Vladimir Zvyagin, consilier al președintelui Guild-ului rus al agenților imobiliari
În general, regulamentul de stat se poate baza pe aplicarea mai multor măsuri eficiente, directe și funcționale, printre care:
1. Definirea formelor organizatorice și juridice și introducerea unor proceduri speciale pentru înregistrarea de către stat a subiectelor de activitate imobiliară, inclusiv în resursele informaționale de stat.
2. Controlul funcționării sistemului de instruire și certificare a agenților imobiliari, mecanisme de testare a cunoștințelor și aptitudinilor, confirmarea calificării și eliberarea certificatelor de probă de stat unificate (licențe) pentru implementarea activității de brokeraj.
3. Acte legislative și normative (regulamente) care determină parametrii interacțiunii agenții imobiliari cu agențiile și organizațiile guvernamentale.
4. Controlul de stat asupra activității imobiliare atât în domeniul reglementării directivelor, cât și în domeniul interacțiunii funcționale cu organele și organizațiile de stat, inclusiv cu scopul de a stabili restricții privind interferența organelor și organizațiilor de stat în activitățile antreprenoriale.
5. Reglementarea prețurilor și stabilirea parametrilor de responsabilitate financiară a părților în implementarea activității imobiliare.
6. Măsuri de reglementare de stat care nu au caracter de directivă - interacțiune funcțională cu organele de stat și organizații precum Serviciul Federal al Piețelor Financiare, Rosreestr, Roskomnadzor, Ministerul Afacerilor Interne, Rosstat etc.
Măsurile propuse de reglementare de stat ar trebui să conțină:
1. Definirea formelor organizatorice și juridice și înregistrarea de stat a subiecților activității imobiliare
În acest scop,
- înregistrarea profesională (preliminară) în registrul RGR a tuturor cetățenilor - persoane care și-au declarat dorința de a desfășura activități de brokeraj, ca purtători de cunoștințe, competențe, experiență în sectorul imobiliar,
- certificarea profesională a solicitanților și atribuirea statutului de calificare în conformitate cu cerințele standardelor profesionale unificate ale WGR,
- înregistrarea de stat a agenților imobiliari certificați, în resursele informaționale guvernamentale (departamentale).
Notă. Înregistrarea se realizează în diverse scopuri - fiscale (FTS), funcțional (Rosreestr), control (FSFM, MVD), iar cealaltă (inclusiv Roscomnadzor Rosstat etc.).
Înregistrare primară Agenții imobiliari, introducerea lor în Registrul unificat de Agenții imobiliari, sprijin metodologic și organizatoric al procesului educațional, validarea cunoștințelor și calificarea Agenții imobiliari, definirea nivelului profesional (agent, broker, etc.) se face din Guild rus de Agenții imobiliari. A confirmat prezența nivelului de educație și calificare permite agent imobiliar să ia o decizie cu privire la forma activității pe piața serviciilor imobiliare - fie că este realizată ca un agent imobiliar care acționează în mod autonom pe piață a unui întreprinzător individual sau ca angajat, ca parte a unei entități juridice. Posibilitatea unei persoane juridice de a desfășura activitatea imobiliara este determinată de prezența în ce privește personalul de angajat cu studii RGR a confirmat, calificarea și statutul profesional.
Funcționarea diferitelor tipuri de asociații non-comerciale, sindicate, asociații organizate de agenți imobiliari și companii în care își desfășoară activitatea de muncă este reglementată numai de voința lor și de legislația Federației Ruse. Restricțiile și interdicțiile neobligatorii privind activitățile unor astfel de asociații, uniuni și asociații, precum și constrângerea de a participa la astfel de asociații și uniuni sunt inacceptabile și nu pot fi aplicate.
2. Licențierea activității de brokeraj.
Fiecare agent (persoana înscrisă în registrul persoanelor angajate în activitatea imobiliara) trece înregistrarea corespunzătoare în sistemele publice de contabilitate - FTS și registrul rus, după care poate fi considerat un licențiat în drept profesional să desfășoare anumite activități, în conformitate cu statutul său ocupațional atribuit - agent, broker și așa mai departe. (va fi elaborat în comun de către autoritățile de reglementare). Din acel moment toate activitățile de agent imobiliar este supusă reglementării de aprobare legislativă de către stat.
