Înainte de a da conceptul de contract de participare la capitalul propriu în construcții și luând în considerare toate nuanțele contractului, este important să rețineți următoarele:
Acest lucru poate fi văzut în mod clar pe exemplul extraselor din contract:
Aceeași lege 214-FZ stabilește, de asemenea, astfel de condiții obligatorii pentru construirea comună, care într-un fel sau altul ar trebui să fie stipulat în contract:
- Ar trebui să existe o definiție a unui obiect specific de construcție comună, care este supus transferului către investitor în conformitate cu documentația de proiect;
- Trebuie precizat momentul transferului obiectului de către dezvoltator către investitor;
- De asemenea, trebuie indicat prețul contractului, procedura și perioada de plată a acestuia;
- Se precizează perioada de garanție pentru cota de participare în construcții.
Cu toate acestea, înainte de a discuta, toate condițiile descrise mai sus, ne vom cunoaște pentru început procedura de înregistrare a contractului de participare la capital în construcții.
Înregistrarea participării la capitalul propriu în contractul de construcție
Înregistrarea contractului de construcție comună și procedura sa este descrisă în Legea nr. 122-FZ "Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și a tranzacțiilor cu acestea". Pentru a înregistra contractul, dezvoltatorul trebuie să prezinte următoarele documente:
- contract cu primul participant;
- declararea proiectului;
- autorizație de construire;
- planul proprietății, cu o descriere detaliată a amplasamentului și a numărului de spații rezidențiale și nerezidențiale care fac parte din această facilitate.
- un contract de garanție, în cazul în care dezvoltatorul, în îndeplinirea obligațiilor sale, a ales o garanție.
Înregistrarea acordului de acțiuni are loc într-o lună. Contractul inițial cu ștampila de înregistrare este returnat investitorului, al doilea exemplar rămâne cu dezvoltatorul, iar al treilea exemplar rămâne la autoritatea de înregistrare.
Rețineți că, până la data depunerii acordului de acțiuni pentru înregistrare, textul contractului trebuie întocmit deja ținând cont de toate condițiile posibile pe care dezvoltatorul le poate oferi investitorului. De regulă, textul contractului nu ar trebui să se schimbe în viitor. Cu toate acestea, în cazul în care investitorul consideră că contractul este ilegal sau oneros, poate fi necesar să se folosească de asistența unui avocat pentru a efectua expertiză juridică pentru a decide dacă să semneze un astfel de contract sau nu.
Și acum, înainte de a trece pe scenă - încheierea unui acord comun de construcție, adică semnarea acestui acord, puteți lua în considerare doar acele condiții pe care investitorii trebuie să le acorde în primul rând atenție deosebită.
Condiția nr. 1 Definiția unui anumit obiect, care este supus transferului către investitor
Astfel, conform cerințelor Legii nr. 122-FZ, trebuie anexate la contractul de participare în construcții următoarele documente:
- Cu descrierea obiectului de construcție comună, care sunt întocmite de către dezvoltator și coordonate cu investitorul;
- Cu indicarea amplasării șantierului de construcție comun pe planul imobilului în construcție, precum și a zonei planificate a șantierului de construcție comun;
- Descrierea obiectului, care indică starea obiectului în momentul transferului acestuia către investitor.
Acest lucru poate fi văzut în mod clar din următoarele fragmente din exemplul contractului:
Condiția nr. 2 Termenul de transfer al investitorului de către constructorul locului de construcție comun
Fără îndoială, contractul ar trebui să specifice o perioadă specifică pentru transferul investitorului în obiectul construirii comune. Acest lucru poate fi văzut mai jos:
În plus, contractul trebuie să conțină următoarele nuanțe:
- În cazul în care situația neprevăzută, care a dus la construirea de bunuri imobiliare poate fi amânată, dezvoltatorul trebuie, în timp util, și anume în termen de două luni înainte de expirarea contractului de construcție în comun, a avertizat investitorii cu privire la situația actuală și să sugereze alți termeni. În plus, modificările termenilor contractului ar trebui să se efectueze în conformitate cu procedura stabilită de Codul civil al Federației Ruse.
- În cazul în care a existat o încălcare a unei clauze contractuale a transferului obiectului investitorului construcții partajate (fără avertisment), dezvoltatorul este obligat să plătească penalitate în mărime de o semidesyatipyatoy rata a Băncii Centrale a prețului contractului de refinanțare pentru fiecare zi de întârziere.
Condiția nr.3 prețul contractului, termenul și procedura de plată a acestuia
În primul rând, să vorbim despre ordinul de plată în cadrul contractului, pentru că uneori durerea de cap a participanților la construcția comună este cerința obligatorie a dezvoltatorului de a face o valoare N în cadrul contractului de participare la capital înainte de înregistrarea sa directă.
