Aproximativ 90% din decontările privind tranzacțiile pentru vânzarea de apartamente pe piața secundară apar prin utilizarea celulelor bancare. În acest articol, vom descrie procedura de astfel de tranzacții, spune ce ar trebui să acorde o atenție atunci când intră într-o cutie de depozit de leasing, descrie riscurile asociate pentru fiecare dintre părți și acțiunile cumpărătorului și vânzătorul, care a minimiza aceste riscuri. De exemplu, ne vom referi la contractul de închiriere pentru celula bancară a PJSC "Sberbank RF".
Procedura de calculare a tranzacțiilor pentru vânzarea unui apartament printr-o celulă bancară
Procedura de calcul constă în următoarele etape:
1. Cumpărătorul și vânzătorul încheie împreună un contract de leasing bancar în bancă. Cumpărătorul sau vânzătorul plătește pentru închirierea băncii sigure. Banca emite cheia către cumpărător cumpărătorului.
2. Cumpărătorul și vânzătorul merg împreună la bancă, numără și plasează banii în celulă.
3. Cumpărătorul și vânzătorul încheie un contract de vânzare a apartamentului. Cumpărătorul transferă simultan cheia către vânzător din celula bancară. (Aceasta se întâmplă de obicei în biroul brokerului / agentului din partea vânzătorului sau brokerului / agentului din partea cumpărătorului.)
4. Vânzătorul înregistrează contractul de vânzare în Registrul unic al drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu acesta (EGRP).
5. Vânzătorul prezintă angajatului autorizat al băncii un contract de vânzare a unui apartament cu o notă privind statul. înregistrarea, are acces la celulă și primește bani. Tranzacția este închisă.
Această secvență de acțiuni este furnizată de termenii accesului cumpărătorului și al vânzătorului la celulă, care se stabilesc prin contractul de închiriere al celulei bancare.
Condiții de acces a vânzătorului și a cumpărătorului la celulă și etapele tranzacției
Singurele condiții pentru accesul cumpărătorului și vânzătorului la celula prescrisă în contractul de închiriere sunt că celulele nu pot garanta că toate etapele tranzacției vor trece conform planului. Vom descrie riscurile cumpărătorului și vânzătorului de mai jos.
Ce să căutați atunci când încheiați un contract de închiriere în condiții de siguranță
Contractul este semnat atât de către cumpărător, cât și de către vânzător. Pentru a încheia un contract, cumpărătorul și vânzătorul trebuie să aibă doar un pașaport. De regulă, contractul se încheie pe o perioadă de o lună. Termenul de închiriere este indicat în contract și în certificatul de transfer al seifului, care este întocmit simultan cu contractul. Sub forma unui act de transfer al seifului utilizat de Sberbank, se indică data inițială și data încheierii termenului de închiriere a seifului.
Oricare dintre părți poate plăti pentru celulă. Conform practicii stabilite, costul celulei este plătit de către cumpărător. În cazul închirierii unei celule în Banca de Economii, părțile plătesc:
a) costul de închiriere a unei celule (costul depinde de termenul de închiriere și de dimensiunea celulei) (link-uri către pagini)
b) costul serviciilor de control al accesului la celula (2 000 de ruble).
Aceste două sume sunt prevăzute separat în contract.
Dacă așezările sunt făcute în ruble, banii pentru decontări în cadrul tranzacției pot fi destul de mari. Pentru a le păstra, este necesară o celulă de înălțime mai mare sau egală cu 20 cm. Cu privire la dimensiunea celulei necesare, este mai bine să se consulte cu angajații băncii. Costul de închiriere a unei celule din diferite bănci poate fi învățat utilizând instrumentul nostru de selecție bancară. Închiriați o celulă de la 20 la 25 cm. Pe lună, în Banca de Economii va costa 2200 de ruble. În total, închirierea unei celule cu servicii pentru a controla admiterea într-o celulă din Banca de Economii va fi de 4200 de ruble. Plata pentru închirierea celulei și serviciile de control al admiterii în celulă sunt efectuate la semnarea contractului.
Cheia, în conformitate cu termenii contractului, transferurile bancare către cumpărător.
