În majoritatea cazurilor, apartamentele sunt vândute de proprietari, dar uneori - în aproximativ 5-10% din cazuri - au încredere în proces către terți prin scrierea unei procuri în numele lor. De obicei, acest lucru se întâmplă atunci când o persoană care dorește să vândă o casă, se află într-un alt oraș sau în străinătate, este foarte ocupată sau bolnavă și nu poate da timp să pregătească și să execute o tranzacție. De asemenea, persoanele de vârstă de pensionare sau cetățenii care nu doresc să înțeleagă problemele legale nu sunt adesea gata să vândă proprietăți imobiliare.
Procurații conferă dreptul de a reprezenta interesele proprietarului sau moștenitorului imobiliar în măsura în care este specificat în document. Există o putere specială sau o singură dată de avocat, și numai pentru a pregăti și efectua o tranzacție, și există - generali cu dreptul de a dispune de proprietate, inclusiv vânzarea-l pentru orice cost și obținerea de bani.
Toate chestiunile cu împuterniciri sunt reglementate de articolele 185-189 din Codul civil al Federației Ruse. Există, de exemplu, se prevede că puterea de avocat trebuie să fie făcută în scris și legalizat (cu excepția unor cazuri: de exemplu, în cazul în care o persoană se află în spital, documentul poate asigura medic-șef), care este scris pe un formular special, semnat și ștampilat de către un notar . Avem puterea de data avocat și data de expirare, dar în orice caz, nu se poate lucra mai mult de trei ani. O putere de avocat pentru a fi legitime, principalul, semnarea acestui document trebuie să fie sănătos și de memorie și să opereze fără constrângere. Cu toate acestea, el are dreptul să-l dea nimănui, în principiu, chiar și un străin, dar se poate retrage în orice moment.
Aceste nuanțe sunt pline cu multe riscuri, astfel încât „portal de imobiliare MetrInfo.Ru» a decis să afle dacă este sau nu de acord cu o înțelegere cu puterea de avocat, și să caute sfatul Elenei Zhdanova, un avocat în sectorul imobiliar, managing partner al Avocaților „Oficiul de Drept. Imobiliare. Familie. "
Motivul pentru a fi în alertă
Dacă proprietatea este vândută prin proxy, este întotdeauna un risc. Desigur, o serie de tranzacții se desfășoară fără probleme. Un vânzător cu o proprietate în Rusia poate într-adevăr să locuiască în străinătate sau să se afle într-un spital. Dar într-o astfel de tranzacție este ușor să includeți o schemă frauduloasă, în plus, pot exista dispute între mandatar și principal, de exemplu, dacă apartamentul este vândut cu mai puțini bani decât au fost de acord. Ca urmare, tranzacția este, de obicei, contestată în instanță.
Recunoașterea fraudei nu este ușoară. Mare pericol în cazul în care o afacere încearcă să pună în aplicare cât mai curând posibil, adică a „vâna“ cumpărătorul nu dă pentru a vedea proprietarul bunului, a emis o procură, și atunci când semnarea documentelor de agent imobiliar interzice părților care comunică: „tu stai aici și - aici și nici o întrebare fiecare nu-ți întrebi un prieten. Acest comportament - un semn că un agent imobiliar lipsit de scrupule poate fi în cămăși cu escrocii. Cu toate acestea, chiar dacă nu există nimic suspicios în tranzacție, s-ar putea să existe probleme în viitor. Instanța, desigur, nu este întotdeauna ia partea vânzătorului, iar legea este conceptul de „bona fide cumpărător“ (cel care a plătit cinstit pentru apartament, nu au știut și nu au putut ști despre fraudă), dar nu reduce riscul de a rămâne fără nici un ban de locuințe. Mai mult decât atât, indiferent de decizie, instanța este întotdeauna nervi, timp și costuri inutile, așa că de ce inițial ne resemnăm la problema? Prin urmare, este mai bine să nu cumpere apartamente vândute prin proxy.
