Despre ce este vorba acest site?
Între timp, înșelăciunea cumpărătorului sau deteriorarea intereselor sale nu se datorează întotdeauna acțiunilor deliberate ale agenților imobiliari lipsiți de scrupule.
Conștiinciozitatea agenților imobiliari în general poate fi luată în considerare în două aspecte diferite:
• În primul caz, agentul imobiliar înșeală în mod deliberat clientul și comite efectiv acțiuni frauduloase cu proprietatea sa imobiliară sau cu numerar.
• În al doilea caz, agentul clientul introduce sale înșelătoare nu intenționat, ci din cauza indiferență față de posibilele efecte negative și a intereselor patrimoniale ale clientului său, este indiferentă și nu respectă măsurile de precauție de bază împotriva unei posibile fraude din partea partenerilor contractuali ai clientului.
Atât în primul, cât și în cel de-al doilea caz, astfel de situații sunt destul de periculoase pentru clienți și, în egală măsură, conduc la consecințe negative ale proprietății.
Din toate acestea se poate concluziona că agenții imobiliari nu sunt conștienți de măsurile de precauție necesare pe care le-ar putea lua pentru a verifica juridice „puritatea“ a tranzacției sau a clienților comportãm prea încredere față de agenții imobiliari lor și nu respectă măsurile de precauție de bază.
Prin urmare, să luăm în considerare modalități practice de verificare a integrității unui agent imobiliar și a contrapartidelor sale, precum și modalități de a verifica integritatea clienților lor.
La încheierea tranzacțiilor cu locuințe, este important să verificați "curățenia" juridică a tranzacției (apartamentul achiziționat). Dar cum se poate face acest lucru? Ce anume trebuie verificat? Pentru a răspunde la aceste și la alte întrebări, este necesar, în primul rând, să determinați subiectul unei posibile verificări.
Atunci când cumpărați, vindeți, închiriați un apartament (sau alte încăperi de locuit), este necesar să verificați următoarele:
1) dacă există vreo greutate în ceea ce privește apartamentul achiziționat, dacă arestarea este plasată în incintă, alte restricții privind drepturile asupra acestei locuințe, despre care vânzătorul nu mai dăunează;
2) dacă persoana care vinde sau închiriază această locuință are autoritatea de a executa tranzacția. Cu alte cuvinte, este necesar să se afle prin ce drept vânzătorul deține acest apartament, ca urmare a tranzacției pe care la primit, nu se contestă dacă drepturile vânzătorului la acest apartament în instanță;
3) dacă există terțe părți care pretind anumite drepturi la această locuință, pe care vânzătorul intenționează să le țină în tăcere în mod intenționat;
4) nu a avut loc reabilitarea sau reorganizarea neconformă (neautorizată) în această clădire rezidențială;
5) care este înregistrat în această zonă rezidențială și ce efect poate avea asupra cumpărătorului.
Toate aceste acțiuni pot fi efectuate de un agent imobiliar pentru a preveni în timp util consecințele negative și pentru a observa interesele proprietarului clientului său. Cu toate acestea, un cumpărător care pune la îndoială acțiunile vânzătorului său cu privire la tranzacție sau în bună-credință a agentului său imobiliar, poate verifica munca agentului imobiliar în aceste moduri.
Cum se face acest lucru?
Uneori, există cazuri în care informațiile disponibile la ITO, nu foarte proaspete, care este, nu este cele mai recente date cu privire la spațiile de locuit, și așa mai departe, atunci când obținerea de ajutor de ITO poate fi foarte surprins să afle că cu privire la achiziționarea unui apartament a fost arestat 3 ani în urmă.
În același timp, aceste informații nu înseamnă că arestarea nu a fost retrasă din proprietate, în acest caz puteți furniza un extras din camera de înregistrare la datele exacte valabile la momentul tranzacției. Această stare de lucruri în ITO se datorează faptului că în unele orașe acest organism nu funcționează eficient și nu cooperează întotdeauna în mod activ cu organismele care înregistrează toate drepturile și obligațiile privind bunurile imobile.
