Din păcate, dar faptul: în ciuda programului de stat pentru repararea capitalului de locuințe, locuințele din majoritatea clădirilor de apartamente încă mai solicită terci de cereale. Președinții HOA deseori fac și un gest neajutorat, fără să știe de unde să ia bani în plus pentru a repara un acoperiș brusc sau o crăpătură. Mulți directori ai societăților de administrare se plâng de rentabilitatea redusă în gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente, care nu depășesc 10%.
Cu toate acestea, chiar și 10% notoriu pentru majoritate rămân doar un vis - acest lucru poate fi adesea realizat în gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente, clădiri noi. Dacă, desigur, lucrează fără încălcări și îndeplinesc toate cerințele prevăzute de lege în timpul întreținerii și reparării locuințelor.
Din fericire, potrivit unor experți din Moscova, gestionarea unei clădiri de apartamente poate aduce profituri de 30-35%.
Gestionarea unui bloc de apartamente și păstrate
Locuințele rusești și serviciile publice de utilități
în pionieri.
Dmitri Borodin, membru al Consiliului de Experți al Comitetului pentru Construcții și Relații Funciare din Duma de Stat, care a vizitat anul trecut Rostov, a menționat acești indicatori. Potrivit expertului, referindu-se la experiența germană, olandeză și parțial franceză, pentru a obține o rentabilitate ridicată în gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente, trebuie să trăiți într-un oraș cu o populație de peste 30 de mii de oameni.
Potrivit experienței străine, operațiunile de întreținere și reparații de locuințe, funcționarea de inginerie reprezintă doar 1/3 din volumul total de servicii. Structura ideală a unei întreprinderi de locuințe pro-occidentale ar trebui să fie formată din trei diviziuni:
1. Întreținerea tradițională în înțelegerea obiectului.
2. Dezvoltarea de noi tipuri de servicii de locuințe, prin care puteți crește rentabilitatea întreprinderii.
3. Abonat, în îndeplinirea misiunii de comercializare și paralel.
Care este puterea HOA și a societăților de administrare
Există un astfel de termen în afaceri - disponibilitate pas-cu-pas. După cum au estimat unii antreprenori, dacă o unitate comercială este situată la 300 de pași de casă, cota leului de chiriași va deveni clienții săi obișnuiți, mai ales dacă nu există nici un serviciu alternativ oriunde.
Desigur, în cadrul conducerii unei clădiri de locuințe nu oferim locuitorilor tăierea, rănirea chiriașilor sau tratarea dinților. Dar de ce nu stăpâni domenii conexe?
Gestionați intrarea - bate și în apartament
În același timp, ca și în vremurile vechi sovietice, "mergând la departamentul de întreținere a locuințelor", mulți pur și simplu nu vor veni în minte. Se pare un paradox: în timpul gestionării unei clădiri de apartamente din Marea Britanie sau TSZ de ani de zile, ele servesc aceeași intrare și, într-un fel, nu intră în apartament. Nu este un secret pentru nimeni că calitatea muncii, deseori efectuată de lucrătorii oaspeți de departe, mai degrabă decât toți cunoscuți în curte de către unchiul Vasya, lasă mult de dorit.
Într-un cuvânt, sugerăm treptat ruperea stereotipului existent, oferind chiriașilor, pe lângă administrarea blocului de apartamente, pentru a-și servi apartamentele. În primul rând, merită să revenim la acest serviciu cel puțin la nivelul fostului sovietic - când locuințele nu au fost încă privatizate. Puteți începe cu o listă de prețuri aproximativă, elaborată de Asociația HOA din regiunea Rostov, stabilind prețuri comerciale pentru acest serviciu.
Listă standard de prețuri pentru reparațiile intra-apartament în timpul gestionării blocului de apartamente (descărcare).
Și apoi - posibilitățile nu sunt limitate. Diferite euro- și elitremonty, instalarea de aparate de aer condiționat și sisteme split-sisteme. Apropo, instalarea acestora din urmă nu necesită mult efort: patru șuruburi în perete plus câteva abilități. De ce se face de către o companie situată la mai mulți kilometri de un bloc de locuințe, decât de HOA sau CC, care o gestionează.
Desigur, "rechinii de reparații" pro-occidentali au conexiuni și un nume - este un lucru plătitor, în timp ce HOA și Marea Britanie au o super-accesibilitate pas cu pas. Dar, în istorie, maeștrii buni au fost apreciați în Rusia și dacă un astfel de local Lefty, care și-a stăpânit tehnica "bassurman", este întotdeauna aproape - cuvântul din gură va pune legende despre el.
Taxi, kebab shish, apă potabilă ...
Mai mult - mai mult. De ce nu în timpul administrării unei clădiri de apartamente oferă chiriași și un astfel de serviciu ca și curățarea apartamentelor după petreceri și zile de naștere? Se angajează în curățarea utilităților de intrare.