În contract sunt prevăzute următoarele cerințe,
* Va fi verificat cu contractul de vânzare
Este recomandat să verificați cu atenție aceste detalii, în special pentru vânzător. Banca va verifica detaliile contractului de vânzare a apartamentului cu condițiile de închiriere a celulei. Dacă oricare dintre detaliile de mai sus nu se potrivește, vânzătorul nu va putea să acceseze celula și să-și ia banii datorate.
Procedura cea mai consumatoare de timp în întreaga schemă este recalcularea banilor atunci când sunt puse într-o celulă. Poate dura câteva ore. Aceasta este procedura cea mai consumatoare de timp în întreaga tranzacție. Vânzătorul este sfătuit să utilizeze echipamentul de recalculare a banilor, care, de regulă, este furnizat de bancă, contra cost. Vânzătorul poate, de asemenea, să comande un serviciu pentru recalcularea banilor de la bancă. Pentru aceasta, este necesar să se precizeze în prealabil costul acestor servicii și procedura de plată a acestora.
Când obțineți o cheie, se recomandă să verificați imediat dacă este adecvată cheia pentru celulă. În bancă, pot exista tot felul de confuzii. Se recomandă, de asemenea, obținerea containerului interior și verificarea acestuia pentru service.
La ce ar trebui să se ocupe vânzătorul?
Vânzătorul și cumpărătorul, non-profesioniști în domeniul imobiliar, trebuie să vă ajute în primul rând agenții lor / brokerii / agenții imobiliari, prin care le efectuează tranzacția (agentul vânzătorului și cumpărătorului). În cazul închirierii unei celule bancare, puteți prescrie posibilitatea prezenței agenților vânzătorului și a cumpărătorului în tranzacții cu o celulă de proxy-uri. Prezența proxy-urilor nu este necesară pentru a accesa celula, dar pot fi invitați la cererea cumpărătorului sau vânzătorului.
La semnarea contractului, banca preda cheia către cumpărător. Pentru vânzător ar putea lua bani din celulă, trebuie să ia cheia de la cumpărător. Contractul de închiriere a unei celule bancare nu specifică procedura de transferare a unei chei de la cumpărător către vânzător. Există riscul ca cumpărătorului să nu i se dea o cheie sau să dea o cheie falsă. Cumpărătorul și vânzătorul trebuie să specifice procedura de transferare separată a cheii. De regulă, cheia este transferată de la cumpărător către vânzător la momentul semnării contractului de vânzare a apartamentului (înainte de înregistrare). Uneori, de comun acord, vânzătorul, după marcarea banilor, transmite cheia agentului uneia dintre părți, care în acest caz este un intermediar între părți. Există scheme în care cheia este transferată la depozitul din bancă în conformitate cu acordurile individuale.
Termenul de închiriere al celulei este limitat în timp. În această perioadă, vânzătorul trebuie să înregistreze un contract de vânzare, fără de care nu poate primi banii datorați. La întârzierile înregistrate în contract, vânzătorul riscă să rămână fără bani. Înregistrarea tranzacției de vânzare și cumpărare de apartamente în Moscova, durează de obicei 5-7 zile, dar pot exista întârzieri din cauza erorilor din documentele sau eșecurile sistemului. Celula este de obicei inchiriata timp de o luna. Banca poate prelungi termenul de leasing, la cererea ambelor părți (vânzător și cumpărător), cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul nu vrea să semneze un astfel de acord, să oblige-l să facă acest lucru este imposibil. Vânzătorul trebuie să consulte brokerul cu privire la eventualele întârzieri în înregistrarea tranzacției și, în cazul în care este posibil, să insiste asupra creșterii termenului de închiriere a celulei.
După ce vânzătorul a primit cheia și a înregistrat contractul, are acces la celulă. Acum, vânzătorul dorește să deschidă celula și să găsească suma necesară acolo. Dacă nu este acolo, vânzătorul va fi foarte dezamăgit. Pentru a nu obține o surpriză neplăcută, vânzătorul trebuie să verifice dacă suma necesară este pusă în celulă și facturile nu sunt false. Astfel, sarcina de a transforma banii în timpul marcării lor într-o celulă este sarcina vânzătorului. Trebuie să planifice întreaga procedură în avans. Este logic să comandați un serviciu de traducere și să verificați banii de la bancă, în medie, un astfel de serviciu costă 0,2% din suma banilor. Pentru a evita furtul sau falsificarea, vânzătorul la momentul marcajului trebuie să aibă bani și o celulă în câmpul vizual, în timp ce celula nu este închisă și toți cei prezenți în depozit împreună cu el nu părăsesc sediul.