Cu toate acestea, dacă datele ITO sunt învechite și datele din camera de înregistrare arată că nu există nici o chirie sau altă greutate în apartament, aceasta nu înseamnă că clientul se poate liniști și nu se poate îngrijora de nimic. În cazul în care o împuternicire a fost vreodată impusă unei locuințe, înseamnă că proprietarul acestei camere a dat în judecată pe cineva din cauza lui. Prin urmare, astfel de informații ar trebui să devină pentru client sau agentul imobiliar un anumit semnal pentru a explora mai îndeaproape "soarta" acestei locuințe.
Pentru a face acest lucru, puteți inițial pur și simplu să verificați titlurile de proprietate ale proprietarului locuinței date pentru conformitatea cu informațiile pe care el însuși le raportează și cele indicate în declarația camerei de înregistrare. În toate cazurile, certificatul de proprietate al locuinței vândute și contractul (cumpărarea și vânzarea donațiilor, privatizarea etc.) rămâne principalul document principal, deci este necesar să verificăm disponibilitatea acestor documente și autenticitatea (fiabilitatea).
Agenții imobiliari în activitatea lor nu poate fi "leneș", care este, trecerea propriile obligații pentru a verifica camerele de locuit pe client. Din păcate, astfel de situații se întâmplă destul de des.
De asemenea, trebuie să știți că infractorii cu experiență, atunci când încearcă să înșele pe următorul client, pot recurge chiar la documentele fortificate. În primul rând, un extras din camera de înregistrare este inclus în "grupul de risc" pentru falsificarea documentelor, deoarece este un document tipărit pe un computer cu semnătura unui funcționar și sigiliul camerei de înregistrare. Acest document nu imprimă pe hârtie special protejată, nu are filigrane sau alte mijloace de protecție, iar semnăturile forjate și sigilii nu sunt în prezent dificile.
Astfel de acțiuni ale vânzătorilor lipsiți de scrupule sau ale agenților imobiliari sunt fraudă. Cu toate acestea, dacă acordăm atenție cuantumului pedepsei pentru acest lucru, putem spune că aceste tipuri de infracțiuni nu se referă nici măcar la infracțiuni de gravitate medie, deși frauda cu locuințe provoacă într-adevăr prejudicii grave cetățenilor.
Extrasul cadastral și planul din ITO te vor ajuta să afli dacă a fost realizată reamenajarea (transferul locuințelor în locuințe nerezidențiale, etc.). Și reamenajarea poate fi realizată cu permisiunea oficială (prin decizia administrației locale) sau printr-o decizie independentă, adică arbitrară.
Legea prevede că proprietarul locuinței, care a fost în mod arbitrar reorganiza și (sau) reprogramat, trebuie să aducă o locuință la starea anterioară într-un termen rezonabil și într-un mod stabilit de către organul care efectuează coordonarea.
Pe baza hotărârii instanței, locurile de locuit pot fi păstrate în statul reconstruit și / sau replanificat, în cazul în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor sau nu le pune în pericol viața sau sănătatea.
Organismul care efectuează reconcilierea, pentru un nou proprietar al unei premise de locuință, care nu a fost readus în starea anterioară în conformitate cu procedura stabilită, stabilește o nouă perioadă pentru aducerea unei astfel de locuințe în starea sa anterioară. Dacă o astfel de locuință nu este readusă în starea sa inițială în perioada specificată și în modul stabilit anterior de organismul care efectuează aprobarea, o astfel de locuință va fi vândută la licitație publică.
O astfel de prevedere a legii poate însemna că proprietarul care cumpără un astfel de apartament va suferi pierderi asociate cu înregistrarea faptului că a adus-o la poziția corespunzătoare în valoare nu mai mică decât costul unui astfel de apartament. Prin urmare, dacă găsiți o reabilitare neautorizată, nu a fost proiectată, este mai bine să abandonați imediat o astfel de afacere. A doua opțiune - dacă ți-a plăcut apartamentul și nu îl poți abandona, evaluează riscurile posibile și începe negocierile cu vânzătorul cu privire la reducerea prețurilor din cauza posibilelor costuri financiare viitoare asociate reconcilierii reamenajării.
Noua legislație privind locuințele vă permite să scrieți (dacă este necesar - evacuați forțat) foștii membri ai familiei proprietarului, chiar dacă aceștia sunt minori.