Fraudă și nu numai
Dacă cumpărătorul decide să cumpere o astfel de locuință, ar trebui să fie pregătit pentru situații foarte neplăcute.
În practica sa lege Elena Zhdanova se confruntă cu o varietate de subiecte, și, în conformitate cu observațiile sale, în primul rând autorii fraudelor încercați să obțineți documentele din apartament, și că pașaportul vânzător, de exemplu, în loc de proprietarul pentru a aduce o persoană notar public ca el sau să emită o procură pentru a colecta documente și vânzarea de apartamente pe un pașaport fals.
De obicei, există multe persoane în birourile notariale și este dificil să se notifice un notar despre înșelăciune. În plus, nici notarul și asistenții săi nu stabilesc autenticitatea documentelor, ci verifică detaliile pașaportului și văd dacă clientul arată ca o fotografie în pașaport. În cazul în care notarul nu deranjează, el face o procurare completă "curată". După ce a primit-o, escrocherii îl caută pe cumpărător și îi spun că proprietarul apartamentului se află în spital, se duce într-o altă țară etc. Apoi primesc bani și dispar.
Uneori, notarii participă la astfel de scheme. În acest caz, împuternicirea se obține fără a aduce chiar principalul la biroul notarului. Firește, aceasta este deja o crimă, și astfel de cazuri sunt cunoscute, notarii au fost chiar aduse la răspundere penală.
Există exemple în cazul în care înșelătorii nu au creat un pașaport, nu au căutat notari necinstiți, dar au intrat în trustul proprietarilor de apartamente și i-au convins să-și vândă locuințele prin scrierea unei împuterniciri. În același timp, nu numai că bețivii sau oamenii incompetenți pot deveni victime ale escrocilor, dar și din cauza lipsei de experiență, a analfabetismului și a credulității, cetățeni sănătoși. Grupul de risc include pensionari, persoane singure, persoane cu un nivel scăzut de educație. Acestea sunt lăsate fără locuință și bani, forțându-i să judece consumatorii.
Înșelătorii se pot dovedi a fi proprietarii propriu-zise: ei scriu o procura, iar după ce tranzacția este comisă, ei o refuză, declarând că este un fals. Unii oameni care vor înșela cu bună știință pot chiar să semneze o procura. Desigur, există un examen de scriere de mână, dar nu este ușor să condamnați un fraier. În astfel de cazuri, de multe ori experții trage concluzia că, cu mare probabilitate (de exemplu, 50/50) procura a fost evacuat de către proprietar, dar dacă el are martori contrare, o astfel de aviz la instanța nu înseamnă nimic, pentru că nu oferă o evaluare corectă , și potrivit mărturiei, se pare că reclamantul spune adevărul.
A înșela uneori îndrăznesc și rude sau cunoștințe ale proprietarului de bunuri imobiliare. De obicei, acest lucru se întâmplă dacă este incompetent, bolnav psihic sau foarte încrezător. Practica de drept Elena Zhdanova au fost în mod repetat cazuri în care cumpărătorii nu au putut întâlni cu proprietarul, avocatul a insistat asupra întâlnirii, și sa constatat că persoana este într-un spital de psihiatrie, și prin emiterea unei procuri, a fost acolo. Acest lucru înseamnă că vânzătorul este considerat a fi capabil, deoarece instanța nu a stabilit un revers (capacitate am stabilit numai de către instanța de judecată), dar suferă de o boală psihică și destul de probabil nu are cunoștință de acțiunile proprii.
Și pe această bază, după tranzacție, proprietarul sau rudele sale pot depune o cerere de anulare a cumpărării și vânzării. Întrebarea dacă proprietarul ar putea să înțeleagă sensul acțiunilor sale și să le gestioneze sau nu este decisă prin examinarea medico-legală. Experții solicită documente medicale, se consultă cu specialiștii și dacă află că persoana care a emis procura nu înțelegea cu adevărat ce face, tranzacția revine la starea inițială. Aceasta înseamnă că apartamentul este transferat înapoi proprietarului, iar banii către cumpărător. Cu toate acestea, în cazul în care banii sunt deja cheltuite, cumpărătorul primește doar o hotărâre judecătorească de returnare a banilor, cu care este necesar să se aplice judecătorilor, în speranța că de la vânzătorii de locuințe se poate obține cel puțin ceva.