Ceea ce ar trebui să aibă grijă cumpărătorul
Principalul risc pentru cumpărător este riscul ca drepturile asupra apartamentului pe care îl achiziționează să nu fie înregistrate corespunzător. În conformitate cu termenii contractului de închiriere, banca își asumă obligația de a verifica detaliile contractului de vânzare a cumpărat un apartament și / sau extrase din registrul de proprietate (USRR), prezentat de către vânzător, verificați ștampila pe contract, care confirmă înregistrarea sa în Registrul de stat unificat. În același timp, banca se scutește de răspunderea pentru neautenticitatea și nevaliditatea acestor documente. Astfel, cumpărătorul nu este 100% protejat împotriva riscurilor de fraudă. Cu ajutorul agentului său, cumpărătorul trebuie să ia o serie de alte măsuri pentru a elimina riscurile de fraudă. Descrierea acestor măsuri nu face obiectul acestui articol.
Sume mari de bani necesare pentru decontările asupra tranzacțiilor imobiliare au atras elemente criminale. Cumpărătorului nu este recomandat să preia întreaga sumă la un marcaj din celulă o dată. O mulțime de oameni vor ști despre ziua marcajului de bani: vânzătorul, agentul său, angajații băncii. Această informație poate ajunge la elementele criminale, iar cumpărătorul poate fi jefuit pe drum către bancă. Pentru a minimiza riscurile, cumpărătorul poate închiria o altă celulă în același depozit și poate colecta bani în această celulă, aducându-i în cantități mici. De asemenea, banii pot fi trimiși băncii care furnizează celula prin transfer bancar și se retrag în numerar în ziua marcajului. În cea de-a doua variantă, problema renunțării la bani este rezolvată automat, deoarece vânzătorul poate vedea ce sumă a fost retrasă din cont.
În cazul în care cumpărătorul transferă numerar în numerar mare vânzătorului pentru orice, Cumpărătorul poate cere vânzătorului o chitanță cu privire la primirea banilor. Din păcate, în cadrul schemei de decontare cu o celulă, Cumpărătorul nu are această posibilitate, deoarece el nu transferă bani direct vânzătorului, ci îi pune pioni într-o celulă. Pentru cumpărătorul nostru, o astfel de chitanță poate fi necesară în cazul procedurilor penale judiciare sau divine interzise cu vânzătorul, precum și în cazul deducerilor fiscale. Cumparatorului i se recomandă să precizeze împreună cu vânzătorul o procedură alternativă pentru pregătirea unei chitanțe de transfer / primire a banilor.
Uneori, după ce ați pus bani în celulă, tranzacțiile sunt frustrate. În acest caz, cumpărătorul trebuie să aștepte până la sfârșitul perioadei de închiriere a celulei pentru a-și returna banii înapoi. Banii cumpărătorului sunt înghețați pentru perioada de închiriere a celulei, ceea ce poate duce la pierderi de dobânzi, fluctuații ale valutei sau inflație, în special atunci când tranzacția a fost transformată în ruble pentru tranzacție. Astfel, Cumpărătorul este interesat de condițiile cele mai scurte de închiriere a celulei, care, așa cum am arătat mai devreme, este contrară intereselor vânzătorului. Termenul de leasing al celulei trebuie să facă obiectul unui compromis rezonabil între cumpărător și vânzător.
Ce bancă să alegeți pentru o celulă de închiriere
Este foarte important ca angajații din sucursala băncii în care veți efectua tranzacția să aibă experiență în efectuarea unor astfel de tranzacții. În consecință, banca și sucursala în sine ar trebui să fie mari, cu un flux mare de clienți. Nu trebuie să uităm de fiabilitatea băncii și de prețul închirierii unei celule. Pentru a găsi banca și sucursala potrivită, în funcție de fiabilitate, preț și locație, instrumentul nostru pentru selectarea celulelor bancare vă va ajuta. De asemenea, puteți obține sfatul necesar de la agentul dvs. imobiliar.