Note.
- Rosreestr poartă interacțiunea funcțională cu agenți imobiliari, inclusiv recepție de la ei pachetul electronic de documente trimise pentru înregistrarea de stat a drepturilor, dovnesennyh primirea documentelor pe cale electronică, și, dacă este necesar și în exemplare tipărite, emiterea de certificate și declarații în modul stabilit de acte normative acord Rosreestra privind schimbul electronic de date, și altele.
- FTS prin intermediul unui agent imobiliar efectuează toate tipurile de tranzacții imobiliare de monitorizare financiară, relevanța și integritatea cifra de afaceri financiare în tranzacții, controlul conformității efectuate (confirmare) a costurilor de conformare și disciplina fiscală a participanților cifra de afaceri de proprietate civilă (toate - în format electronic).
3. Reglementările legislative și de reglementare ale statului în activitatea unui agent imobiliar.
Statul, în forma actelor normative de reglementare ale organismelor de reglementare, stabilește o listă a anumitor acțiuni și atribuie agentului imobiliar obligația juridică directă de a-și încredința în anumite cazuri (condiții).
3.1. Statul stabilește legislativ în ceea ce privește mediul pentru funcționarea agenții imobiliari, contribuind la dezvoltarea mecanismelor de reglementare și diseminarea acțiunilor agenții imobiliari pentru toate tipurile de tranzacții:
- cu proprietăți imobiliare rezidențiale;
- cu orice altă proprietate imobiliară, în calitate de parte la tranzacție, o persoană participă la orice drept și capacitate (fie el însuși, fie prin intermediul unui reprezentant).
Acest lucru înseamnă nu numai o participare indispensabilă și obligatorie a Agenții imobiliari în toate tranzacțiile cu proprietăți imobiliare rezidențiale și tranzacțiile efectuate de persoane fizice, dar, de asemenea, de înregistrare (tranzacții și obiecte, precum și subiecte ale drepturilor omului, precum și rezultatele acțiunilor lor juridice). Ca parte a unei asemenea reglementări ar putea fi luate în considerare, și pentru a ajuta în calcule între părți, și îmbunătățirea sistemului de așezări, în primul rând non-numerar (ca părțile la tranzacție, deoarece calculele dintre agenții imobiliari ca o parte din MLS), precum și declarațiile de înregistrare și declarațiile în numele tuturor părților contractante și altele.
3.2. Statul stabilește în mod legal principiul tipăririi relațiilor contractuale, care reglementează parametrii privind cifra de afaceri a proprietății civile și procedura de interacțiune a participanților săi, inclusiv agenții imobiliari.
În scopul tipăririi fluxului de lucru și al formalizării drepturilor și obligațiilor părților la tranzacție:
- contracte pentru înstrăinarea de bunuri imobiliare (cumpărare și vânzare, donație, etc.), precum și contracte pentru transferul de proprietate pentru posesie și folosință temporară (leasing, etc.) - tipice și imuabile, cu excepția revizuiri și adăugiri la secțiunile speciale
- contracte pentru servicii imobiliare - tipice și neschimbate, cu excepția introducerii de rafinări și completări la secțiuni speciale.
Contractul de furnizare a serviciilor imobiliare trebuie să conțină un set exhaustiv de servicii, costul fiecăruia fiind inclus în costul total al muncii, cu asigurarea absolută a drepturilor persoanelor fizice - persoane fizice de a alege un set de servicii la discreția lor.
Notă. Cetățenii vor fi cu siguranță, având în vedere posibilitatea de a efectua tranzacții, negociere unele cu altele, fără impunerea agenților imobiliari și serviciile lor fără a plăti costul serviciilor, cum ar fi inutile și redundante. În același timp, contracte de servicii de realtori trebuie să respecte cerințele de protecție a drepturilor cetățenilor în calitate de consumatori de servicii imobiliare și, în același timp, cerințele pentru a proteja interesele agenții imobiliari și dreptul lor de a primi o remunerație pentru îndeplinirea obligațiilor lor și lucrările executate.
