sa. În acest caz, compania de asigurări va plăti polițistului o sumă aproximativă a salariului său în fiecare lună. Programele de asigurare diferite presupun implementarea unor astfel de plăți în termen de 3-12 luni.
Dar expertul observă că acest tip de asigurare este utilizat în principal în împrumuturile de consum. Astăzi, cel mai popular program printre cetățeni este asigurarea ipotecară completă. Acest serviciu permite împrumutatului să excludă complet posibilitatea de a pierde locuințe sau bani.
Numărul opțiunii 2. restructurare
În cazul în care debitorul nu poate plăti ipoteca, dar cazul său nu se încadrează în asigurare, este logic să-i spun băncii despre problemele lor cât mai curând posibil, bancherii asigura. Așa cum a explicat Vadim Pahalenko, șeful Direcției de TKB bancare de creditare ipotecară, creditorul nu este interesat de aspectul de întârziere, și în mod clar nu vrea să vândă apartamentul, pentru că nu este activitatea sa specifică. Reprezentanții băncilor asigură că creditorul este pregătit să se întâlnească cu debitorul.
Restructurarea unei ipoteci este o modificare a termenilor unui contract de împrumut într-o parte mai acceptabilă a împrumutatului. Potrivit lui Alexei Novikov, șeful centrului ipotecar al companiei Est-a-Tet, astăzi orice bancă oferă acest serviciu. Ratele de la cele mai mari bănci rusești (Sberbank, VTB24 și altele) încep de la 10,25%.
Cu toate acestea, împrumutatul va trebui să dovedească incapacitatea sa de a plăti un credit ipotecar. Vadim Pakhalenko afirmă că pentru acest lucru puteți furniza, de exemplu, un certificat de la spital sau un registru de muncă cu înregistrare de concediere. O bună istorie de credit va funcționa în favoarea împrumutatului.
Bancherii remarcă faptul că nu există instrucțiuni clare pentru astfel de situații - băncile iau în considerare fiecare caz în parte. În anumite situații, creditorii pot chiar să-și retragă o parte din datoria clientului, însă aceasta este o decizie excepțională pe care o ia numai conducerea băncii.
Oferte de la bănci: amânarea, reducerea ratei, creșterea termenului de împrumut
Cele mai populare opțiuni pentru a ajuta creditorii ipotecare sunt amânarea plății, scăderea ratei, prelungirea termenului de împrumut.
După cum a explicat Natalia Konyakhina, director al departamentului de creditare ipotecară „SMP Bank“, crescând durata creditului, puteți reduce cantitatea de plată, care este, de a reduce povara financiară asupra clientului. Termenul de plată a ipotecii poate crește până la un maxim de 25 de ani, în același timp, împrumut la scadență debitorul nu trebuie să fie mai vechi de 70 de ani.
O altă opțiune pentru restructurare este plata amânată sau concediul de credit, după care este încă necesară achitarea ipotecii, dar suma lunară a plății va scădea.
După cum spune Georgiy Ter-Aristokisanții, șeful Direcției de Vînzări Credite VTB a băncii, concediile de plată nu vor schimba rata ipotecară. În cazul în care suma preferențială a plății nu este suficientă pentru a plăti dobânzi, acestea pot fi distribuite la plățile ulterioare la termen. În acest caz, după încheierea restructurării, valoarea plății sau durata împrumutului va fi ușor majorată. Pentru a mări suma de plată sau termenul, împrumutatul trebuie să decidă în momentul acordării restructurării.
Bank Deltacredit oferă o altă opțiune pentru a reduce povara financiară asupra debitorului - scăderea ratei dobânzii.
Potrivit reprezentanților băncii, clientul trebuie să solicite o reducere a ratei ipotecare și, în funcție de situația împrumutatului și de istoria sa, banca va lua o decizie. Dacă este pozitivă, rata va scădea pe întreaga perioadă a serviciului ipotecar. În același timp, contractul de împrumut continuă să funcționeze și programul de plată nu trebuie întrerupt.
Dar experții constată că, mai des, băncile sunt de acord să refinanțeze.