Teoretic, companiile de administrare și HOA-urile în gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente, în funcție de volumul de zone deservite, pot oferi rezidenților o întreagă gamă de servicii de locuințe și servicii comunale:
▪ instalarea ușilor, încuietori, interfoane;
▪ Livrarea în casă a apei potabile curate;
▪ livrarea de mese (sushi, kebab shish, gratar din hipermarketuri);
▪ chemarea unui taxi și așa mai departe ...
Nu puteți să o faceți singur - să deveniți un intermediar
Desigur, nu va fi posibil ca toată lumea să stăpânească toate aceste înțelepciuni, să achiziționeze echipamentul necesar și să aranjeze implementarea serviciilor pe principiul transportorului în timpul gestionării clădirii cu mai multe apartamente. Dar de ce, în acest caz, compania de administrare sau HOA nu încearcă să devină un intermediar al comisiei contactând compania potrivită? Și dacă acesta din urmă nu este de acord, du-te la un concurent ...
Apropo, luând în considerare faptul că pentru diferite servicii de locuințe și comunale există anumite beneficii (de exemplu, aceeași anulare a TVA pentru HOA), costul acestui serviciu (precum și alții) în gestionarea blocului de apartamente ar trebui să fie puțin mai scăzut. Din acest motiv, pot oferi o reducere - pe motive destul de legitime.
Internet și utilități
Anul trecut, mulți proprietari de locuințe, pe lângă căldură, apă rece, electricitate, au început să primească o nouă resursă - informații. De fapt, într-un număr de blocuri de apartamente, Internetul se transformă într-un nou serviciu de locuințe și servicii comunale.
Dar de ce se stabilesc și se administrează furnizorii de servicii de Internet de la distanță "vnoryanka" de pe Internet, mai degrabă decât serviciile de locuințe și comunale care sunt implicate în managementul acesteia? Apropo, potrivit plângerilor multor companii de administrare și condominiilor, după vizita unor astfel de "lucrători" și a cablajului centralizat, acoperișul clădirii se dovedește a fi corupt, iar intrările renovate sunt rupte.
În consecință, chiriașii nu reușesc să ajungă la furnizorii acestui serviciu adesea - atunci când există eșecuri. La urma urmei, calitatea acestui serviciu este adesea mult mai rea decât apa caldă sau rece.
Într-un cuvânt, este momentul potrivit pentru diferitele masterat de Internet să lucreze în departamentul de locuințe al statului. Fără îndoială, furnizarea unei resurse informaționale unei case de apartamente este, de asemenea, parte a managementului. Serviciile de locuințe și comunale trebuie să inițieze conectarea obiectelor la aceste noi comunicații, să introducă tehnologii inovatoare, benefice atât din punct de vedere economic, cât și politic.
În jos cu EIRTS, da bani!
Probabil, printr-un astfel de sistem de plată, s-ar încălzi pur și simplu pe piață. Ce face carcasa mai buna sau mai rea? În același timp, merită să încercați să răspundeți la întrebarea cât de mult debitori pentru servicii de locuințe și servicii comunale întreprinderea va avea după introducerea sistemului de plăți "numerar". La urma urmei, mulți dintre ei nu regretă banii, ci pur și simplu prea leneși pentru a ajunge la banca de economii și pentru a-și menține rândul plătirea "comunală".
Închirierea chiriașilor
Și suntem în proces de gestionare a unui bloc de locuințe, să spunem, vom deschide o mică cooperativă de credit și vor ocupa mii și pentru nevoi foarte specifice. De exemplu, pentru a repara aceeași intrare pentru cei care nu au suficient. Da, chiar și la o rată a dobânzii mai mică decât băncile, pentru că atunci vom învăța singuri acești bani. Și chiriașii vor spune "mulțumesc" pentru ajutorul lor.
Cu lumea într-un fir
Deci, "cu lumea într-un fir", și puteți aduce managementul clădirilor de apartamente cu o rentabilitate de 35%. Datorită faptului, atunci este realist să oprești alte gauri financiare și să faci bani pentru tine. În schimb, unii oameni încearcă să se angajeze în raiduri în serviciile de locuințe și comunale, se blochează casele cuiva noi.
În general, se pare că în gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente se ascunde un potențial uriaș care nu a fost încă realizat. Și acest lucru nu este surprinzător - deoarece societatea de administrare sau HOA sunt și operatori imobiliari. Dar dacă se folosesc diferite sisteme non-standard în timpul gestionării acelorași centre de afaceri în Rostov, atunci casele de apartamente la un asemenea nivel continuă să crească și să crească.
Dmitri Borodin, membru al Consiliului de Experți al Comitetului pentru Construcții și Relații Funciare din Duma de Stat:
- Populația are un potențial colosal de solvent, pe care noi l-am risipit. De ce în birourile noastre nu comanda instalarea de ferestre din plastic, aer condiționat, jacuzzi? În timpul gestionării clădirilor cu mai multe apartamente, am oferit concurenților noștri coduri de blocare, interfoane, antene, radio, servicii de Internet-furnizor. Iar câteva dintre aceste zone vor evolua intens în anii următori - mult mai repede decât serviciile tradiționale de locuințe și servicii comunale. Cred că, în cele din urmă, serviciile de locuințe și comunale vor readuce aceste tipuri de afaceri înapoi.