La fel în această perioadă, atunci când dezvoltatorul cere bani, dar contractul de construcție comun nu a fost încă înregistrat, de cele mai multe ori este posibil să se întâmple abuzuri de către dezvoltator, de exemplu, cum ar fi vânzarea dublă a unui apartament. Dacă se mai întâmplă acest lucru, atunci participantul legal al DDU este considerat cel care a înregistrat primul contract, indiferent de condițiile de plată. Cel de-al doilea participant poate calcula în același timp returnarea fondurilor sale prin instanță și interesul pentru utilizarea banilor altor persoane și are dreptul de a solicita despăgubiri pentru pierderile suferite.
Dar astfel de situații pot fi evitate, principalul lucru fiind acela de a cunoaște nuanțele necesare. Aici trebuie să ne amintim că, înainte de înregistrarea de către stat a acordului de acțiuni, se consideră că nu este în vigoare, adică nu a fost încheiată. Și dezvoltatorul nu are nici un drept să ceară de la participantul la construcții comune orice bani.
Pentru atragerea ilegală a banilor participanților, adică înainte de înregistrarea acordului de acțiuni, dezvoltatorul poate fi amendat de autoritatea de supraveghere pentru un milion de ruble. pentru fiecare astfel de caz.
Pe de altă parte, mulți dezvoltatori încă mai continuă să inventeze tot felul de structuri juridice pentru a primi fonduri de la construcția cotei de contractor să se înregistreze și de a gestiona pentru a eluda obligația de înregistrare a OP-urilor, și pentru a evita amenzile. Un exemplu poate fi văzut mai jos:
Sunt de acord că proiectul este foarte ciudat, deoarece este introdus în acordul însuși, care, așa cum am spus deja, este nevalid înainte de înregistrare.
Un altul dintre cele mai comune trucuri de a obține bani de la un participant înainte de a înregistra un DDU sunt bilete la ordin, acorduri preliminare de capitaluri proprii și contracte de împrumut.
Astfel, puteți face următoarele observații cheie:
- În cadrul unui acord privind participarea la capital în conformitate cu Legea 214-FZ, plata trebuie efectuată numai după înregistrarea de către stat a contractului.
- Dacă, în baza unui acord de capital, dezvoltatorul încearcă să obțină bani înainte de a înregistra contractul și, în același timp, recurge la tot felul de scheme, acest lucru indică cel mai probabil situația sa financiară tensionată, dar documentele sunt probabil în ordine.
Acum, puteți să răspundeți la întrebări despre momentul și modul în care investitorul ar trebui să contribuie cu bani în condițiile contractului.
Plata trebuie să fie plătite de către transferurile participantului la contul de dezvoltator, precum și în orice alt mod permis de legislația în vigoare la data de echitate Acord principal, care este, în acest moment de timp, el ar trebui să fie deja înregistrat. Plata prețului contractului poate fi efectuată printr-o plată unică sau în perioada stabilită prin contract.
De asemenea, trebuie menționat că, în cazul în care există o întârziere în plata plății de către participantul DDU în conformitate cu acordul, dezvoltatorul are, de asemenea, dreptul deplin de a solicita rezilierea contractului în instanță.
Condiția nr. 4 Perioada de garanție pentru cotele de capital în construcții
Articolul 7 din Legea 214-FZ prevede că termenul de garanție pentru obiectul construcției comune (alta decât echipamentul tehnologic și tehnologic inclus în această facilitate) este stabilit prin acord și nu poate fi mai mic de 5 ani. Această perioadă de garanție se calculează de la data transferului investitorului, în cazul în care contractul nu prevede altfel.
Un contract, de regulă, adesea prevede altfel, și nu în favoarea părții la contract:
După cum vedem în acest caz, perioada de garanție se calculează nu de la data transferului obiectului către investitor, ci de la data obținerii permisiunii de a comanda locuința.
Cu toate acestea, în cazul în care a existat o situație în care dezvoltatorul a construit obiectul cu abateri de la termenii contractului, sau este încălcat în mod semnificativ cerințele de calitate a obiectului de construcție în comun, ai tot dreptul în temeiul legii și la discreția sa, să ceară de la dezvoltator:
- rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea deficiențelor;
- eliminarea gratuită a deficiențelor într-un termen rezonabil;
- reducerea proporțională a prețului contractului;
- refuzați să execute contractul și solicitați rambursarea banilor și a dobânzii.
În cele din urmă, înainte de a încheia un acord privind participarea la capital, vă dorim să verificați totul, și chiar mai bine, un avocat calificat. Toți îți aduc aminte de zicala: "Măsoară șapte ori, tăie o dată."