Numărul opțiunii 3. refinanțare
Refinanțarea este proiectarea unui nou împrumut în bancă proprie sau terță în condiții mai avantajoase. Datorită acesteia, împrumutatul plătește ipoteca existentă. Serviciul poate fi utilizat în aceeași bancă sau poate alege altul dacă oferă condiții mai favorabile.
Realizarea de refinanțare are sens dacă creditorul oferă o rată mai favorabilă decât cea specificată în contract. Alexander Tikhonchuk observă că cu cât scadența rămasă a împrumutului este mai mare, cu atât mai mare va fi beneficiul pe care îl va primi împrumutatul. De asemenea, clientul trebuie să țină cont de costurile de refinanțare, deoarece va fi necesar să reînregistreze garanția în favoarea unei noi bănci și să comande un raport actualizat privind evaluarea valorii de piață a proprietății imobiliare.
Creditorii fără scrupule nu ar trebui să se bazeze pe ajutor
Irina Prostakova, șefa departamentului de creditare ipotecară a IBC, constată că banca poate refuza restructurarea în cazul în care consideră că acțiunile clientului sunt nedrepte. De exemplu, dacă nu îndeplinește sau nu a încălcat anterior termenii acordului ipotecar sau nu a justificat necesitatea restructurării.
Potrivit Elenei Lanko, creditorul poate, de asemenea, să refuze restructurarea în cazul în care clientul a furnizat informații și documente inexacte sau incomplete.
Irina Prost adaugă faptul că pot exista și alte restricții, în cazul în care banca a folosit un credit ipotecar pe un credit ipotecar pentru finanțare externă (de exemplu emiterea de obligațiuni) și creditorul a restricționat acest drept.
Cum poți să trișezi
Alexander Tikhonchuk a spus că mecanismul de aici va fi la fel ca și cu cumpărarea și vânzarea uzuale cu înregistrarea unui credit ipotecar. Fostul debitor acționează ca vânzător, iar noul împrumutat acționează ca un cumpărător care ia un împrumut pentru a cumpăra proprietăți imobiliare. Pe măsură ce rata dobânzii scade treptat, condițiile pentru o nouă ipotecă sunt de obicei mai bune.
Dezvoltatorul nu este la locul de muncă
Odată ce se află într-o situație financiară dificilă, împrumutatul poate cere ajutor de la dezvoltatorul care a cumpărat apartamentul. Cu toate acestea, potrivit Maria Litinetskaya, partenerul de conducere al Grupului Metrium, dezvoltatorii rareori ajută la refinanțarea sau restructurarea datoriilor împrumutatului. Deoarece după înregistrarea dezvoltatorului ipotecar primește 100% din valoarea apartamentului, nu contează cum și când împrumutatul rambursează împrumutul.
Uneori dezvoltatorii încă se întâlnesc
Directorul General al Dezvoltării IKON, Evgenia Akimova, reamintește că, odată ce clientului ia fost refuzată asigurarea de către mai multe companii în același timp, banca nu a efectuat restructurarea împrumutului. Expertul spune că angajații companiei au chemat personal asigurătorii până când au găsit pe cel care este gata să emită asigurare. Aceasta nu este responsabilitatea dezvoltatorului, dar el este responsabil pentru clienți chiar și după încheierea tranzacției și este uneori gata să ajute la rezolvarea problemelor.
Deși, în general, dezvoltatorii nu contează. Chiar dacă dezvoltatorii sunt orientați spre client, problemele legate de ipoteci sunt în afara competenței lor. Este mai realist să obțineți ajutor direct de la bănci. Cu toate acestea, ele nu suferă de generozitate deosebită.
Experții spun că rezultatul restructurării depinde în primul rând de eforturile depuse de împrumutat însuși. Creditorul va acorda timp pentru a rezolva problemele financiare și dacă va fi posibil acest lucru depinde doar de client.
Andrei Osipov a spus că aproximativ 60-80% dintre debitori după restructurare sunt returnate la programul de plată și rambursează împrumutul în mod regulat.