Vasily Nedelko, managing partner al companiei juridice Nedelko & Partners
Acordul cu bunurile imobiliare este un proces palpitant, interesant și nervos; mai ales în momentul calculelor monetare. Când să plătească bani pentru un apartament? La momentul semnării contractului? Și dacă afacerea nu are loc? După înregistrarea transferului de proprietate? Și dacă cumpărătorul atunci nu plătește, iar apartamentul îi va aparține deja?
În afara Moscovei și Sankt-Petersburg, oamenii se încrede reciproc mai mult, astfel încât tranzacțiile sunt adesea ținute pe încredere: condițiile sunt determinate fie de vânzător, fie de cumpărător. În cele două capitale, precum și în alte orașe rusești mari, suma la cumpărarea de bunuri imobiliare este mai impresionantă - iar oamenii sunt mai suspiciosi. Din această cauză, participanții la chilipiruri folosesc metode care le permit să se desfășoare în siguranță (așa cum cred ei) să efectueze așezări, respectând echilibrul intereselor cumpărătorului și vânzătorului. Luați în considerare avantajele și dezavantajele celor mai populare metode de decontare pentru tranzacții.
Metoda numărul 1: celula bancară
Pana in prezent, numerarul este cel mai popular mod de solutionare a tranzactiilor intre cetatenii rusi. Prin urmare, calculele utilizând o celulă bancară sunt cele mai frecvente. Principiul este următorul: cumpărătorul și vânzătorul închiria în comun o celulă bancară, bani ipotecare să plătească pentru apartament și să înregistreze condiții speciale pentru accesul la celulă în contractul de închiriere. Aceste condiții ar trebui să fie controlate de către bancă.
De exemplu, vânzătorul poate deschide celula în primele 25 de zile după plasarea banilor, prezentând un pașaport și un extras din registrul unificat al drepturilor de proprietate imobiliară (EGRP) din bancă. În celelalte cinci zile, cumpărătorul primește acces la celulă după ce prezintă propriul pașaport.
Totul pare aparent simplu și pare a fi fiabil: dacă tranzacția a avut loc, banii sunt primiți de vânzător, dacă nu - de cumpărător. Dar la prima vedere. Vânzătorul poate crea un extras din Registrul unificat de stat al sindicatelor (EGRP) pentru a primi bani din celulă - tranzacția nu poate avea loc. Este într-adevăr posibil: să se creeze un extras este destul de simplu, deoarece nu are grade de protecție. În bancă, documentele sunt verificate de un manager obișnuit, care nu este un expert în falsificarea documentelor.
Dacă este prezentat un extras, banca trebuie să admită vânzătorul în celulă. Bineînțeles, din partea vânzătorului este o crimă pură - puteți iniția o cauză penală împotriva sa și banca poate încerca să-l țină răspunzător pentru verificarea necorespunzătoare a documentelor. Adevărat, toate acestea vor dura mult timp și nu faptul că banii vor fi returnați în cele din urmă.
În același timp, cumpărătorul are nevoie de un apartament, nu de bani - în caz contrar, nu va merge inițial la o înțelegere. În consecință, va trebui să profite imediat de apartament și să împiedice vânzarea acestuia unui terț. Poate că pot să primesc banii înapoi și nu va funcționa, dar scopul acordului este un apartament - este posibil să-l apărați. Principalul lucru aici este să acționezi rapid, hotărât și competent din punct de vedere juridic.
A doua dificultate - înregistrarea poate fi suspendată pentru o perioadă suficient de lungă, care acoperă termenul standard de leasing pentru o celulă bancară. Aici, rețeta este simplă: închiria imediat o celulă pentru o perioadă mai lungă de timp, pentru a nu-ți face griji în legătură cu o eventuală suspendare și, de asemenea, urmări cu atenție progresul înregistrării. În contract se poate prevedea că, dacă înregistrarea transferului de proprietate nu are loc în termen de 45 de zile, acordul încetează să mai fie efectiv și părțile sunt obligate să returneze toate sumele primite în cadrul tranzacției.
Al treilea scenariu este furarea banilor dintr-o celulă. Acest lucru se întâmplă, dar rareori. Poate, mulți își amintesc povestea senzațională, când tâlharii au pătruns prin ușa din spate în depozitul unei bănci mari și au furat obiecte de valoare din mai multe celule. În practica noastră, a existat un caz în care banca "din obișnuință" a deschis o celulă clientului VIP cu banii asupra tranzacției, hotărând că deschide o celulă personală. Este bine ca clientul să nu aibă intenția de a fura bani și totul sa încheiat bine. Oricum, incidentul arată că o astfel de retragere este posibilă în principiu.