O situație similară este posibilă atunci când proprietarul suferă de alcoolism sau dependență de droguri, dar, adevărat, numai dacă este în contul narcologiei. În astfel de cazuri, se efectuează de asemenea examinarea medico-legală și se interoghează un notar, iar dacă experții declară că proprietarul era intoxicat, tranzacția va reveni și la starea inițială. În cazul în care proprietarul apartamentului nu este în registru, chiar și cu o mărturie care asigură că el a fost beat, șansele de a păstra apartamentul la cumpărător sunt destul de mari.
Frauda poate include vânzarea de bunuri imobile pe împuternicirile revocate sau restante, precum și acele cazuri în care proprietarul-principalul moare mai devreme decât tranzacția, dar mandatarul nu îl informează pe cumpărător.
O procură este periculoasă chiar și atunci când nu există o fraudă evidentă. De exemplu, o situație proastă ar putea apărea în cazul în care proprietatea este în proprietate comună, a vândut câțiva oameni, dar afacerea a fost una sau două. De exemplu, un caz tipic: mama, tata, copii adulți, și fiecare dintre 1/4 într-un apartament, mama și tata organizează vânzarea, de a comunica cu clienții, iar pe copii este doar un proxy. Pare să fie bine, dar este mai bine atunci când o afacere vine tuturor investitorilor imobiliari, pentru că mâine este „descendenți“ poate strica relațiile cu părinții lor, și ei vor lupta pentru vânzarea apartamentului, spunând că nu a întocmit un mandat sau de părinți au primit căile ei înșelătoare, introducerea lor pe căi greșite sau convingerea în situații familiale dificile.
Cazuri de practică
Atunci când proprietatea este vândută prin procură, curțile nu sunt neobișnuite. De exemplu, a existat un astfel de caz. Un apartament studio era de vânzare, proprietarul era un agent imobiliar privat, procuratura era normală și totul mergea bine. Dar apoi un alt agent imobiliar a apărut lângă vânzător. El din nou prin puterea de avocat a cerut instanței la faptul că acordul a fost ilegală, deoarece proprietarul a fost de fapt într-o clinică de psihiatrie cu o criză de gravă și într-o astfel de stare nu a putut da socoteală pentru acțiunile lor. Și dacă ar fi fost în regulă, împuternicirea nu i-ar fi dat, pentru că nu dorea să vândă apartamentul. Ca rezultat al examinării medico-legale încă dovedit că vânzătorul a fost conștient de acțiunile sale, iar tranzacția nu este anulat, apartamentul rămâne un cumpărător, dar cât de mult a fost cheltuit nervi, timp și bani pentru un avocat bun!