Astfel, statul ar trebui să fie inițial un fel de arbitru între părțile interesate și care interacționează financiar, pentru care înregistrarea tranzacțiilor cu obiecte imobile în resursele informaționale ale agenților imobiliari trebuie să fie efectuată fără întârziere.
3.3. În domeniul interacțiunii funcționale cu organismele de reglementare:
Autoritățile de reglementare a activității imobiliare (Rosreestr, FNS, etc.) interacționează cu agenții imobiliari în cadrul algoritmilor corespunzători ai sistemelor electronice. Acest lucru se datorează prezenței indispensabilă și obligatorie a unei semnături electronice securizate agent imobiliar înregistrate în sistemele contabile ale autorităților de reglementare și de disponibilitatea unor mecanisme de identificare clară în spațiu electronic, ca un specialist responsabil pentru executarea activităților funcționale care îi sunt atribuite. În același timp - nu contează dacă agentul imobiliar acționează independent, ca antreprenor individual sau ca parte a unei persoane juridice ca angajat. Agentul imobiliar este direct responsabil pentru acțiunile sale, responsabilitatea financiară cu acesta poate fi împărtășită de angajatorul său, dacă este definită în contractul de muncă.
3.4. Competențe și îndatoriri speciale ale agenții imobiliari în cadrul sistemului de reglementare a activității imobiliare în interacțiune cu Serviciul Federal Federal.
Datoria directă a agentului imobiliar în viitor ar trebui să fie îndeplinirea funcțiilor agentului fiscal pentru tranzacțiile imobiliare. În absența unor condiții speciale - un agent special pe tipuri de agent fiscal, dar cu funcții și competențe limitate, în perioada de tranziție.
În cadrul interacțiunii cu Serviciul Fiscal Federal, agentul imobiliar:
- dezvăluie parametrii de pornire și condițiile viitoarei tranzacții imobiliare, caracteristicile presupusei sale comision în natură și în timp,
- stabilește parametrii finali ai tranzacțiilor cu proprietățile imobiliare și acțiunile părților executate în cadrul tranzacției,
- anunță finalizarea tranzacției (pe baza rezultatelor înregistrării de stat a drepturilor de nou-înființate) asupra așezărilor în numerar efectuate între părți cu privire la punerea în aplicare a altor termeni semnificativi ai tranzacției, precum și datele și intrările generate de participanții la datorii fiscale,
- anunță încheierea contractului de furnizare a serviciilor imobiliare și calcule pentru agentul imobiliar însuși,
- formează documentele de raportare relevante și declarațiile privind tranzacția imobiliară completă, semnează documentele necesare cu participanții la tranzacție, pentru a fi transmise Serviciului Federației Federale a copiilor lor electronice sau tipărite.
În prezent, și până la finalizarea perioadei de tranziție, un agent fiscal funcționează agenții imobiliari nu poate fi efectuată și trebuie să fie înlocuite cu funcții speciale, care contribuie la dezvoltarea taxei de serviciu agenție pe tranzacțiile imobiliare. În timpul ar trebui să fie perioada de tranziție pentru decontarea între toți participanții la tranzacțiile imobiliare, agenții imobiliari și Serviciul Fiscal Federal în format electronic (non-numerar), după care tehnologia de serviciu agenție fiscală în domeniul imobiliar poate începe să fie utilizate în întreaga scală.
4. Controlul de stat al activității imobiliare
Controlul de stat al activității imobiliare este limitată la controlul funcțional al integralității și corectitudinii înregistrării documentelor relevante, pregătite în cadrul (de afaceri), cifra de afaceri civilă pe piața imobiliară cu utilizarea sau nu utilizarea parametrilor de reglare a prețurilor.
FTS interese se află în reglementările fiscale eficiente, atât la nivel micro, în cazul în care obiectul reglementărilor fiscale sunt întreprinzători individuali și companii imobiliare, precum și la nivel macro, în cazul în care obiectul este proprietate mare reală și asociații profesionale regionale, sindicate, parteneriate și industria în ansamblu.
Instrumentul de monitorizare a activității imobiliare va fi o întoarcere de impozit pe tranzacții imobiliare, agent imobiliar este emis în format electronic și le transmite la Serviciul Fiscal Federal, și apoi - în organele sau organizațiile de stat relevante.
