Cum să cumpărați un apartament în siguranță?
Cumpărarea sau vânzarea unui apartament în Khabarovsk ca în orice alt oraș al Rusiei are anumite subtilități juridice. Cumpărătorii și vânzătorii de apartamente sunt extrem de importanți pentru a avea o idee despre toate "capcanele" pentru a duce o afacere în siguranță, fără a rămâne fără bani și locuințe. Unii intermediari, care intenționează să efectueze tranzacția cu orice preț, adesea ascund sau nu sunt de acord asupra tuturor riscurilor care stau în așteptarea vânzătorilor și cumpărătorilor de apartamente.
Avocații companiei "Legal Standard" Ltd. au pregătit recomandări și sfaturi care vă vor ajuta să evitați greșelile și să eliminați riscurile la cumpărarea și vânzarea unui apartament.
Recomandări pentru cumpărătorul apartamentului:
1. Pentru a nu vă spune proprietarului apartamentului sau intermediarului, verificați întotdeauna puritatea legală a apartamentului oferit pentru cumpărare prin documente. Nu vă bazați pe asigurări verbale ale proprietarului și ale intermediarului, nu ezitați să solicitați copii ale documentelor pentru apartament.
Pentru a evalua puritatea juridică nu este suficient pentru a vedea doar un certificat de proprietate a vânzătorului de apartament. Este necesar să verificați toate documentele de titlu.
Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați vânzătorului documentele pe baza cărora el însuși a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului. Poate fi o varietate de documente. Dar cel mai adesea este un contract de vânzare sau un acord de cadouri. Acesta poate fi și un contract de privatizare sau un certificat de drept la moștenire.
Cereți vânzătorului să vă furnizeze copii ale acestor documente. Aceste documente nu au nici un secret. Prin urmare, în cazul în care vânzătorul sau agentul sub diferite pretexte eludate vă pună la dispoziție copii ale documentelor legale, este foarte probabil ca ei au ceva de ascuns și, prin urmare, există motive să se gândească la buna credință a intențiilor lor.
În plus față de verificarea documentelor de titlu, cumpărătorul trebuie să obțină un extras apartament din registrul de drepturi reale imobiliare (în continuare - statement) în legătură cu apartamentul, pe care doriți să le achiziționați. Aceste extrase se eliberează oricărei persoane.
Deci, aveți în mâinile dvs. copii ale documentelor titlului vânzătorului și un extras.
Ce ar trebui să caut?
În primul rând, pe baza declarației, verificați dacă vânzătorul este de fapt proprietarul apartamentului.
Uită-te la data - atunci când vânzătorul a devenit proprietar. Cea mai bună opțiune este situația în care vânzătorul deține apartamentul pentru mai mult de trei ani. În acest caz, riscul revendicărilor legale din partea proprietarului anterior scade, ceea ce a transferat în timp util dreptul de proprietate asupra vânzătorului dvs. Aceasta se datorează expirării unui statut de limitări de trei ani. În plus, vânzătorul nu va trebui să subestimeze costul real al apartamentului la 1 milion de ruble în contract, deoarece el este scutit de la plata impozitului pe vânzarea apartamentului.
În al doilea rând, pe baza declarației, verificați dacă nu există greutăți sau revendicări pentru acest apartament. Lipsa de greutăți și creanțe arată că proprietarul poate vinde în mod liber apartamentul. Chestiunile legate de greve, de regulă, sunt arestare sau cauțiune. Dacă există un arest sau un gaj, apartamentul nu poate fi vândut. Existența unor reclamații nu constituie, în sine, un obstacol în calea vânzării unui apartament, însă arată că altcineva solicită acest apartament. Și această circumstanță, asupra căreia trebuie să se gândească cumpărătorul.
2. Verificați reamenajarea sau reconstrucția neautorizată.
Cumpărarea unui apartament cu re-planificare proprie este o achiziție foarte periculoasă. Cumpărătorul care a cumpărat un apartament în care se face reamenajarea neautorizată poate fi obligat să-l aducă în starea inițială, ceea ce este, în unele cazuri, foarte costisitor.
Pentru a nu cumpăra o "pisică într-o pungă" adresați-vă vânzătorului o copie a pașaportului tehnic și cadastral. În timp ce în apartament, verificați identitatea schemei în pașaport și locația efectivă a camerelor, a ușilor și ferestrelor, a balconului și a altor elemente ale apartamentului.
3. Cum să plătiți apartamentul.
Acesta este cel mai important moment din tranzacție.
Înainte de a vă stabili procedura și termenii de plată în contractul cu vânzătorul, trebuie să știți următoarele.
Pentru a deveni proprietar de apartament cu drepturi depline, Biroul Rosreestr pentru Teritoriul Khabarovsk trebuie să producă două acțiuni de înregistrare:
primul este de a înregistra un contract;
al doilea este înregistrarea transferului de proprietate.
De foarte multe ori, cumpărătorii efectuează decontări pentru apartament înainte de a depune documentele pentru înregistrare sau imediat după aceasta. Acest lucru este foarte riscant pentru cumpărător, deoarece puteți rămâne fără bani și nu obțineți dreptul de proprietate.
Pentru a evita aceste riscuri, este recomandabil să respectați următoarea procedură de calcul.
Înainte de transferul de bani către vânzător pentru un apartament, trebuie să depuneți mai întâi documentele pentru înregistrarea contractului fără înregistrarea transferului de proprietate. După primirea de la Oficiul Rosreestr a unui contract înregistrat, cumpărătorul se poate instala în condiții de siguranță pentru apartament. După aceasta, puteți depune documente pentru înregistrarea transferului de proprietate.
Și ultima recomandare. Se ocupă de relația cu agenții imobiliari și cu companiile imobiliare. În cele mai multe cazuri, interesele agenții imobiliari nu au ca scop protejarea intereselor dumneavoastră și asigurarea purității tranzacției, iar „împănare“ în așezările între vânzător și cumpărător. Visul de aur al acestor intermediari este de a lua cât mai mulți bani de la cumpărător și de a oferi vânzătorului cât mai puțin posibil. În același timp, de multe ori, agentul imobiliar nu este prea preocupat de soarta legală ulterioară a tranzacției, pentru că în viitor nu este responsabil pentru validitatea sa. Din acest motiv, nu aveți încredere orb în toate cuvintele și asigurările și este recomandabil să verificați toate documentele furnizate de agentul imobiliar sau primite de la vânzător.