Știri după subiect
Cumpărarea unui apartament nu este întotdeauna efectuată de un singur proprietar; în practică, este posibilă o parte din achiziționarea unui apartament. Desigur, în acest caz, se aplică "garanții" suplimentare ale drepturilor tuturor cumpărătorilor și se întocmesc documente suplimentare. Dar nu trebuie să vă fie frică de asta!
Proprietate comună, ce este?
Dacă vorbim în limbă legală, atunci este mai corect - nu "împărtășim un apartament", ci "împărtășim dreptul de proprietate asupra unui apartament".
Codul civil stabilește că toate proprietățile deținute de două sau mai multe persoane aparțin acestora pe baza proprietății comune.
Proprietatea comună poate fi de două tipuri: comună și împărtășită. Diferența dintre ele este doar faptul că în mod clar definit ponderea fiecărui proprietar în proprietate comună, și în comun - nu, dar se poate face.
Să dăm un exemplu simplu. După căsătorie, soții au cumpărat un apartament, al cărui proprietar era soția lui. Dar, în ciuda faptului că dreptul de proprietate este înregistrat pentru o singură persoană, apartamentul se află în proprietatea comună comună a soțului și soției; în consecință, toate operațiunile cu bunuri imobile pe care soția le poate efectua numai cu consimțământul soțului ei, care trebuie să fie certificată în mod corespunzător de un notar. În cazul în care soții au dorința de a împărți proprietatea comună, puteți face contractul de căsătorie (acord), care va indica în mod clar ponderea fiecăreia dintre ele. În acest caz, în executarea oricărei acțiuni cu apartamentul, nu este necesară consimțământul celui de-al doilea soț / soție.
Mai sus, a fost luată în considerare procedura extrajudiciară de alocare a acțiunilor din proprietatea comună. Dacă nu există un compromis între părți, aceștia pot depune o cerere relevantă la instanța de judecată. În același timp, trebuie remarcat faptul că o cotă se face numai dacă nu prejudiciază disproporționat proprietatea comună.
Cumpărarea unei părți dintr-un apartament
Dacă veți cumpăra nu numai întregul apartament, ci doar o parte din el, ar trebui să vă amintiți câteva puncte specifice.
În primul rând, în cazul în care unul dintre participanții la proprietatea comună decide să-și vândă partea, atunci trebuie să ofere, în primul rând, să cumpere cota sa celorlalți proprietari.
De regulă, această propunere este făcută în scris și este înmânată fiecărei persoane în scop ori trimisă prin poștă. O excepție este cazul în cazul în care acțiunea este alocată în natură.
După ofertă, trebuie să primiți fie un refuz scris, fie un consimțământ pentru cumpărarea unei mize. Dar pentru meditație cetățenii primesc o lună. Dacă după această perioadă nu se primește niciun răspuns, proprietarul își poate vinde acțiunile către terți.
Dar aici merită să fii foarte atent: prețul și condițiile de vânzare a unei părți către terți trebuie să corespundă condițiilor specificate în ofertă celorlalți proprietari.
Proprietarii rămase (atât împreună și individual) au dreptul de a solicita instanței de a transfera pentru a le drepturile și obligațiile cumpărătorului. O astfel de cerere poate fi depusă în termen de 3 luni de la data vânzării acțiunii unei terțe părți. Dar există unele nuanțe: în cazul în care vânzătorul schimba prețul unei acțiuni la o terță parte, în direcția de creștere, aceasta nu este o încălcare a drepturilor „vecini“.
În consecință, dacă se primește un refuz, acesta este atașat tuturor documentelor la înregistrare. Dacă nu există un astfel de refuz, dovezile de notificare către ceilalți proprietari vor fi notificări prin poștă cu privire la primirea de scrisori recomandate acestora.
Deja în stadiul negocierilor pentru vânzarea unei acțiuni, asigurați-vă că ceilalți proprietari au fost informați despre vânzare, deoarece, în cazul în care această obligație nu este îndeplinită, litigiul vă așteaptă ca cumpărător al acțiunii.
Achiziționarea de acțiuni: riscuri și consecințe
După ce ați cumpărat o cotă în apartament, vă, în conformitate cu codul civil, se încadrează în regulile de acțiuni comune. Prin urmare, eliminarea, deținerea și folosirea ulterioară a proprietății, care aparține tuturor, se realizează cu acordul celorlalți membri.