Nu uitați de importanța acestei metode de verificare, ca o inspecție personală a apartamentului. Când efectuați o inspecție personală, trebuie să fiți extrem de atent. Va fi util să studiați în detaliu aspectul camerelor și băilor în toate apartamentele similare ale acestei case (conform pașaportului tehnic al ITO) și să se compare cu locația care există de fapt în apartamentul achiziționat. Dacă vindeți un apartament combinat (anterior au fost două apartamente separate), atunci cu atât mai mult este necesar să aflați care documente care permit reamenajarea apartamentului este deținută de proprietar. De asemenea, trebuie reamintit faptul că prezența unei autorizații de reamenajare nu înseamnă că aceasta a fost efectuată în conformitate cu toate cerințele, deoarece reamenajarea ar trebui să se realizeze și în conformitate cu un plan specific.
Nu interfera cu conversația cu vecinii pe scări sau pe intrare. Și ei pot ajuta la stabilirea multor fapte, de exemplu, pentru a informa că o rudă a actualului proprietar vine în permanență la el și că scandalul necesită partea sa în această clădire rezidențială. Sau, de exemplu, în acest apartament există chiriași (proprietarul le-a lăsat în contul contractului de angajare comercială și taxa a fost luată până la sfârșitul anului), pe care deja trebuie să o evacuezi (și ai nevoie de ea?). Vecinii vă pot oferi informații importante: de exemplu, cât timp locuiește familia vânzătorului în această casă, care sunt relațiile cu vecinii? Astfel de conversații vă vor ajuta să strângeți o cantitate mare de informații despre vânzător, pe care nici un document nu îl poate oferi. Și încă un sfat: este mai bine să comunici cu vecinii într-un mediu confidențial, nu în prezența vânzătorului unui apartament sau agent imobiliar.
Cu toate acestea, trebuie remarcat și faptul că orice verificare poate lăsa informații pe care vânzătorul a putut să le ascundă de la cumpărător. De exemplu, dacă fostul proprietar nu a pus o notă în legătură cu faptul că se află într-o căsătorie înregistrată (sau a fost anterior membru), atunci nu veți afla despre aceasta din alte surse. Între timp, dacă soțul / soția a folosit absența temporară a soției sale și vinde un apartament care este proprietate achiziționată în comun, atunci acest contract de vânzare poate fi considerat invalid. Ca urmare, cumpărătorul riscă să rămână fără bani și fără un apartament.
Acum hai să vorbim despre cum poți verifica integritatea agentului tău de imobiliar.
În primul rând, trebuie să verificați dacă agentul imobiliar a solicitat toată documentația, care a fost deja menționată în acest articol. Solicitați-le să prezinte aceste documente și să le arate avocatului lor. În cazul în care agentul imobiliar începe să explice că vânzătorul este clientul său vechi, de încredere și el a lucrat cu el de mai multe ori, atunci aceste cuvinte sunt cu atât mai mult să nu fie de încredere.
Clientul ar trebui să păzească acest comportament al unui agent imobiliar, în care el este gata să semneze un acord cu tine, el spune că toate acțiunile vor avea loc direct la registratorul ferestrei, și atunci când este vorba de Companies House, dintr-o dată a aflat că el nu a adus nici o importanta document, cum ar fi un contract. Nici o persoană angajată profesional în furnizarea de servicii imobiliare nu poate uita niciodată documentele necesare încheierii acestei tranzacții.
Cumpărătorii nu pot avea încredere. Toți banii ar trebui transferați numai pe baza unei chitanțe. În același timp, este necesar să verificați corectitudinea compilației și documentele care confirmă identitatea persoanei care vă oferă această chitanță.
În acele cazuri în care le oferiți pentru a intra într-un contract complex, un astfel de contract de cesiune, atunci când atribuirea de acțiuni într-o casă nou construită, trebuie să obțineți mai întâi o copie a contractului, și apoi du-te la documentul la sfatul consilier juridic independent.
În concluzie, aș dori să menționez că cetățenii ar trebui să fie mai atenți și să aibă mai puțină încredere, iar agenții imobiliari ar trebui să depună toate eforturile pentru a preveni pierderile posibile ale clienților.