Igor Tsybrenko, Director al Companiei de Management al Premiului Rostov:
- În majoritatea locuințelor sovietice există o stratificare a proprietății contrastante a proprietarilor. În cele mai multe clădiri moderne unde trăiesc cetățenii bogați, proprietarii de spații nerezidențiale au deschis deja facilități de catering, centre de servicii și alte facilități de infrastructură. Între timp, deschiderea de noi servicii justifică cererea constantă concentrată din punct de vedere geografic.
Suprafața medie a celor mai multe clădiri din Rostov este de 3-4 mii de metri pătrați. Având în vedere situația actuală, cred că o gamă largă de locuințe ar putea fi implementate cu succes în giganți, douăzeci de mii, dar practic nu există în oraș. Deși întreprinderile de locuințe din Moscova, probabil, ar putea să-și stăpânească cu succes aceste direcții - având în vedere nivelul lor de viață mai ridicat și zonele impresionante ale clădirilor cu apartamente.
- Reorganizate de fostul departament de locuințe din Codul penal au devenit obișnuiți să exploateze locuințe, dar nu-l gestioneze. Și acestea sunt două mari diferențe. Gestionarea unui bloc de locuințe implică nu numai controlul asupra stării tehnice a obiectului, ci și soluționarea problemelor sale financiare, gestionarea zonelor, contractele, creșterea profitabilității. Este posibil, de exemplu, să se compileze un plan clar de predicție pentru îmbătrânire pe fiecare element al casei, să se pregătească un viitor buget de reparații capitale, să se familiarizeze proprietarii cu acesta, să se acumuleze fonduri în avans.
Este necesar să se conceapă și să se intersecteze perioada de viață a instalației, decât și noi, nimeni nu este angajat. Și multe companii de management moderne nu știu nimic despre asta, doresc să vină la noua clădire și să nu facă nimic pe ea în primii 25 de ani înainte de reparații majore. Nu există, de asemenea, nimeni care să controleze gestionarea blocului de locuințe. Trebuie să facem acest lucru de către proprietarii de locuințe, dar și pentru acest lucru trebuie să avem abilități profesionale. Ar putea un chiriaș tipic, de exemplu, să calculeze costul unei curățiri umede a unei intrări sau întreținerea sanitară a unui obiect?
În străinătate, principalele volume de locuințe sunt locuințe de închiriat. Gestionarea acestuia este efectuată de către operatorii imobiliari profesioniști. Iar în țara noastră, cea mai mare parte a stocului de locuințe este deținută de neprofesioniști. Acestea sunt rezultatele privatizării din anii 1990, când statul, simțindu-se în imposibilitatea de a menține un fond de locuințe, le-a distribuit cetățenilor. Și astăzi este probabil întârziată și nu este actuală să încerci să răspunzi la întrebarea controversată: a fost bună sau rea.
Citiți și:
Teoreticienii! Dar în viața reală într-un mod diferit - Unchiul Vasya, dacă el nu este un prost, și fără intermediari sub forma Codului penal se va schimba toaleta și să ia cu chiriaș banii, iar în cazul în care merg la Codul penal, va face același lucru, dar, de asemenea, cererea de salariu. Și pentru a face o pivniță în subsol și a colecta plata pentru locuințe și servicii comunale acolo - o idee interesantă, ce cred agențiile de aplicare a legii despre asta?
MKD ca un organism viu necesită o atenție de zi cu zi, de prevenire a sănătății, eliminarea imediată a bolii luat naștere (curent sau de capital), spălarea, curățarea dinților periaj, produse alimentare și excremente.
Iar în conformitate cu aceste cerințe, sistemul de management al casei ar trebui să fie ajustat. Și nu sub nonsensul nemernicilor despre KR, GIS, CEC, REGOEPRES etc.
OSS ar trebui să selecteze CONSILIUL pentru un an cu dreptul de a lua toate deciziile asupra casei și a OI de către Consiliu.
Și în HOA, OSS ar trebui să aibă loc o singură dată. cu încrederea HOA pentru a gestiona și gestiona proprietatea casei.
Și să se consulte cu alți doi proprietari, cum, când, prin ce estimare, cu ce costuri .... pentru a efectua reparații, prerogativele unui funcționar - un nebun care nu a condus niciodată o casă.
Și ni sa oferit cârlig și tauri pentru a face toate acestea în 2034-2049 ..
Iată întreaga profitabilitate a managementului KR de către registratorul regiunii Rostov!
HOA nostru a rotit între nebuni din locuințe și utilități și z-akonyami lor stupide, a învățat să conducă OSS timp de 10 zile, fără a încălca cerințele art. Art. 45-48 LCD al Federației Ruse. De aceea rezolvăm problemele legate de managementul MKD - rapid.
Cine are nevoie de această experiență, vă rugăm să contactați.