O parte este o substanță necorporală. Putem "simți" numai pe hârtie despre dreptul de proprietate. În consecință, într-un apartament comun este imposibil să trasezi o linie și să spui: "Asta este a mea și nu merg aici". Dacă proprietarii nu stabilesc procedura de folosire a proprietății comune între ei, atunci utilizarea tuturor proprietăților este determinată în mod egal.
Pentru a aloca o cotă într-un apartament, va fi nevoie de mult efort: intrarea separată, o cameră izolată etc. Prin urmare, vedem proprietatea numai pe hârtie.
Dacă încă solicitați o acțiune în instanță, judecătorul, în fiecare caz specific, ia în considerare următoarele circumstanțe:
- dacă proprietarul are un alt apartament de locuit;
- dacă proprietarul familiei, al copiilor, al părinților, al persoanelor dependente;
- poziția financiară a proprietarului etc.
Prin urmare, se poate dovedi, în practică, că proprietarul, care are mai multe documente, va fi doar o cameră mică de locuit și viceversa.
Înregistrarea proprietarului apartamentului, care a obținut o cotă în acesta, se desfășoară în procedura generală în organele FMS fără consimțământul celorlalți proprietari. În cazul în care proprietarul decide să-și înregistreze o soție și copii în apartament, atunci ar trebui să li se solicite consimțământul celorlalți proprietari. Prin urmare, va fi o soluție rezonabilă de a cumpăra o miză și de ao împărți în toți cei care vor locui în apartament.
În practică, există cazuri în care coproprietarii unui apartament nu vor să "accepte" un nou chiriaș și să încerce să îl amâne în toate modurile posibile.
De exemplu, ei își dau consimțământul de a cumpăra o miză, un timp de întârziere și nu-l cumpără. Nu pare nimic criminal, iar vânzătorul își pierde potențialii cumpărători. În acest caz, merită negocierea cu vecinii și găsirea motivelor nemulțumirii lor.
De ce să cumpărați o miză și cum să determinați valoarea acesteia?
Pentru a expune o parte dintr-un apartament de vânzare, este necesar să se determine valoarea acestuia.
După cum se consideră de obicei suma unei acțiuni: se ia costul de 1 mp. locuințe în regiune și înmulțită cu numărul de metri pătrați din cota. Rezultatul este un preț de acțiuni supraestimat. Costul locuințelor în regiune este determinat în medie, fără a lua în considerare indicatorii individuali, de exemplu, locuințele dărăpănate, prezența / absența reparațiilor, zona imobiliară etc. Prin urmare, în acest caz, calculul sumei este mai bine să contactați agenția imobiliară.
De ce trebuie să cumperi o cotă, nu întregul apartament?
Dacă toți proprietarii se opun introducerii unui nou "vecin", atunci el poate cere, de exemplu, compensarea imposibilității de a trăi în acest apartament. Dar dacă are un copil minor, instanța va obliga proprietarii să-l "ia" în apartamentul lor pentru a trăi.
Dacă unul dintre co-proprietari au exprimat dorința de a cumpăra o parte, dar va plăti timp de 2 luni din cauza capacității financiare, la fel ca și proprietar?
Conform Codului Civil, proprietarul, care dorește să cumpere o cotă, are exact o lună să îl cumpere. Toți ceilalți termeni sunt negociați cu vânzătorul: dacă este de acord, nu există întrebări; și dacă nu - atunci are dreptul de a vinde participația terților.
Să însumăm!
- Cumpărarea unei cote într-un apartament reprezintă o opțiune specifică pentru achiziționarea de bunuri, unde merită luate în considerare toate caracteristicile actualei legislații.
- În cazul vânzării unei acțiuni, trebuie să existe o notificare a proprietarilor cu privire la o astfel de vânzare și a fost primit un refuz / consimțământ corespunzător pentru cumpărare.
- Alocarea unei cote într-o cameră separată nu este posibilă în majoritatea cazurilor din cauza lipsei de aspecte tehnice necesare: o intrare separată, o cameră izolată etc.
- Este mai bine să vă aranjați o parte dintr-un apartament pentru oricine care va locui mai târziu în acest apartament.
- Toți proprietarii apartamentului folosesc spațiul de locuit în mod egal, cu excepția cazului în care se convine altfel printr-un acord între aceștia.