Există un alt exemplu din practica avocaților. Există o singură femeie care trăia într-un apartament cu două camere, nu avea copii și soț, doar o soră care trăia într-un alt cartier din Moscova. și nu s-au văzut de multe ori. O femeie a întâlnit un cuplu la vârsta de 60 de ani, a început să comunice, să sărbătorească împreună sărbătoarea, a băut, etc. Și o dată în apartamentul acelei femei a fost un incendiu și nu este clar din ce motiv. Practic totul a fost ars, era imposibil să trăiești acolo fără reparații serioase și nu aveam bani pentru reparații. Și apoi cuplul a oferit proprietarul apartamentului ars să-l vândă și să cumpere odnushku într-o altă, zonă mai ieftin de a avea în continuare fonduri pentru reinstalarea de locuințe noi, pentru că, după un incendiu la stânga nici mobilă, fără aparatură. Și, bineînțeles, și-au promis ajutorul în organizarea afacerii. Femeia a fost de acord, a scris o procură, pentru că a comunicat cu ei mai mult de un an și le-a încredințat. Deoarece proprietarul apartamentului nu a avut nici o experiență, și consiliere juridică nu se adresează, se părea că proxy-ul găsi doar un cumpărător, și să semneze contractul și să obțină banii pe ea ar fi ea, dar a fost emis o procură generală, prin care și să semneze documente, iar mandatarul ar putea lua bani. găsit repede un cumpărător, o femeie a fost pe cale să meargă la sfatul surorii ei, dar împiedicat discret, un cuplu de „ajutor“ ei 24 de ore pe zi și grăbit spre vânzare. Ca urmare, apartamentul a fost vândut, fostul proprietar a fost transportat într-un apartament nou, documente pentru care au promis să se întoarcă mai târziu, referindu-se la turbulențele tehnice din Regalata. Curând perechea a dispărut (așa cum sa dovedit, ei nu erau chiar pașapoarte rusești și ucrainene), în mod natural, fără a da orice documente și bani, iar câteva luni mai târziu, la femeia rănit a venit adevărat proprietar al proprietății. Sa dovedit că a fost închiriată un apartament, făcând o plată în avans de câteva luni și nu a fost nimic de plătit pentru chirie. Deci, femeia era în dormitor, unde avea doar un pat. Victima de două ori a dat în judecată pentru returnarea apartamentului, dar a pierdut ambele vremuri: pentru că dorea cu adevărat să vândă proprietatea și i-a permis să-și reprezinte interesele, fiind de minte sănătoasă. Și faptul că vânzătorul de bunuri imobiliare nu a înțeles esența împuternicirii generale nu este o scuză pentru anularea acordului.
Au existat și alte cazuri similare. Potrivit uneia dintre ele în cauza penală, avocatul Elena Zhdanova a reprezentat în instanță victima - un bătrân de băut. El a avut copii, dar ei au adus mâncarea tatălui lor și practic nu au comunicat cu el. Dar cu el un tânăr ciudat a început să comunice cu el. A mers de-a lungul aceleași linii: „prieten“ a convins proprietarul apartamentului, el este murdar, nici o întreținere și mai bine să vândă apartamentul și să cumpere o dimensiune mai mică, dar bine îngrijit, iar apoi a fost externat puterea de avocat, și după tranzacția vânzătorul a primit într-un apartament închiriat, de la pe care a fost imediat expulzat. Sa întors în fosta casă și a început să locuiască în subsol, de fapt ca o persoană fără adăpost. Cu toate acestea, după un timp, el a făcut apel la instanță și chiar a fost deschis un caz penal, iar criminalul a fost prins. Dar sa dovedit că el este un dependent de heroină și bani de la vânzarea de locuințe, el deja nu. Un apartament la stânga pentru noii proprietari, așa cum au fost recunoscute în calitate de cumpărător de bună credință, vânzătorul nu a fost înregistrat ca utilizatori de droguri și, prin urmare, a fost sănătos la momentul tranzacției. Dar dacă el a avut documente medicale care să arate că el a fost tratat pentru alcoolism, ar fi numit de examinare medico-legală, în timp ce un rezultat pozitiv, afacere, mai probabil, se va întoarce la starea inițială, și suferința ar avea cumpărători.
Prin urmare, avocatul Elena Zhdanova vă sfătuiește să aveți mai puțină încredere atunci când cumpărați sau vindeți orice imobil, fie că este vorba de o casă, de un apartament, de teren și nu ezitați să contactați un avocat.
Dar ce spun agenții imobiliari despre tranzacțiile imobiliare și specialiștii de pe piața imobiliară:
Marina Tolstik, Managing Partner, MIEL - Rețea Imobiliară
Adesea, proprietarii eliberează procură puteri largi: să vândă, să cumpere, să dea, să accepte ca dar, etc. așa-numita procura generală, dar implică acțiuni concrete. Există un caz în care persoana autorizată a vândut apartamentul pe o împuternicire generală și a alocat bani de la vânzare. Și după un timp, fostul proprietar a contestat afacerea, argumentând că atunci când a emis o împuternicire, el a vrut să schimbe un apartament și să nu îl vândă. Cumpărătorul în astfel de situații este foarte dificil să salvați locuințele sau să primiți înapoi banii lor.