Declarația va conține informații:
- privind încheierea unui contract de furnizare a serviciilor imobiliare și costul preliminar al serviciilor,
- privind încheierea unui contract pentru o tranzacție imobiliară,
- cu privire la existența tranzacției (finalizarea)
- În cazul decontărilor efectuate între părțile la tranzacție,
- despre datoriile fiscale ale participanților la tranzacție cu bunurile imobile, sumele, termenele de plată etc.
- privind calculele participantilor (partilor) la tranzactia cu agenti imobiliari pe baza contractelor de furnizare de servicii imobiliare,
- privind alte aspecte legate de decontările bănești între părți - servicii de numerar, transfer fără numerar, alte tipuri și metode de decontare,
- privind repartizarea veniturilor din cifra de afaceri a bunurilor imobile între coproprietari,
- cu privire la valoarea plăților de la proprietarii de agenți imobiliari, inclusiv în scopul de a reduce dimensiunea plăților fiscale de la proprietarii de bunuri imobiliare vândute,
- privind declarațiile prezentate Serviciului Federal Federal, întocmite în formatul cerințelor Serviciului Federației Federale.
Acest tip de control exercitat pe baza aprobării de reglementare a unei liste exhaustive de acțiuni și funcții ale organelor și organizațiilor de stat, limitând intervenția statului în mod direct în activități comerciale agent imobiliar va promova formalizarea activității de producție a Agenții imobiliari, spori calificările membrilor comunității de afaceri imobiliare și care îndeplinesc protecția sa de la penal orientate, aleatoare sau agenți calificați.
5. Reglementarea prețurilor
Reglementarea prețurilor poate fi realizată prin stabilirea unor parametri de preț ai diferitelor tipuri de servicii furnizate în activitatea de brokeraj. Acești parametri pot fi determinați sub forma unor indicatori de dimensiune aprobați sau a intervalelor acestora, precum și în forma tradițională pentru agenții imobiliari - ca procent din valoarea proprietății.
Stabilirea unui prag de valoare "nu mai mare" sau "nu mai scăzut" pentru anumite servicii poate fi, de asemenea, aplicat pentru a reglementa prețurile pentru servicii.
reglementarea prețurilor de stat în activitatea imobiliara nu poate fi folosit la toate, în cazul în care legiuitorul confirmă ordinea existentă a prețurilor la serviciile de Agenții imobiliari, pe baza principiilor de piață. Acest lucru este posibil în cazul în care comunitatea agent imobiliar pentru a reafirma necesitatea protecției juridice a mecanismelor drepturilor consumatorilor de servicii imobiliare, stabilirea acestora în standardele profesionale de activitate agent imobiliar cu caracter obligatoriu și înzestrată competențe RGR la aplicarea agenți de sancțiuni în caz de încălcare a drepturilor consumatorilor.
În cazul reflectare a mecanismelor de protecție a consumatorilor în legislație, agenții imobiliari au dreptul de a solicita consolidarea responsabilității juridice a consumatorilor înșiși, inclusiv în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor financiare de a plăti pentru lucrările executate și serviciile prestate.
În acest caz, trebuie instalat și aprobat:
- Veniturile agenților imobiliari se diferențiază prin compoziția, cantitatea și calitatea serviciilor furnizate,
- tarifele pentru serviciile prestate fac obiectul reglementării de reglementare, dacă nu se convine altfel.
Aceste măsuri vor combina constrângere economică, stabilită prin lege, un interes material în obținerea celor mai bune rezultate din extinderea pieței imobiliare servicii de activitate și să-l elimine (prin înregistrare aranjamente speciale) elemente criminale, casual și participanții necalificați.
Cerințe legislative și de reglementare de stat pentru agenții imobiliari, oferă de lucru unor mecanisme juridice de reglementare de stat a sferei imobiliare, nu pot restricționa agenții imobiliari dreptul de afaceri, efectuate de acestea în cadrul legislației ruse, constituie o listă exhaustivă care are sarcini agenții imobiliari, și nu poate merge dincolo de activitatea imobiliara .