Despre unul dintre cele mai comune tipuri de tranzacții pe piața imobiliară specific pentru IRN.RU spune avocatul Oleg Sukhov
Achiziționarea unei clădiri noi în cadrul sistemului de alocare a drepturilor rămâne unul dintre cele mai comune scheme de pe piața imobiliară. Dar, de asemenea, unul dintre cele mai periculoase.
În prezent, aproximativ 15% din clădirile noi din stadiul inițial de construcție sunt achiziționate în baza unui acord de cesiune. Dacă vorbim despre partea finală a construcției, atunci când noua clădire este aproape gata să se mute, acest procent este mult mai mare - aproximativ 90%. Dar, în ciuda faptului că instituția de alocare a drepturilor este masivă, această afacere rămâne una dintre cele mai periculoase.
Falimentul dezvoltatorului
De la data înregistrării contractului de participare la acțiuni și înainte de semnarea certificatului de transfer, deținătorii de acțiuni pot aloca alte drepturi de proprietate imobiliară unei alte persoane pe baza art. 382 Codul civil și art. 11 din Legea federală nr. 214-FZ "Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente ...".
Cu toate acestea, motivele pentru "vânzarea" apartamentelor prin cesiune de drepturi sunt adesea asociate cu o încălcare a calității și calendarul construcției, și mai ales cu falimentul viitor al dezvoltatorului.
Potrivit art. 390 Codul civil al acționarului inițial participant (cedent) nu este responsabil față de noul participant (cesionar) pentru acțiunile dezvoltatorului. În cazul în care acesta din urmă nu își îndeplinește obligațiile, este imposibil să rezilieze acordul de cesiune și să solicite returnarea fondurilor bănești plătite. Cetățenii care au dobândit drepturile asupra apartamentului prin negociere, litigii care vine de către dezvoltator, de exemplu, pentru o penalitate de întârziere în transferul de spații rezidențiale. cu privire la eliminarea gratuită a deficiențelor, precum și cu insolvent financiară - includerea cerințelor în cerințele registrului debitorului creditorilor (secțiunea 7 din capitolul IX din Legea privind falimentul).
Invaliditatea unei cesiuni
Atribuirea drepturilor nu trebuie să fie contrară legii și contractului de participare la capital și este permisă:
- în primul rând, numai după ce acționarul a plătit prețul contractului (confirmat prin acordul de compensare a creanțelor reciproce primite de la dezvoltator);
- în al treilea rând, cu permisiunea instituției de credit, în cazul în care apartamentul a fost achiziționat pe o ipotecă.
Nerespectarea cel puțin a uneia dintre condițiile de mai sus implică invaliditatea cesiunii. Pe baza art. 390 din Codul civil, responsabilitatea în acest caz, înainte de noul participant social poartă un participant inițial, care este obligat să restituie fondurile transferate acesteia (îmbogățire fără justă cauză), interesul pentru utilizarea acestora, precum și la plata de daune.
Există cazuri în care o persoană lipsită de scrupule "atribuie" dreptul la un apartament mai multor cumpărători. Acest lucru se întâmplă de obicei în cadrul așa-numitelor acorduri de investiții sau contracte preliminare de vânzare, care nu sunt obligate să se înregistreze la Rosreestr. Practica judiciară recunoaște dreptul cesionarului căruia a fost făcută cesiunea mai devreme.
În calitate de avocat, vă recomand să acordați acordarea drepturilor doar în baza unui contract de capital și să plătiți după înregistrarea de stat.
Dezvoltatorul nu este notificat despre transferul drepturilor
Dezvoltatorul trebuie să fie notificat în scris cu privire la cesiunea creanței, sau noii participanți de construcție comune suportă riscul cauzat de aceste consecințe nefavorabile pentru el, cum ar fi eliminarea posibilității de recuperare a daunelor sau a daunelor lichidate sau, așa cum sa menționat mai sus, recunoașterea anula contractul de cesiune.
Provocarea unui acord privind atribuirea drepturilor (ca o tranzacție suspectă)
Trebuie amintit faptul că, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 61.2 din Legea privind falimentul drepturilor de concesiune poate fi invalidată (ca o tranzacție suspectă), în cazul în care se face pe preț, evident scăzut și mai puțin de un an înainte de instituirea procedurii de faliment împotriva unui participant de construcție comună (cedent).
Astfel, cetățeanul T. a pierdut posibilitatea de a se baza pe primirea bunurilor imobile și pe returnarea creanțelor pecuniare pe care le-a plătit în baza contractului.
Cumpărarea unui apartament pe atribuire, inclusiv în cazul în care drepturile au fost trecute de mai multe ori prin lanțul de la o persoană la alta, este important să se verifice fiabilitatea dezvoltator, plata corespunzătoare a tuturor concesiunilor, precum și în absența încălcării legislației, care implică nulitatea misiunii.
A găsit o eroare în text. Selectați-l și apăsați pe Ctrl + Enter
Abonați-vă la newsletterul IRN.RU
Analiza pieței imobiliare, indicii pieței imobiliare săptămânale și lunare și alte materiale utile și interesante din domeniul imobiliar în fiecare dimineață în cutia poștală.
Cele mai populare obiecte din baza de date IRN.RU
Total în baza de date IRN.RU:
583 de clădiri noi de la Moscova de la 2 900 000 de ruble.
Imobiliar în Moscova și regiunea Moscova
Clădiri noi din Moscova de la 2 900 000 rub. 583 de clădiri noi + 10,9%
Clădiri noi din New Moscova de la 1.700.223 ruble. 160 de clădiri noi + 1,3%