Vadim Lamin, Managing Partner, Agenție imobiliară SPENCER ESTATE
Am primit propuneri discutabile pentru vânzarea apartamentelor prin proxy. De exemplu, capul a vrut să vândă proprietatea angajatului și, după cum sa dovedit, decedatul și un om - apartamentul unui prieten de pe Kutuzovsky Prospekt, și tovarășul a trăit în Voronej. În astfel de situații, am refuzat politicos să cooperăm, deoarece reputația este mai scumpă.
Rimma Balyasnikova, Director, Departamentul de Informații, EGSN
Cumparatorii ar trebui să fie precaut în cazul în care între data acordării procurii și o dată de finalizare estimată a tranzacției va dura mai mult de un an, în cazul în care mandatarul - o persoană în vârstă, sau prea tineri, sau în cazul în care mandatarul jenează comunicarea cu proprietarul.
Valeria Kosenkova, șeful filialei Smolensk a companiei ABC Housing
Am întâlnit recent această situație. Unul dintre escrocii - proprietarul casei - eliberează o altă procură "curată" pentru vânzarea apartamentului. Imobiliar este vândut unui frontman și după un timp din nou pus în vânzare, dar deja un nou proprietar. Odată ce am găsit un cumpărător (așa cum este în astfel de cazuri, de regulă, rapid, deoarece prețul special ușor subestimat) și tranzacția a fost înregistrat, de nicăieri a venit primul proprietar, și a spus că puterea de avocat, el a retras, cu privire la vânzarea nu știe nimic, și cere să-și întoarcă apartamentul. Toate ar fi nimic, dar în contractul de vânzare a fost indicat nu costul integral al apartamentului, dar 990 de mii de ruble. (Cumpărător a explicat că, dacă indică suma de 1 milion de ruble. Nu trebuie să plătească taxe), astfel încât, în cel mai bun caz, invalidarea tranzacției cumpărătorul poate aștepta la o întoarcere exact această sumă, și nu valoarea reală a apartamentului, care este de aproximativ 3 milioane de ruble. de mai sus.
Serghei Smirnov, șef al Băncii Imobiliare "Agenton"
Băncile ipotecare nu permit astfel de tranzacții, deoarece pot fi contestate cu ușurință în instanță. De exemplu, în acest caz. Apartamentul din Biryulyovo a fost vândut în liniște de o agenție imobiliară destul de mare, am venit pentru o inspecție, iar în apartament bunicul are 76 de ani. Este evident că bea și, cel mai important - aude rău. Sa dovedit că apartamentul are doi proprietari - bunicul și fiul său. L-au întrebat pe bunicul unde era fiul său și dacă ar fi în tranzacție și bunicul a fost confuz. Mai târziu, din fericire, un vecin a ieșit afară și mi-a spus că acest fiu adoptat nu a reușit și a fost deja în închisoare pentru a treia oară. El a dat mandat de acolo și vinde apartamentul, deoarece se zvonește că are o datorie de card. Firește, un astfel de apartament nu poate fi achiziționat, chiar dacă prețul este atractiv.
Yuri Sharanov, director general al Grupului GTS
În practica noastră a existat un astfel de caz: clientul a murit literalmente cu câteva zile înainte de înregistrarea tranzacției, persoana sa de încredere nu a știut despre asta. Contractul de vânzare a fost semnat, tranzacția a fost înregistrată, iar apoi sa dovedit că proprietarul a murit. Procura, ca și întreaga tranzacție, a fost declarată nevalabilă. Dar aceasta este mai mult o neînțelegere.
Cu privire la modul în care vă puteți proteja atunci când vă ocupați de împuterniciri, www.metrinfo.ru vă va spune data viitoare.