Într-o situație standard, banca nu este responsabilă pentru conținutul celulei - doar pentru siguranța sa și limitarea accesului la ea. Cu alte cuvinte, dacă vânzătorul deschide celula și vede că există un gol, banca poate spune: "Nu ați pus nimic acolo". Pentru a salva de la această situație poate fi un inventar al investiției, certificată de bancă. În acest caz, banca va fi responsabilă nu numai pentru siguranță, ci și pentru conținutul celulei. Din păcate, nu toate băncile oferă un astfel de serviciu, dar merită folosită. Cu toate acestea, este puțin probabil ca inventarul investiției să se potrivească celor care nu indică în contract valoarea totală a proprietății, transferând neoficial unii dintre aceștia.
Metoda 2: L / C
Din punct de vedere figurativ, o scrisoare de credit este o celulă bancară pentru bani fără bani. Banca se obligă să transfere bani din contul cumpărătorului în contul vânzătorului după prezentarea anumitor documente. De exemplu, același extras din Registrul unic de stat. Riscurile legate de suspendarea înregistrării și falsificarea extraselor din registrul unic de stat (sau alte documente) există aici. Cu toate acestea, în situația cu acreditiv există riscuri suplimentare.
Primul risc este revocarea licenței. În cazul suspendării de către bancă a decontărilor sau revocarea licenței, fondurile din conturile acesteia vor fi înghețate. În cazul în care banca nu are suficienți bani pentru toate plățile, deținătorii de cont vor fi plasați în coada generală a creditorilor - și nu se aplică asigurarea obligatorie a depozitelor cu fonduri din acreditiv. Ce ar trebui să fac? Utilizați pentru acreditive numai băncile mari, care nu își amintesc exact licența.
Cu toate acestea, sub rezerva anumitor precauții, acreditivul poate fi numit o formă convenabilă de plată. Nu trebuie să vă încurcați cu colecția de sume mari, să verificați autenticitatea notelor și apoi să vă gândiți dacă banii nu vor fi furați din celulă.
Metoda 3: Depunere notarială
Decontările prin intermediul unui depozit notar au devenit mai relevante după modificarea legislației în vigoare. Aceasta este o extindere semnificativă a listei de tranzacții, care poate fi efectuată acum numai după ce a fost certificată de un notar.
Depunerea notarului este foarte asemănătoare cu calculele prin acreditiv - numai în acest caz, notarul funcționează în funcțiile băncii. După înregistrarea contractului de vânzare, cumpărătorul de bunuri imobiliare transferă banii în contul de depozit al notarului. După înregistrarea proprietății, vânzătorul cere transferul de bani aceluiași notar - și transferă banii vânzătorului după ce se asigură că totul este în ordine cu tranzacția.
Acum, această formă de calcul este folosită foarte rar, deoarece, în primul rând, nu toată lumea știe despre aceasta și, în al doilea rând, nu toate birourile notariale oferă un astfel de serviciu. Avantajul fără îndoială este că notarul mai atent decât managerii băncii va verifica documentele care confirmă desfășurarea cu succes a tranzacției. Dar există un dezavantaj: este responsabilitatea notarului.
În prezent, răspunderea notarului este asigurată de toate bunurile care îi aparțin, precum și de despăgubirea de asigurare în baza contractului de asigurare de răspundere civilă. În termeni monetari, aceasta este de 5 milioane de ruble. Dacă această despăgubire de asigurare nu este suficientă, banii suplimentari vor trebui să fie furnizați de o cameră notarială sau de un fond de compensare al Camerei federale a notarilor. Este adevărat că plățile de la un astfel de fond de compensare au limitări semnificative pentru o singură tranzacție. În practică, acest lucru înseamnă că, în prezența unor probleme de compensare, pur și simplu nu poate fi suficient pentru a acoperi pierderile unei tranzacții majore.
Fiecare dintre metodele de calcul descrise are avantajele și dezavantajele sale. Fanii de plăți în numerar nu vor scăpa de utilizarea unei celule bancare. În acest caz, este recomandabil să faceți un inventar al investiției și să alegeți o bancă mare neutră. În așezările fără numerar, este mai bine să utilizați o scrisoare de credit într-o bancă mare stabilă din punct de vedere financiar. Fanii tranzacțiilor notariale vor putea folosi un instrument relativ nou - plata prin intermediul unui depozit notar. Cu toate acestea, cu tranzacții mari, aș prefera în continuare o scrisoare de credit într-o bancă de încredere.